i-house.com創始人兼董事長吳友平：用ATO模式投資未來房產使用權

2018年4月26日下午，在東京威斯汀酒店，IHT與日本輕井宅八風湖幸福之丘度假村項目戰略合作發布會召開。金色財經特別受邀出席，特別採訪到i-house.com(IHT)創始人兼董事長吳友平RickyNg。吳友平先生是大中華區最大的數字廣告平台之一愛點擊（iclick）聯合創始人。

（吳友平先生在發布會上演講）

吳友平先生在2005年加入雅虎任大中華區業務部高級商務總監，有超過十年的網路營銷及創業實際經驗。正是由於早期進入大數據業務的經歷，使得吳友平先生意識到區塊鏈本身具備的數據不可篡改、快速轉移、拆分等都很符合大數據互聯網平台的應用場景。

小型房產項目存在融資、推廣、運營方面難題

在房地產項目方面，吳友平從2015年開始就致力於研究長租、短租等多種業務模式，發現傳統的房地產項目在獲取資金方面存在困難，即使擁有很多的資源，但是在共享房產運營方面，都會碰到很多的問題。首先遇到的難題就是融資，傳統的融資模式不太支持共享房產等一類的改進方案，所以會看到在這一領域資金上面是很多的風險投資進入，然而房地產行業涉及到的資金體量較大，融資相對來講還是存在難題。第二就是在推廣方面，因為房產是一個很大的市場，但是在這一市場中相較於各大的企業巨頭，很多的小型物業的項目很難被推廣至市場，而在加入區塊鏈技術之後就能用幫助這些房產項目用一種互聯網的方式表達給用戶，引起市場的關注，讓用戶關注到這樣一個項目。第三是在運營上面，區塊鏈技術在資產的拆分，記錄和轉移這三個部分都會用到區塊鏈技術去管理物業。因此i-house已經有一個成熟的落地方案，所以此次輕井澤項目也是i-house發起的第一個ATO項目。

ATO模式將房產拆分成小份額資產 降低投資門檻

此處，吳友平提到的ATO模式是指，房產商通過在IHT平台上的資格認證(相關的法律許可證，資產登記和產權證明等等)後，可以獲得發布ATO的許可權。房產商發布ATO時，需要明確房產的具體情況、售房產的份額、是否在一定時間內回購、認購有效時長以及每年的年化收益。其中確定份額後，房產商需要使用錢包中的IHT支付份額對應的拆分手續費，才能夠正式發布ATO。ATO是i-house推出的全新融資模式，ATO就是將房產使用權利用區塊鏈技術將其代幣化拆分為小份額資產，使房產投資的門檻降低，同時投資人可以用類似於開發商的成本的價格，進入到房產市場共享到產生出來的這個商業增值的部分的分紅。吳友平進一步表示，ATO的英文全稱是Assets Tokenize Offering，資產被代幣化後就和資產沒有關聯，這樣就不會違反各國的證券法。

由於ATO模式下，一方面是傳統的金融機構，用私募、房產基金的形式用法幣進行投資，在各地的投資都會按照當地的監管進行，在這種情況下i-house只是用區塊鏈做一個底層記錄，這一模式下是會有額度的限制的，一般要求的投資的額度都在100萬人民幣，或者有些地區可能是100萬美元資產以上，才能投資這類型的房地產項目。而在Token模式下，將使用權代幣化。吳友平舉例稱，假設酒店房間400美元一個晚上，在酒店建成之前，把這個房間以一個會員折扣價的方式賣出，假設六折，就是以240美元賣出，我提前預售了這個這個預售的會員，這一價格可用Token支付。當酒店建成兩年或三年後，用戶可以使用Token享受權益，或者通過一個第三方來去協助回購或者是交易Token，投資人也能夠享受到Token升值的紅利。IHT將作為託管以及交易的協助方幫助用戶交易Token。IHT用ATO代替傳統融資的原因就在於Token能夠將單價降得很低，就相當於把資產分成無數個小資產。

傳統的房產領域基金是非常成熟的，也正是因為很成熟，受到多方監管，另外傳統的房產基金更符合大額投資人的意向，那對於小額的投資人而言很難進入到這一領域，市場沒有給小額投資人以更多的選擇。

區塊鏈多個特性契合房產行業

IHT在房產投資領域的第一個改變是拆分，將大額投資拆分為小份額的資產，這樣就能夠降低房產投資門檻。第二個是記錄透明化，因為很多的房產運營是不透明的，傳統的房產基金沒辦法追蹤到開發的進度，可能在三個月或者六個月甚至是一年之後才知道。而IHT所做的事情就是把所有資產都把透明化，投資者每天可以看到資產運營的情況，能夠有效的追蹤到項目的管理方到底是怎樣管理的。第三個是轉移，由於房產投資目前存在的一大問題就是沒有太多的流動性，投資房產回收本金的周期長，而IHT打算在年底之前上房產交易所，Tokenize之後就能夠使其流通起來，幾個月內就能實現交易，大大提高了流通性。

從這三方面看，這些特性和區塊鏈本身的特性高度吻合，區塊鏈本身具有數據不可篡改性、透明性等自身特點，同時只能合約能夠促進快速交易以及資產的快速轉移，因此區塊鏈技術能夠針對一系列的行業痛點改善行業現狀。

區塊鏈行業存在項目標準不一的問題

目前IHT依靠私有鏈和以太坊區塊鏈，之後項目成熟後將會推出自己的公鏈。對於近日ERC20受到攻擊的事件，吳友平表示，以太坊鏈本身是沒有問題的，但是在監管和安全性檢查上仍然需要更高的基礎。在技術上，IHT的CTO之前曾在微軟和小米工作過，對於技術開發和流程都是特別的謹慎，所以在開發的這個領域就有一個比較高的定位。其次IHT在編碼寫成之後找了三家公司做安全性的檢查，確保了智能合約沒問題之後才上線。同時，他表示，現在存在的一大問題就是因為區塊鏈本身缺乏監管標準，所以各個項目的標準不一樣，有些項目可能是高標準，有些項目趕著上線就對有些標準放棄了，標準還是要定的高一點。另外，他對於ATO模式和傳統的ABS（資產證券化）也進行了對比ABS是投資於已有的資產，而ATO則是投資於未來的使用權，定位為房產風投將未來的收益通過早期投資的記錄分享給用戶，二者模式不一樣當然收益不一樣。ATO能夠帶來更高的回報，同時也能提供足夠的風險評估。

將進行第三方資產託管管控風險

在風險控制方面，ATO存在的風險第一是風險項目不能兌現，第二是項目方資不抵債，第三是平颱風險。針對這三種風險，IHT會有不同的監管策略，首先是監督開發進度，資金不會一次性付給房產項目方，而是按照不同項目分批付給項目方，IHT將作為項目的監督方監督項目的進行。其次i-house.com會將資產者的股權和產權託管到第三方律師事務所，即使發生項目方「跑路」，仍然留存有資產進行處置。第三，IHT將拿出一億Token做風險資金池，來保障投資人利益。以上三方面就是IHT對於風險管控方面作出的措施。

在被問到i-house和坊間一些同類型平台的不同之處時，吳友平表示，i-houses既能解決融資問題，又能夠降低房產投資門檻，i-house.com能夠把token賣給全世界的人，是相對跨地域的，具有很好的延展性。這也就是i-house和坊間股權、產權拆分平台的不同之處。

在資產評估方面，首先依靠專業金融出身的團隊將會依據資產本身價值、收入模型對資產進行評估，用區塊鏈技術和區塊鏈社區對項目進行實時透明跟進，會有定期的項目報告進行項目周期管理，也就是投中和投後的管理。第三是對團隊進行評估。

另外吳友平透露美國知名律所給IHT出了合規文件，認定IHT是符合美國SEC監管及相關證券法律的Utility token，之後i-house將進軍美國市場。

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