1082萬/畝的地價又怎樣！地價就能決定房價嗎？
德陽房幫幫的網友里大神芸芸啊！網友「暴暴藍」投稿到德陽房幫幫，深度分析地價與房價的關係，用2878字的文章清晰有力地表達了他的觀點，也為大家提供了很多思考的空間，為他的用心點個贊，接下來有請「暴暴藍」表演。
4月28日，還未開拍就榮獲「地王」稱號的青衣江東路與龍泉山北路交匯處西北角地塊，上演了一出開發商爭霸的搶地大戰，最終以破德陽有史以來地價極限還要高上不少的價格——1082萬/畝，成交樓麵價4918.16元/㎡。總價6.51364億成交。競得者為成都世茂新城房地產開發有限公司。
一時間，全德陽炸鍋了，「德陽房價即將破萬」的小道消息鋪天蓋地傳來，連菜場大媽都開始談論旌東新區、萬達商圈的魅力並後悔當年沒去3000多抄底一套房子了。買了房的也不知道在瞎高興啥到處奔走相告，好像自己的房子已經坐上火箭資產翻番了一樣。而沒有下手的則臉色灰暗六神無主，抽煙的手手都在微微顫抖。德陽這個四線城市，終於在房價和通脹和平共處了幾十年後，被這聲槍響打破了寧靜。
預測德陽房價即將破萬的德陽人的邏輯，其實很樸素很直接：麵粉決定麵包，地價決定房價，這不是天經地義，合情合理的事情嗎？
所以，一旦土地拍賣出來，人們都會以地價為唯一參照物，最終預測「房價要漲啦」。
而且，這幾天當六神無主的德陽購房人在售樓部或者二手房裡轉悠又對價格略有猶豫的時候，總會有一個聲音告訴你：「那誰誰誰的樓麵價都已經多少了，再不下手還要漲！」
其實，同樣的事情不止在德陽發生。
歷史是一面鏡子，這樣的事情，在一二線城市早已經屢見不鮮。這幾天因為看到聽到太多德陽人因為這塊天價地而發出的各種聲音：有憤懣、有喜悅、有消極、甚至有悲觀厭世，心裡越發覺得不吐不快。
地價真的決定房價嗎？
麵粉麵包的邏輯真的無懈可擊嗎？
我們不妨先暫時冷靜一下，思考三個問題。
第一，在土地拍賣現場，為什麼當地價拍到一定程度的時候，有些開發商敢舉牌，有些開發商不敢舉牌？
如果地價真的決定房價，那麼不管多高的地價，開發商都可以舉啊。反正地價＋成本＋利潤＝房價，永遠不虧嘛，為什麼不敢舉牌了呢？難道台下坐的開發商兜兜里都錢不夠了？
第二，如果地價真的決定房價，那為什麼同樣的地價，第一批次的房價和最後一批次的房價差距如此之大？
我們都知道期房是按批次銷售，一個小區按照房子套數和開發周期會分成若干個批次來銷售。如果某開發商一次性拿了1000畝地，地價恆定。但是第一批次的房價5000元/㎡，幾年後，最後一批次的房價已經漲到了10000元/㎡。那買10000一平的會不會跑售樓處去鬧？理由就是：我們後買的和先買的地價都是一樣的，開發商你給我吐點出來！
第三，同一地段同時開盤兩個樓盤，一個1000元/㎡樓麵價拿地，一個5000元/㎡樓麵價拿地，最後同時開盤，為啥開發商的售價是差不多的？
如果地價真的決定房價，那麼5000元/㎡拿地的開發商的房價應該遠遠高與1000元/㎡拿地的開發商才對，但結果卻非常有可能是因為兩個樓盤因產品雷同結果價格相當，甚至1000元/㎡拿地的開發商因為品牌好、產品好，房價甚至還高於5000元/㎡拿地的開發商。
是不是發現有什麼不對？
沒錯，地價決定房價，根本就是一個徹頭徹尾的謊言。而這個謊言在邏輯的外衣下，說了多少年，騙了多少人？
那麼，開發商拿地的邏輯又是什麼呢。
對於開發商來說，拿或者不拿一塊地，只有一個指標：利潤。
利潤＝銷售額－成本，這個道理很簡單。
而成本基本上是固定的：拿地成本＋建安成本＋資金成本＋營銷成本＋其他雜項。很容易測算出來，只要在過程中控制好就行。
但是銷售額呢？這個只能靠預測，或者叫猜！
根據周邊同類產品的價格、市場發展趨勢、目標客群的出價能力等，綜合分析判斷，然後預測一個價格，我們用M來表示。
M乘以項目的住宅建築面積＋商業產值＋車位產值＝總銷售額。
只要總銷售額大於成本，利潤率還算合理，開發商就會不停的舉牌拿地。
直到成本過高，利潤趨近於零，那麼開發商就會停止舉牌。
所以，根本不是地價決定房價。相反，是房價決定地價。
即對未來房價的預判決定當前地價，也就是M，決定樓麵價。
那麼，在以下四種情況下，開發商的拿地成本，對購房者的你來說，沒有任何參考意義。
1、預判失誤
這個很簡單，沒有人有預測未來的能力，開發商也不可能預測未來的房價。
所以，當遇到宏觀調控、經濟危機、供大於求等各種情況的時候，開發商會發現，當初預測的房價出現了失誤。這個時候開發商有兩個選擇：
一是拖。增加一些資金成本，把行業的寒冬拖過去，將來再提高房價預期，彌補當前的損失；所以不差錢，不盲目擴張的開發商，降價賠本的可能性小。
二是賣。有一些資金鏈薄弱或者有其他戰略目的的開發商，可能會選擇低於預期的價格賣，利潤少一些，甚至虧一些，都可以，活下來才是最重要的。
遇到這種選擇壯士斷臂的開發商，它拿地的價格，對房價沒有參考價值。畢竟，在房地產歷史上，房價低於地價賣，或者虧本賣的案例，比比皆是。
以成都為例:
2013年台灣遠雄10000元/平樓麵價拍下的紅牌樓地塊，如今被迫轉賣藍光；
2014年魯能以9350元/平樓麵價拿下的跳蹬河地塊，一期1萬出頭虧本開盤。
這方面的案例很多，大家可以去各城市尤其是二線城市的公開數據查一查，特別是2013年到2014年拿地，然後2014年2015年開盤的一些樓盤情況，一目了然。
2、戰略進駐
所謂戰略進駐，就是一個房地產公司，因為看好某一個城市的發展前景，出於戰略目的而在一個城市拿地，這個時候，它不會去算眼前的帳，而是算長遠的賬。
3、綜合平衡
對於德陽的普通購房者而言，可能只會局限於一個或幾個項目的價格高低；而對於一般媒體人而言，也可能只能看到樓麵價和房價的關係。
但是正如前文說的，房地產公司是一家以掙錢為目的，以算帳為核心的公司。
財務問題，才是他們真正關心的，但這裡面有太多可以綜合平衡的考慮了。
簡單舉一些例子吧：
a、住宅前50%的房源不掙錢，或者略虧一些，後面50%的房源來掙錢；
b、住宅不掙錢，甚至略虧一些，通過商業部分和車位部分來掙錢；
c、我A項目不掙錢，甚至略虧一些，B項目掙錢，但綜合起來有賺；
當然，還有連財務問題都不在乎的，例如：
a、我所有的項目都不掙錢，但我規模大了，我可以上市圈錢；
b、我一個項目不掙錢，但是讓競爭對手沒拿到地，對手垮了，未來競爭就小了。
總之，拿地背後的邏輯和目的千差萬別，千奇百怪，大家不要總想得太簡單。
4、其他原因
除了上述三種大的原因之外，還有很多「不能說的太細」的原因，這裡也就不展開了。
好了，簡單把地價和房價的關係、開發商的拿地邏輯說了一下，也算為德陽廣大購房者做個科普。
最後，我個人對目前德陽房地產市場還有幾點看法，各位僅供參考：
1、普通購房者不要過多去關注土地價格，這裡面水太深，更不要因為地價高了就認為房價必然高，從而產生恐慌情緒。更不要因為地價高了房價跟漲後，就盲目入手。如果你是投資，建議判斷清楚後再下手。而如果你是剛需，那麼正如任志強名言：「剛需時候時候買房都是正確的。」
2、當前德陽房地產市場已然坐上「成德一體化」的快車，我個人對德陽房地產市場也是持長期看漲態度。但是，長期看漲並不代表認同目前瘋狂的短時拉升，目前市場里妖魔鬼怪都有，今天出個天價地就謠言漫天飛，明天再出個什麼消息，指不定腦子一熱就要上當。所以想入手房子的各位德陽老鐵，一定要睜大雙眼。
3、最後，如果將來還有人對你說「地價已經多少，房價必然怎樣」，你不妨把這篇文章發給他，謊言是時候到此為止了。
敢於發聲，不吐不快。德陽房幫幫是一個開放式的平台，歡迎大家發表不同的聲音，不同的意見。只要你敢說，想說，都可以給德陽房幫幫投稿或者在文章下留言，我們評論區見。——《德陽房幫幫》
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