未來房價將跌至蔥價？還是報復性上漲？

近日，國內三四線城市房價上漲，各項房地產指數開始回升，以任志強為代表的房地產大佬們又現身江湖，告訴大家買房要趁早，否則一旦調控放鬆，房價還會報復性反彈，現在正是炒底樓市好時機。

而前段時間，像馬雲、王思聰等富商大咖們卻堅持八年後房價如蔥價，勸告年輕人不要買房。而在此房地產關鍵時段，多空雙方的觀點在隔空對廝起來。

有些人認為，這十多年來任志強的話基本沒有失算過，而任志強說現在是炒底房地產時機，他們也隨聲附和。也有些人指出，中央目前對房地產的看法是，是只住不炒，堅決打擊炒房行為，要讓房地產回歸居住屬性，如此一來，房價上漲已經很難，下跌的空間已經打開，未來說不定房價真的有一輪大調整。

對此，我們認為，在房地產去投機化後，決定房價能否再跌回之前的位置取決於兩點：一是當地居民的收入水平是否逐年增長。十多年前，月薪有一萬的人聽得起非常罕見，現在一二線城市裡面開始增多。收入水平的提高，預示了居民的購房能力的增強，再要讓房價回到十多年前初期啟動時的水平顯然不現實。

二是，取決於銀行的槓桿率水平。目前銀行對首套房貸堅持是三成首付，對二套房貸利率是六成首付，而且還能最高貸三十年，這樣的金融槓桿率也不算低。北京商住房價格快速跌去50%就是不讓再加槓桿了，購買商住房都要現金支付。如果購房的高槓桿還存在，那麼房價跌去六七成可能性很大。

但是不管怎麼說，只要國家堅持房地產調控不鬆動，並倡導房子只住不炒，並且堅決打擊炒房行為，那麼一二線城市房價會以每年下跌15%左右的速度回歸，若干年之後，房價一定會回歸當地居民購買力的範圍內。而三四線城市一旦投機炒房者退出，居民收入又沒跟上，房價跌回起點的可能性是很大的。

若看中國房價走勢，必須是短期看金融、中期看土地、長期看人口這三大因素構成，之前房價上漲這十多年來，無不是金融政策寬鬆、土地供給稀缺、人口凈流入，對當地房地產的需求會產生重大影響。那麼導致未房價能否跌到10多年前房價水平因素有哪些呢？

首先，2018年我國將實現穩健的貨幣政策，這就意味著，首套房貸利率，以及二套房貸利率不斷上調，信貸政策會持續收緊，無論是個人還是房企融資成本將大幅提升。房貸利率的上升，對於個人來說，不僅可以清除投機炒作性購房需求，而且還能讓一些擔心房價上漲而要不顧一切入市的剛需群體冷靜下來，在購房方面更趨於理性。

此外，由於去年盲目擴張拿地，目前房企的負債率也創下了歷史新高，房企的平均負債率已經高達80%，目前狀況是，房企現在資金回籠速度放緩，國內融資難度增加，今年下半又將遇到因前幾年擴張的債務到期，需還本付息之際，所以下半年不排除房企主動下調房價，回籠資金的可能。

再者，中期看土地，因為土地供應少了，地價就會上升，而地價上升了肯定會推動新房價格的上漲，通常是「物以稀為貴」的道理。但是，各地方政府都在探索新的土地供應結構，實行多元化，多主體供應。

政府未來將不再是唯一的土地供應者，以後不僅要要新的土地入市，而且還要盤活存量土地（城中村、商改住）。一旦土地供應多了，地價不會再像以往那樣屢刷新高，房價就再也沒有理由上上漲了。再加上，政策調控堅持限購、限價、限售這三大殺手鐧，把投機性需求給壓制住。房價將逐步回歸居住屬性。

最後，長期看人口的情況。目前剛需購房群體主要是70、80後，自住房率已經高達73%，很多大城市的居民一般都有二三套房產，隨著中國進入老齡化社會，從現在開始，中國主要住房的主要購買者將逐步轉向90後。

不過90後與70後、80後相比，都不甘為一套房子背負起未來幾十年的房貸。而隨著政府推出長效機制，建立健全住房租賃市場。在很多90後看來，還是租房生活比較安逸。所以，當80後購房需求結束，城市購房需求又呈現飽和狀態。大型城市房產的購買需求遠沒有一些人想像的會那麼強勁。

再看三四線城市，每一年人口都是負增長，年輕人拖家帶口的往一二線城市擠，頂多逢年過節回鄉住幾天。當前三四線城市房價上漲毫無道理可言，都是棚戶區改造貨幣化安置、炒房客炒房、去庫存所造成的，這樣的房價能持續多久可想而知，到最後無非就像燕郊那般斷崖式的下跌，到時候不僅房價跌得回到解決前，而且二手房根本就是有價無市。

對於未來房價的走勢，看多觀點認為趁著政府調控之機，房價正是炒底階段，一旦政策因擴內需鬆手，房價會報復性上漲。而看空者認為，在住房不炒的影響下，房價將跌到如蔥價一樣。但我們可以肯定，一二線城市在去投機化後，房價下跌幅度將由當地剛需購買力決定，但三四線城市房價回到解放前的概率很大，真的會出現房價不如蔥價的結果。

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