我和一個炒房客待了一天
不能說的秘密
不能說的秘密 電影原聲帶
周杰倫
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做自媒體的好處，就是和各種各樣的人聊天接觸，前陣子遇到一個標準的炒房客，待了一個下午，聊了很久，和大家說說這個很特殊的群體
首先說下倒也不是呼喊什麼主旋律，如今的樓市我也是強調房子不能炒，而炒房客是中國樓市發展到一個階段的特殊群體。我們拒絕炒房，但是不代表我們不能學習炒房客對於房子的一些態度，一些方法和理念，對於買房來說或許需要
我這位炒房客，浙江人，但不是溫州的。坊間一直說溫州人炒房其實是誤解，熱愛買房但是長期持有本質上不算炒房客，頂多是房產投資者
而我問他，在炒房客眼中，你們選房子有什麼標準或者原則，這位兄弟一邊撥著小龍蝦一邊和我說下
01
第一個原則：只選二手房
對於炒房客來說，快進快出是第一原則，本質上這個和房企開發一樣，囤地持有也許很賺錢，但是沒有快周轉來的賺錢。炒房客最大的訴求就是最短時間內讓自己投入的錢產出回報
所以他們只選二手房，畢竟對於他們來說，一手房在他們眼中需要一年以上的時間才能拿到房本，不利於變現，戰線拉的越長，本質上也就代表著失去這一年來的其他機會，所以炒房客一般不選一手房
哪怕選，也是選哪種即將交房的准現房房子，對於他們來說，房子和能夠快速抵押的房子本質上屬於兩種產物
另外在他們眼中，房子是最好的可以貸出錢來的產物，炒房團內部都有存房這麼一說，也就是錢存銀行還不如存房子，因為你想要取隨時可以取的出來
取錢不僅僅在於把房子賣了，還有各種可以抵押周轉的房子，房子幾乎是最好的變現產物
02
淘房子本質上就是個概率論
對於炒房客來說，他們完全不在乎什麼戶型什麼規劃，本質上他們也覺得不需要理解，對於他們來說，淘到房子本身就是個概率論的問題，換句話來說你哪怕是個弱智，你看一百套房子總有一套相對便宜的
所以在這個環節上，體力很顯然比腦力要重要。很多對外說出來的買房技巧本質上都是包裝出來對外吹噓的東西，關鍵是要看到一定數量了，才有可能發現便宜的，這個邏輯跟女生淘寶購物一樣的，跟著所謂寶典去淘寶，離吃虧也就不遠了
另外這也是炒房團為什麼選二手房，因為一手房的定價是統一的，項目和項目之間也是互相借鑒參考的，唯獨二手房沒辦法統一
不統一意味著總有人定價高，也總有人定價低，找到定價低的也沒什麼技巧，唯一的技巧就是多看，看一百套總有一套便宜的
我問了下這位炒房客，一周要看多少套房子，他給我的結論是100套，然後我問你巔峰時期多少時間會買一套房子，他說一個月入手一套
換句話來說，看400套最後選一套，怎麼選不到便宜的房子呢
03
最好賺錢的方式是賺錯覺
炒房客最愛的那種房子就是破破爛爛的房子，然後通過牆壁翻新和買一點點宜家的傢具弄的溫馨點，房子的價格就可以高很多
我說，就這麼簡單處理就真的會貴很多
他說：是的，畢竟購物總有人感性和衝動，好的空間感受很容易會讓一部分人衝動，而衝動本質上就是賺的溢價
我問了他一個具體的例子，他說一套房子本來他只能賺40萬，後來花了2萬塊小裝修了一下，後面就賺了80萬
本質上這多出來的38萬利潤空間，就是錯覺增值，裝修容易給房子多了一個家的身份，而大多數人對房價有價值判斷而家沒有
價值認知模糊本質上就是賺錯覺的重要方式
04
快進快出很重要
炒房和投資房產的最大區別，是對待房子快進快出的模式，炒房的根本盈利模式在於複利，利用買進賣出的差價實現增值，另外炒房之所以之前這麼厲害，本質上在快進快出的時候利用了槓桿的元素，所以這個錢的變化就會變得非常大
所以很少有炒房客會把房子放在自己手上超過2年的，一般都是一年左右時間就出掉
但是出掉的時候，聰明的炒房客會做一件事情，在賣之前先把房子租掉，然後帶著租約銷售
這樣的銷售會讓房子顯得非常的物超所值，當接盤的人可以感受到這個房子不僅僅有資產增值的空間還有每個月的固定收益，那麼他對房價的定義又會上升到另外一個維度
本質上炒房客在處理一套房子的時候會儘可能讓他附能，顏值上提升一點，然後租約上也讓內涵上增加一點
05
很多的空子都在交易這個環節
另一個炒房客喜歡研究的環節是交易這個環節，也是普通買房人都會重視的地方
對於他們來說交定金、交首付、貸款、尾款……這裡面起碼有四次付款環節，每一個環節處理的好都能騰出一些利潤
畢竟對於他們來說，每一筆錢在不同的地方用總能換到不一樣的利潤
所以一個好的炒房客他不一定懂房子，但是一定很會談判，通過不同的付款方式再加上合同價格各種優化，總是能夠擠出一些空間
具體的就不能展開了，反正他和我說的各種手段和技巧，講實話我是驚呆了
另外，他也在強調，要和中介做朋友
一個炒房客不會有很多朋友，但是一定會和中介成為朋友，而且是利益相關的那種，因為說實話房源在互聯網背景下更新的再快，也沒有蹲點在門口的中介消息來得快，而且哪怕更新的快，也沒有手裡有鑰匙的中介來的直接
所以好房源出來之後，他第一時間聯繫誰就很關鍵了
現在不少門店的店長都會有一些炒房客保持聯繫，性價比高的房子都會第一時間聯繫他們，對於他們來說倒不是說必須賣給炒房客，但是炒房客的決策周期快而且不矯情，這是中介喜歡的
所以我一直覺得不是中介這行的服務水平不是，而是服務好的都去服務這些人去了
所以我這位朋友也說的很直接，和這些中介做有金錢來往的朋友，地產這行信息不對稱是很正常的，願意為這樣的信息不對稱付費，那麼他們都會把好房源給到你
06
聊到這裡，我問他，那你現在還炒房么
他說「最近炒的已經很少了，不是代表對房地產市場不看好，而是房產交易的周期變得越來越長了，中間的不可控環節也變得更多，這對於現金流為主的炒房客來說越來越不划算」
「那現在你們都做什麼」
得到的答案有點有趣：「我們大概做2個轉型，第一個也做長持有，持有房子然後出租，租售並舉的大條件下，房價會不會波動我不知道，但是租金一定會漲，所以現在持有的收益也變高了」
「另一種呢」
「另一種就做買房人精神導師了，幫他們選房然後我抽點錢，畢竟在挖金礦的路上，真正淘金者賺不賺錢我不知道，但是賣鏟子的一定賺錢」
好吧，聽到這裡的時候，我對這位炒房客還是很福利的，把房子當成生意這件事上，他想的很透徹。
聊到這裡基本上他已經吃得差不多了，我看馬上就要散了，我最後問了一句
「如果普通買房者要學習你們的買房技巧，最重要的你覺得是什麼」
他想了會，撥了最後一個小龍蝦後說道：「多看看房子吧，其實任何一個行當都一樣，我們都沒有想像中努力，看3套房子就想佔便宜，
你不當韭菜又誰當韭菜呢」
以上為正文，來自盧俊
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看到啥都是緣分
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