房企整體負債率創新高背後暗藏啥危機？

據Wind數據顯示，130家房地產企業一季報實現營收和凈利潤分別為2998.84億元和334.57億元，同比分別增長18.87%和39.93%。不過，截至一季度末，房企上市公司整體負債率卻呈上漲趨勢，達到79.42%，較2017年年報的79.08%繼續上漲。房地產業的資產負債率不斷上行，已達到2005年以來最高點。

實際上，一季度房企凈利潤率持續改善，主要得益於本輪三四線城市房價上漲的功勞：自2017年開始到今年一季度，三四線城市房價上漲明顯，而與此同時，房企在三四線城市拿地的成本相較於一二線城市還算是比較低。於是上市房企的凈利潤率就有所改善。

不過，自2016年第三季度開啟房地產調控以來，全國房價增長受到嚴格限制，多地推出新售樓盤的限價令，而三四線城市由於被熱炒後，土地成本也在不斷上升中，這將明顯擠壓房企的盈利空間，預計下半年房地產業的整體毛利潤率和凈利潤水平將會進入下行通道。

但是令人擔憂的是，一季度房地產開發企業的負債率卻在持續的升高。中交地產、綠地控股、泰禾集團、*ST松江、陽光城、信達地產等近20家公司資產負債率超過85%，有近一半的企業資產負債率超過70%。

房企負債率創下歷史高位的主要原因是：2017年房企銷售額創下歷史新高，在輝煌的業績之下，卻要面臨後續土地存量的不足，於是到了今年一季度就有拿地補庫存的需求。於是就要開啟新一輪的「找錢」模式，這就導致開發商一季度的負債率急劇上升。截至4年20日，房地產行業在境外發債的存續規模約7934億元，其中2018年共發行就高達1626.66億元。

現在問題是，上市房企業肆意加槓桿，甚至突破了60%的國際公認的警戒線，不僅與當前的「降低負債率，去槓桿」的大背景不協調，而且房企的高槓桿率很容易導致資金鏈的斷裂，造成重大的系統性風險。那麼，負債率在上升究竟對上市房企有哪些潛在風險呢？

首先，一季度負債率快速上升，而房企的銷售回款卻呈現放緩趨勢。一季度上市房企銷售回款總額為5222.2億元，同比增長14.5%，增速同比下滑13個百分點，回款放緩的趨勢仍然在延續。銷售回款是房企資金流周轉的重要渠道，回款放緩將給公司現金流帶來較大壓力，這不僅會導致房企進一步擴張受制，而且現金流也隨時會面臨受衝擊的可能。

再者，大量存貨不能變現，是房企的最大隱憂。一季報數據顯示，130家上市房企存貨達到4.79萬億元，同比增長26%，較2017年年底增長5.4%。其中，萬科、綠地控股、保利地產、華夏幸福等10家公司存貨達到2.72萬億元，佔比超過六成。

再次，房企的負債率平均已經接近80%，未來繼續加槓桿的空間受限。目前上市房企國內融資的難度上升，銀行要求開發商「四證齊全」後才能放貸。此外，上市房企要想在A股市場「再融資」的可能性非常渺茫。如果再想從海外發債融資，境外投資者也會擔心這麼高負債率的隱憂，所以要麼不給融資，要麼提高內地企業海外融資的利息。

最後，上市房企從今年開始將會有數千億規模的債務要到期償還。在2015年初至2016年10月之間，恰是房企大肆擴張美好時光，房企的負債率也就在這個階段大幅攀升。後來本輪房地產調控政策的開啟，房地產便陷入僵持階段。

而當年房企擴張所欠下的中長期的債務，一般時限是3-5年期限，都要從今年開始至2020年陸續到期。而房企還本付息的日子逐步臨近之後，很可能會給其資金鏈帶來巨大的衝擊，關鍵看房企的現金流能否抵禦債務償還期的到來。

一季度上市房企業槓桿率突破歷史新高，整體負債率達到近80%，這與其之前在三四線城市大肆擴張有因果關係。而如此之高的負債率等於像懸在房企頭上的「達摩克利斯之劍」隨時挑戰其現金流所能承受極限。對於房企來說，當下不是增加槓桿，而是要準備把高負債率降下來，避免高負債率把一些中小房企給拖垮拖死。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！