買房最激進！這個省，樓市將走向何方？

在中國樓市的江湖上，有兩大「商幫」最為彪悍。

2015年之前，是浙江人，其代表是溫州炒房團；2015年之後，是福建人。

如果說溫州炒房團主要是在二級市場（新房）、三級市場（二手房）上炒房，福建人則是一、二、三級市場通吃。在過去兩年多，拿地最彪悍的就是「閩系開發商」。他們規模不算大，但敢於跟廣東、北京、上海的巨頭們拼搶地王，而且屢屢得手。

有一個數據，更能證明福建人在樓市上之激進，這就是用「住戶貸款」除以「住戶存款」獲得的一個地區、一個城市的「家庭槓桿率」（也可以看做是「樓市槓桿率」）。

在中國，居民家庭和個人去銀行貸款，基本上都跟買房有關。很多打著經營、裝修、購車、旅遊、上學為名的貸款，其實都是房貸。所以，用「住戶貸款」衡量樓市槓桿率，基本上是合適的。

下面看看「財經雜誌」整理的主要省市的「家庭槓桿率」：

上述數據，應該是截至2017年某個月份的。為了驗證其真實性，我抽查了前三名2018年3月的最新數據。

上圖是中國人民銀行福州中心支行公布的數據，可以看出截至3月末，福建全省的住戶存款是1.813萬億，住戶貸款是1.925萬億，福建全省的「家庭槓桿率」（或「樓市槓桿率」）的確超過了100%。

至於廈門，數據就更為極端。截至2018年2月，廈門的住戶存款是2425億元，住戶貸款是4319億元，槓桿率達到了178%，是全國城市的總冠軍！

廣東的最新數據是：住戶存款為6.5萬億，住戶貸款為5.53萬億，槓桿率為85%。

浙江的最新數據是：住戶存款為4.34萬億，住戶貸款為3.51萬億，槓桿率為81%。

可以看出，福建的確是樓市上最激進的省份，或者說福建樓市是槓桿上的樓市。

為什麼福建人這麼激進？這跟福建的民風有很大關係。福建背山靠海，耕地面積少，最遲在唐宋時代，就形成了海洋經濟、外向型經濟。古代航海，風險極大。所以媽祖文化率先誕生在福建，其背後就是海洋貿易的艱辛。所以，福建人彪悍、敢於冒險的民風，也很早就已經形成。

《愛拼才會贏》，是一首很有名的歌曲，雖然由台灣人創作、唱紅，但它使用的卻是閩南語，反映的也是福建人的精神面貌。事實上，台灣在相當長的時間裡，都是福建的一部分。

可以這樣說，福建人有極強的競爭意識、生存能力，他們無論在向海外拓展貿易、移民，還是在殺入互聯網行業、房地產行業上，都無所畏懼、敢打敢拼。

中國樓市的周期性，曾教訓過激進的溫州炒房團和浙江商幫，所以在2015年以來的這波牛市裡，浙江樓市有點「後知後覺」。比如寧波樓市，就明顯屬於跟漲、補漲的；杭州樓市啟動稍早，但也顯著晚於深圳、上海。這就是所謂「一朝被蛇咬，三年怕井繩」。

那麼問題來了：福建人會不會因為太激進，未來要付出顯著的代價呢？

目前廈門樓市因為強調控（禁售是廈門發明的），據稱價格已經有20%的回落。最近，福建省也出台了「精準調控」樓市的新舉措。

對於福建樓市，我的看法是：

的確存在價格透支現象，其中廈門最為明顯。最理想的狀態是：福建房價能橫盤1到2年，而不是繼續上漲。

由於福建省出台了新的調控措施，要採取「片區調控」、「一盤一評估」，尤其是提出了在「福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件，直至現房銷售」，所以政府防範房價大跌的能力大增，樓市想崩盤也比較難。

毫無疑問，彈丸之地的廈門，才是福建樓市的風暴眼和風向標。只要廈門樓市不出大問題，整個福建樓市問題就不大。

福建有點類似內蒙，存在三個中心：

生產中心，或者說GDP老大是泉州，2017年GDP為7548億元。

權力中心、資金中心是福州，2017年GDP為7104億元，低於泉州，但匯聚的資金總量達到了1.36萬億，是福建第一。

行政級別最高的城市（副省級，經濟上享受省級待遇）是廈門，此外廈門還是福建唯一的全國性城市，房價最高的城市。但廈門的GDP只有4351億元，匯聚資金1.06萬億（高於泉州，低於福州）。

小小的廈門，為何房價高居全國前六？對此，很多人表示不理解。

其實很簡單，廈門是一個「三亞和深圳合體」的城市，只是規模偏小。「三亞和深圳合體」是什麼意思？第一，廈門氣候溫暖，擁有美麗的海濱、沙灘，具備海濱旅遊勝地的基本條件；第二，廈門的產業結構跟深圳高度相似，對外依存度高、新經濟民營經濟活躍。

換句話說，廈門比深圳的自然條件還好，這一點類似三亞；但廈門又遠比三亞有經濟實力，經濟「新」的程度、「民（營）」的程度、「外」的程度，都跟深圳驚人相似，只是規模比較小。

2017年，深圳三次產業的結構是：0.1%：41.3%:58.6%；

廈門是：0.5%:41.7%:57.8%；

泉州是：2.6%:58.3%:39.1%；

福州是：7.3%:41.7%:51.0%。

可以看出，廈門跟深圳的結構驚人相似。而泉州，則是一個生產型的城市；福州農業竟然還有那麼大比例，三產佔比也明顯偏低。

再看一下GDP含金量（「金融機構本外幣存款餘額」除以「當年GDP」）。深圳2017年為3.17，廈門為2.43，福州為1.91，泉州只有0.91。

泉州作為福建GDP第一大城市，7548億元的GDP只匯聚了6891億元的資金；而廈門只有4351億的GDP，卻匯聚了1.06萬億的資金。

這說明了什麼？泉州就是一個負責掙錢的藍領丈夫，一身臭汗在辛苦掙錢；而廈門是一個美麗的太太，負責收錢、管錢。

你看看地圖就知道了：廈門和泉州就是前店後廠的關係。泉州人掙了錢，很大程度上去廈門買房子、投資金融或者互聯網等產業了。至於福州，只能影響福建的北部地區而已。

但你不要以為福建增長是失衡的。福建是一個發展比較均衡的省份，下面表格是2010年到2016年福建所有地市人口（小學生人數）、資金（金融機構本外幣存款餘額）、GDP、預算內收入四大關鍵數據的變動情況。

福建9城經濟與人口增長情況

（2010年~2016年）

以上數據來源於各地區統計局

從上表可以看出，福建所有的地市人口都在增長，而且增速都還不錯。這樣的省份（所有地市人口都增長）中國只有兩個——南面的福建，北面的河北。

從綜合增長水平看，廈門是福建省最好的城市，其次是泉州。事實上，早在幾年前我就指出，中國有「三大三小」至少6個人口增長中心，「廈門+泉州」是三小之一。

現在2017年的數據出來了，情況仍然是這樣。

2017年，廈門小學生招生人數同比2016年增長了3.5%，小學生總人數增長了4.8%，幼兒園兒童人數增長了8.5%；

福州小學生招生人數增長了2.6%，小學生總人數增長了2.0%，幼兒園兒童人數增長了2.6%；

泉州小學生總人數增長了3.0%，幼兒園兒童人數增長了5.2%。

請大家注意，這僅僅是一年的增長量，這個速度是非常可觀的。有這樣的人口增長為支撐，福建樓市即便有房價透支現象，中長期仍然是可以看好的。

對於福建樓市的建議：

1、從官方角度看，福建樓市不僅要控制其過快上漲，也要防止「回頭浪」。也就是說，如果調控過狠，可能會有短期顯著的跌幅，因為福建樓市槓桿率太高。對此，政府應該頭腦清醒。

2、對於福建的普通購房者來說，剛需可以觀察兩三個月再說。投資需求也是如此。福建樓市不宜短炒，不宜過分加槓桿了。

3、由於人口增長不錯，再加上民營經濟比較活躍，新經濟在崛起，福建樓市的高估現象會長期存在。尤其是廈門，因為面積小，高房價也會長期存在。如果出現顯著下跌，願意接盤的人比較多，因為廈門是福建唯一脫離了地域色彩的城市。廈門「三亞+深圳」的城市屬性，值得關注。

4、整體而已，投資性需求只建議在廈門和福州購買配套好的住宅。

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