樓市正發生巨大變化，現在知道這些，還不吃虧，趕緊看看！

中國房產市場正在由增量時代向存量時代轉變，從原來的開發商和傳統開發貸合作模式，轉變為資產管理機構+REITs+CMBS的資管模式。房子即資產，可能在未來，房產作為不動產，將成為資產評定指標的決定性因素，也將成為評定人們資產管理能力的關鍵性指標。

在第十二屆亞洲金融年會「資產證券化新征程」圓桌對話中，與會人員根據現如今比較熱門的長租公寓REITs進行討論交流，部分專家認為，租售比太低，會為同類資產證券化項目帶來難題，發行人在發行前，需要仔細權衡。說道長租公寓可能大多數人都不太理解，其實我們現在說的廉租房，就是有政策性的長租公寓。所謂政策性就是，從政策上就限制了其發展REITs，股權在轉讓過程中，受到的限制太多。像這種的房地產資源，很可能慢慢走到純靠資產信用支撐的融資道路。

房地產市場的經濟情況走向，對證券市場的走向有著很大的影響，每一步操作都會影響到後期的盈利，在去年十月份的時候，新派公寓在中國國內首發了一隻權益型住宅資產租賃類REITs； 「針對新派公寓項目，有朋友有疑惑，旁邊的住宅都已經賣9萬、10萬了，做證券化就4.75萬，是不是為了發行而把項目嚴重低估？」

對此，高和資本市場部的董事總經理毛躍暉表示，這並不是朋友們所謂的估低，行業上來講，這屬於一個正常的估值邏輯，「新派公寓從住宅角度來講肯定是具有其居住性質的，但是作為長租公寓，更是一個運營的商業地產，看的就是收益率。」

其實，我們在投資REITs的過程中，不僅要看他的估值邏輯，還要看他的投資管理能力，也就是說就是在看待其未來對自己的總結和對自我的資產的評估和溢價，按照他的比例來算，如果租金上漲一點，我們假定他的資本利率上漲5%，那麼他的資產是以20倍的方式擴大的。同時，這個比例還在不斷上漲，等到五年後，在想退出的話，那麼獲得的比率將會更大。

因此，房地產市場發展到現在，增量時代向存量時代轉換的現狀越發明顯，對於現在的我們百姓來講，時刻關心房產市場的信息走向，了解房產市場的風雲變化，現如今對於多數人來說，往往會幫助他們在面臨抉擇的時候，能夠做出正確的選擇和判斷。

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