北京限房價項目銷售辦法出爐！部分將收作共有產權房

北京市住建委起草了《關於加強限房價項目銷售管理的通知》（以下簡稱《通知》），現正式向社會公開徵求意見。

《通知》的目的是切實保障限房價項目的住房是用來住的，規定：限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高於85%的，由開發建設單位按限價規定自行銷售；比值不高於85%的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房

徵求意見稿全文

關於加強限房價項目銷售管理的通知

（徵求意見稿）

各有關單位：

為貫徹落實「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，促進本市房地產市場平穩健康發展，根據《北京市人民政府辦公廳轉發市住房城鄉建設委等部門的通知》（京政辦發〔2016〕46號）和《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）等文件規定，現就加強本市「限房價、控地價」方式競得土地的開發建設項目中可售住房的銷售管理通知如下：

一、本通知所稱限房價項目，是指按本市「限房價、控地價」方式競得土地的開發建設項目。

二、在限房價項目辦理施工許可後，由北京市房地產市場管理事務中心會同北京市保障性住房建設投資中心（以下簡稱「市保障房中心」）對該項目可售住房的市場價格進行評估，形成評估價。

三、根據限房價項目可售住房在土地出讓時的銷售均價的限價（以下簡稱「銷售限價」）與評估價之比不同，分別按以下方式銷售：

（一）比值高於設定比例的，由開發建設單位面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房，但應取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證後滿5年方可上市交易；

（二）比值不高於設定比例的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產權份額，剩餘比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額；

（三）設定比例暫定為85%，在實施過程中可根據市場變化和銷售情況適當調整。

四、市保障房中心收購限房價項目時，應與開發建設單位簽訂收購協議，明確各自權利、義務，並應在購房合同開始網簽之日起十個月內向開發建設單位付清全部收購款。

五、市保障房中心收購轉化的共有產權住房，具備本市共有產權住房購房資格的家庭均可申購。搖號配售時，項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍、非京籍家庭作為優先組配售。

具備共有產權住房購房資格的家庭選購後仍有剩餘房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建築面積大於140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。

六、市保障房中心收購轉化的共有產權住房，其公告、網上申購、購房資格審核、購房確認等按《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）執行。

七、本通知自發布之日起實施，所涉及的共有產權住房的有關規定與《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）不一致的，以本通知為準。

北京市住房和城鄉建設委員會

專家解讀

清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授表示：本《通知》的發布，應該說是給出了一個探索性的解決方案，有許多亮點:

一是積極落實「房住不炒」定位，審慎施策促進市場穩定。《通知》規定，如果限房價項目銷售時與周邊商品房價差不大的時候，由開發建設單位面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為普通商品房。如果價差較大時，則由政府相關機構統一收購後按共有產權住房的供應規則銷售。價格穩定的信號預期傳導非常明確，又不失差異化管理的靈活性，值得肯定。

二是通過梯級過濾匹配機制的設立，將共有產權模式應用拓展到市場供給，使其不再局限於住房保障領域的應用，實現了住房保障、住房支持和住房市場的自然銜接，是完善住房供應體系的一個創新性探索。

三是設定的轉化及共有比例合理而富有彈性。《通知》明確了當前限房價項目收購轉化為共有產權住房的設定比例為85%，在實施過程中可根據市場變化和銷售情況適當調整，是建立在根據市場實際狀況進行必要調整的更加富有彈性的制度。

四是可操作性強，比較好的兼顧了各方主體的利益。因為是按照土地出讓協議中約定的房屋限價收購，且「應在購房合同開始網簽之日起十個月內向開發建設單位付清全部收購款」，還可以在收購協議中通過平等協商做出進一步的約定，讓收購的公平性更有保障。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波：《通知》 「雙防雙保」，扼制炒房，確保限房價項目住房是用來住的。

收購價差較大的限房價項目轉化為共有產權住房，除了保障真正需要「住」而非投資獲利的居民家庭，《通知》還通過項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍、非京籍家庭作為優先組配售共有產權住房，較好地落實了「職住平衡」。

另外，《通知》還規定，具備共有產權住房購房資格的家庭選購後仍有剩餘房源的，可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建築面積大於140平米的大戶型住房，還可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。這種做法，反映了對改善性家庭住房需求的兼顧，我認為不僅是必要的，而且是科學的，因為隨著經濟的發展和居民家庭收入的提高、二孩兒政策的放開等，確實有一定數量的家庭需要改善住房條件，政府住房政策也應給予合理的支持。

中央財經大學法學院院長尹飛：《通知》收購差價較大的限房價項目轉化為共有產權住房的做法，符合法律規定。

共有產權住房是政策性的商品住房，限房價項目也具有政策性。收購部分限房價項目作為共有產權住房，打通了限房價項目和共有產權住房的通道，不但本質上都是具有政策性質的住房，而且是之前推出的共有產權住房的「政策性」的深化和精準化，能夠更好地滿足包括剛需和改善性家庭的居住需求。

北京房協副會長、秘書長陳志：《通知》合理制定了有關規則，較好地兼顧了各方利益。

關於《通知》，我談兩個方面的認識：一是關於暫定85%的設定比例；二是關於收購轉化項目保障房中心十個月結清收購款。

1.關於暫定85%的設定比例，我認為這個比例的掌握是適度的、合理的。

為什麼部分限房價項目上市時銷售限價與同地段房屋市場價會產生較大差價？我想原因有以下幾個方面：一是政府推出這個土地出讓方式，是為了控制土地出讓價格、防止出現「地王」，所以有必要適當壓低住房銷售限價；二是為引導項目周邊的在售新房項目及二手房房主理性定價，扼制房價上漲，也需要在一定程度上控制銷售限價，特別是一些在土地出讓時周邊沒有在售新房，銷售限價主要是參考了周邊二手住房當時的成交均價。從我市房地產市場運行的實際情況看，2017年12月全市二手住房成交均價比最高的3月下降13%，充分表明了限房價項目銷售限價對引導住房價格趨於理性確實發揮了積極的作用。

2.關於收購項目保障房中心10個月內結清收購款，充分體現了對開發企業合法權益的尊重。

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