剛剛！北京限房價項目新政來啦！保剛需，打擊炒房客牟利

北京通州發布（bjtzfb）

北京城市副中心官方微信

「限競房」（官方稱「限房價項目」）來了！

通州小布（北京通州發布：bjtzfb）了解到：

剛剛，北京市住建委對《關於加強限房價項目銷售管理的通知》，面向社會公開徵求意見。裡面包含「限競房」怎麼賣、賣給誰。(文件原文附後)

「限競房」是「限」字當頭，在房價上有很嚴格的限制。

這個新版限價房可不是之前更像保障房的「限價商品房」。

這一新品種房源，實際來自於北京2016年的「930新政」，按本市「限房價、控地價」方式競得土地的開發建設項目。

通州小布發現，「930新政」規定：

在嚴控地價的同時，對項目未來房價進行預測，試點採取限定銷售價格並將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房地產價格快速上漲。也就是說，房價在土地招拍掛時就已經敲定了上限。

而剛剛北京市住建委發布的新規——則是對這類房源的銷售、再上市等方面有了更明確的說法。

怎麼買賣？

具體怎麼買賣，這得根據一個比例來確定。

《通知》規定，根據限房價項目可售住房在土地出讓時的銷售均價的限價與評估價之比不同，分別按兩種方式銷售。

先來說一下，這個「銷售限價」是什麼呢？

從「930新政」至今，北京陸續有一批土地採取「限房價、控地價」的形式完成交易，銷售均價和最高價在拍地時就被政府敲定了，比如，房山西潞街道一宗土地上的30%面積成為首批「限競房」，該項目均價3.9萬元/平方米，最高限制是4.1萬元/平方米。

而這個「評估價」是什麼呢？

在限房價項目辦理施工許可後，由北京市房地產市場管理事務中心會同北京市保障性住房建設投資中心對該項目可售住房的市場價格進行評估，形成評估價。

最終決定限競房命運的，就是銷售均價的限價與評估價的比例。

目前，設定比例暫定為85%。在實施過程中，可根據市場變化和銷售情況適當調整。

（1）如果銷售均價的限價與評估價的比值高於設定比例的，由開發建設單位面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房，但應取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證後滿5年方可上市交易（一般來說，不動產證到手五年後，才可以再上市交易）。

（2）如果比值不高於設定比例的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產權份額，剩餘比例產權，相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額（共有產權房源將大增）。

怎麼理解這個比例呢？

因為評估價是房屋的市場價格，而之前的限價則是拍地時定下來的，所以往往有所偏差，市場價格有時已經高於限價了。

舉個例子：

如果限價是5萬/平方米，評估價是5.5萬/平方米，比值為90.1%，高於85%。

這表示，賣房時市場價格要比拍地時限定價格的漲幅不算太大，漲了5000元，那這個項目的房子，就可以當做商品房來賣。只不過，不動產證到手五年後，才可以上市交易。

如果限價時5萬/平方米，評估價是7萬元，比值為71.4%，低於85%。

這表示，房價漲幅比較大了，這裡面就有牟利空間了，漲了2萬元，那這個房子就要變成共有產權房了。

解讀：為啥要設定一個比例呢？

這是為啥呢？這麼做有啥好處呢？

其實，這是沖著解決剛需住房問題去的！

因為，限房價項目銷售時與周邊商品房價差較大時，就存在較大的獲利空間，一些投資投機客必然趨之若鶩，如果不採取必要的措施，原本用來居住的房屋就成了投資投機客炒房牟利的工具。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波說：

目前看，即便像有些城市那樣採用公開搖號的方式，但巨大的獲利空間還是會吸引大量的購房人參與搖號，其中很多購房人都是本著「買到即賺到」，而非真正需要房子住的動機參與的，導致了真正自住的剛需家庭最終能購買到的概率大大降低。

如果由政府收購過來作為共有產權住房再公開搖號銷售，並且購房後以後再賣二手房，也只能面向符合共有產權住房購買條件的家庭轉讓，壓縮了限房價項目的牟利空間，投資客、炒房者也就沒有了購買的動力，申請購買的居民家庭將主要是自住的剛需家庭，使得限房價項目真正回歸房住不炒的目的。

如果轉化成共有產權房，怎麼買？

怎麼才能坐到剛需優先、兼顧改善？這份文件規定：

收購轉化的共有產權住房，具備本市共有產權住房購房資格的家庭均可申購，其中項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍、非京籍家庭作為優先組配售；

具備共有產權住房購房資格的家庭選購後仍有剩餘房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建築面積大於140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。

《通知》明確了限房價項目收購的具體操作，規定：

一是在限房價項目辦理施工許可後，即可對該項目可售住房的市場價格進行評估。

二是市保障房中心收購限房價項目時應在限期內向開發建設單位付清全部收購款。

三是確定收購與否的銷售限價與評估價比值，在實施過程中可根據市場變化和銷售情況適當調整。

需要注意的是，這還是個徵求意見稿。

意見反饋途徑：有關單位和各界人士對《通知》的意見與建議，請於2018年5月14日17:00前，以傳真或電子郵件方式反饋至北京市住房和城鄉建設委員會。

傳真：59958635

郵箱：bjjs_fgc @126.com

附件：關於加強限房價項目銷售管理的通知

（徵求意見稿）

各有關單位：

為貫徹落實「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，促進本市房地產市場平穩健康發展，根據《北京市人民政府辦公廳轉發市住房城鄉建設委等部門的通知》（京政辦發〔2016〕46號）和《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）等文件規定，現就加強本市「限房價、控地價」方式競得土地的開發建設項目中可售住房的銷售管理通知如下：

一、本通知所稱限房價項目，是指按本市「限房價、控地價」方式競得土地的開發建設項目。

二、在限房價項目辦理施工許可後，由北京市房地產市場管理事務中心會同北京市保障性住房建設投資中心（以下簡稱「市保障房中心」）對該項目可售住房的市場價格進行評估，形成評估價。

三、根據限房價項目可售住房在土地出讓時的銷售均價的限價（以下簡稱「銷售限價」）與評估價之比不同，分別按以下方式銷售：

（一）比值高於設定比例的，由開發建設單位面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房，但應取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證後滿5年方可上市交易；

（二）比值不高於設定比例的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產權份額，剩餘比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額；

（三）設定比例暫定為85%，在實施過程中可根據市場變化和銷售情況適當調整。

四、市保障房中心收購限房價項目時，應與開發建設單位簽訂收購協議，明確各自權利、義務，並應在購房合同開始網簽之日起十個月內向開發建設單位付清全部收購款。

五、市保障房中心收購轉化的共有產權住房，具備本市共有產權住房購房資格的家庭均可申購；搖號配售時，項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍、非京籍家庭作為優先組配售。

具備共有產權住房購房資格的家庭選購後仍有剩餘房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建築面積大於140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。

六、市保障房中心收購轉化的共有產權住房，其公告、網上申購、購房資格審核、購房確認等按《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）執行。

七、本通知自發布之日起實施，所涉及的共有產權住房的有關規定與《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）不一致的，以本通知為準。

內容來自北京日報

微信編輯 王璇

歡迎關注、轉發、分享！如在公眾號或網路轉載請註明來源：

北京通州發布（ID：bjtzfb）

對於侵權行為，將追究法律責任。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！