中國樓市兩大危機逼近:一是看不清現實,一是透支了十年!
有人說,北宋張擇端筆下的《清明上河圖》,想要表達的是「盛世之下的危機」。其實,任何繁華之中都可能蘊含危機!如今的中國樓市也一樣,看似如火如荼,買房人需求瘋狂,但背後卻蘊含了至少兩個大危機!
本文重點講述的,就是這兩大危機,即:一是讓人看不清現實,一是房價透支了十年。更為重要的是,如果這兩大危機繼續下去,中國樓市的未來就真讓人擔憂了。
第一,讓人看不清現實
現代健康的市場,都有一個特點,即:有各種真實客觀的數據,以便參與方能對市場有準確的判斷。然而,在樓市調控之下,限購、限貸、限售、搖號.....這讓中國樓市數據嚴重扭曲失真。
關於這一點,最典型的是房價。按照常理,新房要比二手房貴。但如今全國各地基本都有一個共同特點,即:一二手房價倒掛嚴重。比如,南京就普遍倒掛4000元/平左右,河西等區域倒掛萬元以上。
之所以出現這一情況,最關鍵的問題在於「調控限價」。通過這一手法,作為市場最敏感因素的房價,的確得到了控制,但卻不再反映市場行情了。
因此,如今從成交、房價等「扭曲」之後的數據上,研究市場的意義不大。這就帶來一個嚴重的問題,即:抹黑前行,風險難以提前預知!由於樓市中充滿了假象,投資者就很容易做出錯誤判斷。
第二,房價透支了十年
坦率的說,中國房價存在透支現象。關於這一點,有一個重要的評價指標,即:房價和家庭收入比。按照國際正常標準,這一比值應該在4—6之間,中國情況特殊,但也不應該超過8!
然而,大家可以看到,目前房價收入比在8以下的很罕見,絕大多數都超過了8!深圳、三亞、廈門、北京都在20以上,二線城市中的南京、杭州等城市,都在15左右。
顯然,這說明房價有泡沫!換一個角度說,即:房價在透支未來!按照目前的收入標準來看,想要匹配目前的房價,估計需要十年時間,收入才能跟得上房價。
需要注意的是,其中一二線城市雖然透支,但總的來說,因為人口持續凈流入,房價還有高的基礎。但三四五等線城市,人口持續外流,房價卻暴漲,對未來透支的更多,這就讓人擔憂了。
對於普通人來說,如果只有一套房,那麼也無需擔憂這些問題。房價的大漲或大跌,對自身影響都不大。但對於「俠之大者」的接盤俠而言,如果時機抓的不準,未來可能就有的痛苦了。
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