成熟的消費者與成熟的市場
「哪裡有成熟甚至挑剔的消費者，哪裡就有成熟的市場，產品及服務質量就高。」
作為一名房地產的業內人士，常常對麗江房地產市場的不成熟感到苦惱！也一直想為麗江房地產市場的成熟及健康發展盡一點微薄之力，但由於知識、能力、經驗等等的不足，常有心有餘而力不足之感。
筆者2010年7月從貴陽來到麗江後曾用了半年時間對麗江的房地產市場做了一些調查研究，並編寫了一本《麗江房地產投資置業指南》免費提供給我們的一些企業及同行還有消費者做參考。當時有很多同行都不理解，有好心者問我為什麼會把我十多年的一些知識和經驗積累以及花了半年時間收集的一些市場資料無償的提供給同行及消費者，甚至是競爭對手，他們說這些東西是可以拿來賺錢的啊？
在當時的市場調查過程中我發現很多項目都是還沒開工就收取消費者10萬甚至20萬元的訂金，我很不理解，但是他們說這些都是團購房，也就是某個單位集體定製的項目，價格很便宜。有一些項目位置很好，但是規劃及運營得很差，感覺土地資源極大浪費。
我的想法是只要對市場的成熟、健康發展有利，大家犧牲一點眼前利益是值得的。對於消費者來說購房是每一個家庭一生中最大的一筆消費（或投資），其交易過程漫長且複雜，涉及的相關法律法規較多，交易的過程實際上是所有權的變更過程。而且房地產作為不動產它的所有權與使用權可以分離，消費和投資可以同時存在。所以對於每一個消費者來說都是花費精力最多的一種消費（或投資）行為。我只是希望消費者能夠變得成熟一點，在購房的過程中能夠減少一點損失，節約一點時間，繞過一個陷阱，避免一場官司。
也因此種想法，2014年5月開始我還與麗江市綜合新聞廣播電台合作開辦了一檔《美麗家園》欄目，目的是接受消費者的諮詢，幫助消費者解決在買賣房屋過程中遇到的問題。我記得在我們的節目中我們接到過一些投訴，比如有消費者在嘉和建材城附近的一個項目交了10萬元定金，房開商承諾兩年後交房，但是兩年後這個項目還沒開工，同樣有一個消費者在玉龍縣政府後面的某項目二期交了10萬元訂金，簽了一個簡單的協議約定兩年內正式開盤，價格3600元每平米。但是兩年後也是沒有開工。他去要求退訂金，結果房開公司的人一會說老闆不在，一會說會計不在，總之退不到錢。這個項目現在離他們交錢都已經4年多了還是一個半途而廢的爛尾樓項目，這些被開發商提前鎖定的消費者真是欲哭無淚。
然而，讓我很吃驚的是，近日我陪一個親戚去看了兩個項目，一個在玉龍縣蛇山附近，一個在古城區祥和中學附近，兩個項目都是以別墅為主，價格在3480元至6780元之間。都還沒有開工，但是在他們售樓部的銷控表上顯示很多房子都已售。一問才知道這些房子他們已經收取了消費者20萬元以上的訂金，所以在他們看來這些房子是已經賣給消費者了的。從營銷的角度講他們真的很成功，提前鎖定了消費者。但是我在售樓部卻沒有看到任何顯示這個項目可以銷售的文件，按照相關規定，在項目取得五證（《土地使用權證》、《用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《房屋預銷售許可證》）以前是不能收取消費者一分錢的。以任何名義收取消費者的錢都是違規的。而且按規定開發公司應該在售樓現場張貼或懸掛五證原件。我問一位銷售人員他們的項目什麼時候開工，他說馬上，我又問他們《建設工程規劃許可證》辦下來沒有，他說不知道，這不歸他們管。
可見，麗江目前的房地產市場仍然是很不成熟的：消費者不成熟，在沒有看清楚、問清楚、了解清楚相關的問題的情況下就稀里糊塗的交錢了；從業者不成熟，銷售人員居然不管證照辦到哪個環節了；職能部門監管缺失；新聞媒體的監督作用也沒有發揮。
我真的很希望我們的消費者首先成熟起來，只有消費者成熟了，懂得如何保護自己的利益了市場才會真正的成熟！
——倪文斌，《麗江房地產投資置業指南》主編，麗江好思家房地產置業顧問公司首席顧問。要了解更多麗江房地產信息，敬請關注《麗江房地產》微信公眾號
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