翻版蛇口模式，招商蛇口86億收購萬畝土儲

時代財經APP記者 黃昱

繼招商前海灣項目以及與昆鋼、武鋼、東風的合作後，招商蛇口再次通過母公司內外資源整合的非市場化拿地方式獲得了巨量土儲。

5月8日晚間，招商蛇口發布公告，擬以85.53億元現金收購其母公司招商局集團直接和間接持有的招商局漳州開發區有限公司（以下簡稱「招商漳州」）78%的股份。

招商局集團及其旗下招商香港分別持有招商漳州48%和30%的股份，此次收購完成後，招商蛇口將憑藉其78%的持股比例，成為招商漳州的第一大股東。

招商漳州是一家成立於1992年的地方開發商，主營業務為園區業務，包括一級土地開發、園區開發及運營、市政基礎設施代建及其他業務等，其中一級土地開發業務與園區開發及運營業務為招商漳州目前主要盈利來源。

截止2017年底，招商漳州總資產為76.6億元，總負債為36.8億元，所有者權益總計39.8億元。2017年度，招商漳州營業收入為4.8億元，營業利潤為3.1億元，凈利潤為5.7億元。

儘管目前營業收入並不亮眼，但招商漳州的土儲巨大。數據顯示，招商漳州所擁有的土地面積總計為777.5萬平方米，其中住宅用地約佔85.7萬平方米，商業用地約佔95.6萬平方米，工業用地約佔111.5萬平方米，港航物流用地約佔249.9萬平方米，市政配套用地約佔234.8萬平方米。

按區塊分，招商漳州的土儲可分為非雙魚島土地和雙魚島土地，分別佔有土地面積為552.4萬平方米、225.1萬平方米，其中雙魚島為第一例獲國務院批准的經營性人工島項目。

圖：雙魚島  來源：視覺中國

位於廈門灣南岸的雙魚島目前已完成填海造地及土地整理，正在進行市政配套建設的收尾工作，尚待全面開發。按照規劃，雙魚島土地中住宅用地約57萬平方米，商娛用地約73萬平方米，港航用地約2.1萬平方米，市政配套用地約93萬平方米。

在招商漳州前期對雙魚島的開發基礎上，招商蛇口透露，其計劃將雙魚島打造成一個集休閑、娛樂、居住、養生於一體的全國旅遊目的地、區域商娛中心以及生活區，而雙魚島集住宅與商娛於一體的發展模式可為其帶來豐厚的利潤。在交易完成後，招商蛇口，將加快招商引資，加速招商漳州工業、港航物流規劃用地的去化速度。

中信建投研究數據顯示，以收購價85.53億測算，招商蛇口整體收購樓麵價約1500元/平方米，不考慮商業以及工業用地體量，住宅用地的樓麵價也僅為8000元/平左右，近期最靠近該區域的角美板塊住宅出讓價格也在9000-12000元/平，納入成本頗具優勢。

此外，中信建投指出，雙魚島的住宅用地預計明年將步入招拍掛市場，而商業部分招商蛇口可以通過補地價形式直接鎖定二級開發。「在招商漳州的項目即將進入收穫期之際，由招商蛇口全盤承接，有望加快項目的成熟進程，預計明年將為公司帶來收益。」中信建投指出。

據時代財經了解，漳州開發區內的港口工業區為深水港，靠近國際主航道，以倉儲物流為主，兼有部分環境友好型、科技含量高的臨港工業，能夠較好發揮輻射帶動作用。通過收購招商漳州，招商蛇口可將其作為海西板塊布局擴張的戰略據點，提前鎖定海西板塊進一步發展紅利。

事實上，這正是招商蛇口的「前港-中區-後城」的模式再複製。中信建投指出，招商漳州已初步將漳州開發區打造成為一個以發展港航物流業、臨港工業和高科技產業為主，第三產業配套發展的現代化濱海城區，可謂蛇口工業區的翻版。

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