首套貸款利率上浮！剛需到底啥時候出手？

5月7日下午，中國財富網從多家銀行獲悉，工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行四大行的北京分行，上調首套房貸利率，在央行基準利率基礎上上浮10%(即基準利率的1.1倍)。二套房貸利率維持不變，為基準利率的1.2倍。中國財富網走訪詢問了多家銀行發現，除國有銀行外，部分股份制銀行也上浮了首套房貸款利率。

各家銀行

先後上浮首套房貸款利

中國財富網了解到，工行和建行已於7日實施基準利率上浮10%的政策，農行和中行為8日開始執行新利率。其中，工行信貸部門表示，對5月7日前已受理的貸款申請，可按原利率（基準利率1.05倍）政策執行，但應於5月31日前執行完畢。

部分數據來源：融360 具體貸款利率詳詢銀行網點

北京麥田房產中介工作人員對中國財富網表示，其實在國有銀行上浮首套貸款利率之前，中信、浦發等一些股份制銀行就已經將利率上浮至基準利率1.1倍。

民生銀行甚至已經將首套房貸款利率上浮至基準利率1.2倍。該行一位網點工作人員對中國財富網表示，今年以來行里的個貸額度一直就比較緊張，如果要申請也不能保證放款時間。記者通過走訪發現，大部分銀行房貸放款流程基本在一個半月到兩個月。前述中介工作人員也表示，如果貸款額度少，建議用公積金貸款，今年3月份以後，公積金貸款放款速度比原先快了很多。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國財富網表示，目前銀行貸款利率的變動，說明銀行在經營方面有壓力，或者通俗說，從銀行角度看，可能會認為房貸「太便宜了」，所以才會上浮貸款利率。

買房「更貴了」!

貸100萬多還利息26.5萬

房貸利率上浮帶來的最直接影響就是購房成本的上升。中國財富網簡單算了一筆賬。

2017年「317新政」之前，房貸利率最低執行基準利率85折。按照基準利率4.9%計算，當時貸款利率低至4.17%。假設貸款100萬元，等額本息還款，30年還清，則每月需還款4872.68元，總支付利息約75.4萬元。

而按照目前基準利率上浮1.1倍計算，貸款利率為5.39%，同等條件下，每月需還款5609.07元，總支付利息約為101.9萬元。也就是說，對於購房者而言，利率上浮後，同樣貸款100萬元，現在要比「317新政」前每月多還736.39元，總支付利息多出26.5萬元。

嚴躍進指出，貸款利率上浮，利空效應肯定是存在的，或者說購房者後續月供的壓力一定會增加。不過，制約購房需求的，主要還是之前已經改變的首付比例問題，所以對於剛需購房者，負面影響並不算太大。

「317」後政策層層加碼

房價未來怎麼走？

不僅是首付比例，從2017年「317」開始，北京房地產市場的緊箍咒就「一道接著一道」。

「317新政」以來北京主要房地產調控政策

5月7日，北京市住房和城鄉建設委員會就《關於加強限房價項目銷售管理的通知》（以下簡稱《通知》）公開向社會徵求意見，該《通知》中明確提出，按照限房價項目的售價與周邊項目價差15%為標準，將部分限房價項目轉為共有產權房。

也就是說，假設一個限價房項目拍地時規定將來銷售限價為4萬元/平米，後來評估市價為5萬元/平米，兩者價差為20%，超出了15%的標準，那麼這個項目就將轉成共有產權房。

共有產權房，簡單理解，就是一套房子，政府和購房人各持有一定比例的產權，房屋的使用權完全歸購房人，以此來滿足家庭自住的需求。

《通知》中規定，房產市價由北京市房地產市場管理事務中心會同北京市保障性住房建設投資中心進行評估，而限價房的價格在開發商拿地時就已確定，一些業內人士擔心，開發商拿地之後評估價格有改變遊戲規則之嫌，可能會增加土地流標的風險，不利於房地產市場的穩定。

不過，該《通知》還處在徵求意見階段，具體實施方案還要等正式文件下發。

北京市住建委2017年明確，五年將完成25萬套共有產權住房供地，通過加快房源供應，提升建設品質，公平合理分配，進一步穩定社會預期和房價，解決剛需購房者的需求。

嚴躍進表示，2017年以來，一系列的調控政策已經非常嚴格，北京地產市場趨於穩定。不過，當前剛需購房需求還會逐步釋放，利率上升其實反而會倒逼購房者加快購房。所以現在利率政策變動，購房者從自身角度出發，反而要更積極地獲取貸款。「對於剛需購房者來說，觀望反而是沒有太多價值了」嚴躍進直言。

對於貸款利率走勢，嚴躍進給出了自己的判斷，未來貸款利率預計還會上浮，尤其是和當前資金成本上升有關係。但也不排除部分銀行為了促進房貸業務，會適當給予剛需購房一定的政策傾斜。

數據顯示，4月北京二手房成交量14964套，創下近12月新高，價格方面，二手房成交均價環比3月微漲0.3%。

嚴躍進預測，市場復甦說明底部反彈空間大，跌無可跌和利空出盡效應，都可能會帶來市場交易上升。同時，改善型需求購房者積極換房，也會帶來市場交易的上升。北京房地產市場總體依然比較穩定，不能完全排除量價齊升的可能。

作者：安震

新媒體編輯：熊燁

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本文轉自中國財富幫(微信號：cfbondcom)

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