海南省長的一番話讓搶房者「懵」了，開發商哭了

最近幾天，來海南炒房的和捂盤惜售的房地產開發商感受到痛心疾首的痛。

4月22日晚，中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳發布《關於進一步穩定房地產市場的通知》（以下簡稱《通知》）。從即日起海南實行嚴格的限購政策，在已出台限購政策的基礎上，實施全域限購。

此後，海南省省長沈曉明公開表態：「絕不讓海南成為房地產加工廠」。海南要以壯士斷腕的決心，減少經濟對房地產的依賴。

政策出來後，整個海南市場都是懵的。數千億炒房資金被關門打狗；而對於開發商來說，鎖死了需求端的調控，無論放在什麼時間節點都是相當嚴格的，估計很多開發商都在夢裡哭醒。

供應和需求兩端同時被遏制，一夜間，整個海南樓市站在了十字路口……

難賣的二手房 投資客被關門打狗

地產商們：做好持久戰的準備

「有人說本輪海南限購之後， 被冰封在海南的炒房資金大概有5000億元，新房的貨值遠遠超過這個數。」在濤子看來，這5000億元中，即便套路深的、能夠通過改底單成功變為新房的，最多不過1/3，更多的是以二手房的形式入市廝殺。

二手房交易成本高，是每一個購房者都清楚的，加上海南特殊的氣候對房屋的腐蝕，加上時不時被收購盤活的爛尾樓，如果沒有很大幅度的讓利，二手房很難與新房競爭。

因而海南的投資客來說，共同的難題是難賣的二手房。因對一些投資人的真心話是：「不要總羨慕海南投資買房的人，真正賺到錢的沒幾個」。「在海南，買到房子不算本事，能成功變現落袋為安才是能耐。」

開發商哭了：做好持久戰的準備

去年是各家最拼的一年，都在瘋狂地搶地。最晚進入的碧桂園，去年僅靠收購，成了名副其實的海南地主；與港資房企關係密切的恆大，從新世界地產手中接過數個海南海口、三亞等優質地段的成熟項目。但去年，中央環保督察組向海南省反饋時指出，一些沿海縣市向海要地、向岸要房情況嚴重，被房地產「綁架」，一批樓盤破壞海洋生態環境，造成了「難以撫平的傷痕」，由此不難看出，中央對進駐海南的開發商提出了更高的要求，保證島內生態是第一要素。這也對布局海南的房地產企業造成了很大的震撼力。

海南房產

布局海南的房企大致可以氛圍這幾類，第一種是「土豪」，擁有土地儲備較大的企業，以上述提及的碧桂園為例，該公司在海南區域的總可售建築面積為512萬平方米。現如今在政策出台的強壓下，如何將海南的土地儲備迅速變現，是目前的挑戰之一；第二類企業則是那些熱衷合作開發的房企。例如融信，這些公司進入海南較早，在拿地成本上存在優勢，一旦有風吹草動可以採取轉讓等靈活方式提前變現；第三類房企就是沒有整體運作實力的小型開發商，因為缺乏資金實力，無法承擔財務和時間成本。

在最新調控政策出台生效後，各地房產項目便進入休眠狀態。地產商們目前還處於各個項目的調研和評估階段，尚未形成特別具體的應對措施，只知道要為這個冬天做好充足持久準備。

或從「快進快出」轉變長期經營模式

政策儘管是為了壓制投資炒房的C端購房客，但提前接收到風聲的大開發商們並沒有受到嚴重打擊，一位來自一線房企海南區域的負責人對生態君表示，對於這一輪海南調控的落地，坦言是「意料之內」。限制或者禁止新增建設用地開發，早已經是中央和海南當地政府的共識，最嚴調控影響最大的是在建或者摘收項目較多的開發商，土地儲備較大的房企因為受開發周期、調控政策再調整的可能性等因素影響，短期相對會小些。

生態君認為最嚴調控落地後，使得購房門檻顯著提高，但是從長遠來看，在房地產二級市場，無論是住宅還是相關的商業、辦公、酒店、度假等產品，銷售景氣仍有向上的空間。一方面海南建設用地總量受限，住宅相關產品供給相對穩定；另一方面，需求持續增加，海南自由港的經濟產業發展勢必帶來更多的從業人口，也會持續提升常住人口的收入水平和產品品質訴求。未來可以通過產品重新定位和調整，為企業提供業績支撐。

針對在已經出讓但尚未開發的商品住宅用地的利用方面，鼓勵這些項目轉型用於發展其他產業或者共有產權住房、限售商品住房、租賃住房等。或將從以往「快進快出」的模式轉變長期經營模式，畢竟在島的很多房企早已踏入此類模式，大舉進軍海南布局大健康、文旅等項目。

三十而立的海南，這次站在了樓市的十字路口，這次自上而下的改革將給其帶來新的機遇與全新的挑戰。在業內人士看來，海南將迎來兩至三年的陣痛期，未來的海南樓市走向亦取絕於其新一輪改革成效。

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