年輕人，不要再貸款買房了！

從借高利貸買房、假離婚買房，到實體企業老闆拋棄主業投資房產，甚至一套房子能挽救一家上市公司，一場全民買房熱潮正在上演，有人唯恐趕不上這趟暴富列車，也有人驚呼泡沫經濟即將破裂，中國樓市到底怎麼了？

下面來看一個開發商是怎麼看待年輕人貸款買房的：

在中國，買房95%靠按揭貸款，而且年輕人買房的需求最大。估計只有不足5%是靠自己的實力，不需要家裡資助買房的。當然還有一些富二代全款買房的事，就另當別論了。

為什麼說窮二代，農二代，職二代，或者說普通青年為什麼不要著急買房呢？

先說下中國的房貸被透支得非常嚴重了，樓市泡沫大，年輕人做接盤俠要考慮清楚樓市崩塌的後果。

房貸收入比是房貸除以可支配收入，百分比越高代表老百姓還款壓力越重，目前中國房貸收入比已經快達到了40%，超過了美國在次貸危機時的32%，快接近房產泡沫時期的日本。

今年月均房貸接近5000億，而且央行新增的貨幣幾乎都湧入了樓市貸款中。如果房貸擠壓了我們大部分收入，老百姓就沒錢去消費其他商品了，抑制擴大內需，對實體經濟也是一種打擊。所以說中國是將樓市槓桿用到了極限，已經存在一定風險了。那些使用高槓桿買房的年輕人，如果未來房價跌了，經濟不景氣了，你們貸下的房貸是否還還得起？

雖然我們都清楚房價已屬於非理性上漲，為什麼還有年輕人拼了命要去買房呢？有人抱怨：是中國的丈母娘，逼高了中國房價！

研究過鄰國日本，日本的青年是否也害怕丈母娘。日本青年結婚買房子也很貴，日本彈丸之地，人口密度很大，房價當然比較高（在世界上排名是位列前茅的），日本青年卻不著急買房。日本青年怕買房限制自己去其他城市欣賞美好生活的機會，也更不利於自己的職業發展，我們呢 ，為了一套蝸居不惜借貸做房奴。

除此之外，年輕人誠惶誠恐的買房，還有一個原因。

大多數人被高房價嚇住了——現在不買，以後還會漲，房價永遠比工資漲的快。現在不買，恐怕以後再也買不起了！

事實真的是這樣嗎？我想先講個例子。

在70年代，電話剛剛興起時，就有輿論稱：樓上樓下，電燈電話是富裕人群的象徵，是身份的標誌。那時候有一部電話，可以被神化到領導幹部的層次。但是，現在你看看，一個座機電話能值多少錢，如今已經是蘋果手機爛大街了。

在以前，結婚三大件。三大件，即自行車、手錶和縫紉機。而80年代，結婚時的「三大件」就變成了冰箱、彩電、洗衣機。到了90年代，「三大件」水漲船高了，更新成電腦、空調和摩托車。 如今，結婚「三大件」被默認成「三大子」，即「房子、車子和票子。

每一個時代的商品工業的大發展，都有攀比的心理，新鮮事物一出來，大家都跟著攀比。大家想過沒有，昔日昂貴的電話，冰箱，彩電，現在說起來是不是不值得一提？這裡面深層次的原因是什麼呢？

無非是供求關係。當整個國家在渴求一樣東西的時候，這個東西在一段時間內是稀缺的。大家爭搶，就有商人湧入這個行業，就有投機倒把的人炒這個東西。

70年代，有人囤自行車倒賣，現代人開始囤什麼了？房子呀。國家大力發展房地產，加上中國的傳統觀念，沒有房子就沒有家，還有一個原因是大家互相攀比誰家住的房子大。大家都在搶房子這個東西，搶的人多了，房子價格就漲了，一個月漲幾百上千都是常見的。人都是有從眾心理的，一個東西越被瘋搶看起來就越值錢。

從經濟學角度講：當需求被激發出來的時候，一段時間內，房子會瘋狂上漲，加上中間投機倒把人的炒作，房子更是非理性上漲。更多的人，資金，熱錢湧入這個行業，去瘋狂的買地蓋房子，更多的實體企業老闆關了工廠，瘋狂囤房，一個個瘋 了一樣湧入地產圈。而且，央企地王的頻出，更讓人看到了樓市的瘋狂。

做麵粉的，賣魚的，做鞋的，都湧入這個行業，瘋狂蓋房，瘋狂炒房。這個現象正常嗎？當房子的總量超過購房者的需求量時，結果會怎樣?一些三四線城市的鬼城已是前車之鑒。

大家想過沒有，在全國有多少套房子？未來5年會建多少套？

現在雖然放開了二胎，但是獨生子很多，再過10年。最簡單的估計：孩子父母一套房，老婆父母一套房，小2口還有1套房。還算平衡，等再過10年，雙方父母去世，這樣一家就3套房。再過10年，這個父母還會為孩子再買套房嗎?到時候房子還會永遠上漲嗎?大家有房子住了，房子賣給誰呢？如果未來再徵收個房產稅，未來誰還願意把房子砸在手上。

所以說：房子永遠上漲論，是謬論，照現在的速度，用不了20年，樓市該到頭了。

有人會說，城裡人不買，農民會買啊。那麼看看城市化進程到什麼程度？

舉個例子，國家發展社會主義新農村，大搞新農村建設，農民增收，農村城鎮化，3-5年部分試點農民可以住樓房，大大平抑四線城市的上漲。農村城鎮化，這也是城市化的一部分，但並不是要所有的農民去城裡買房就是城市化了。

在中國，隨著新農村建設的步伐，傳統的農民將逐漸減少，取而代之的是新農民的增加，有土地，有鄉鎮企業收入，有樓房住，去大城市幹嘛？掃大街去？你可知道，很多有技能的農民工收入都比大學生掙得多。

另外國家十二五計劃規劃提出：每年在一、二線城市，新建600萬套經濟適用房，廉租房。5年就建3000萬套，可以解決一億湧入城市的新農民的需求。

還有數據顯示，現在不僅是大城市，樓房空置率高，甚至縣級市的樓房空置率也在迅速增加。例如，大城市一個城中村改造，有的村民一個人就能手握7套房子。所以很多農民根本不缺房。

為此，國家出手擠壓樓市泡沫，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管，召開商業銀行住房信貸會議，傳達樓市調控精神。央行要求各商業銀行理性對待樓市，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。

而且國務院發文整治互聯網金融風險，規範「眾籌買房」等行為。別看現在樓市漲的紅紅火火，但是國家層面已經意識到泡沫了，以及國慶期間十幾個城市輪番調控樓市，也能看到政府調控樓市的決心。在高位接盤，尤其是首付不夠，通過貸款或者高槓桿買房的年輕人要警惕風險。當視死如歸的接盤俠，要當心飛地高摔得重。

如果你相信，10年前上萬元的手機，電腦現在可以輕鬆買到，我們就有理由相信：10年後，房子也許沒那麼貴。

當然你有足夠的資金，想買幾套房子那隨便你，風險自擔。但是如果經濟條件不成熟，考慮租房也不丟人，不要用最具想像力的黃金10年（25歲-35歲）給銀行打工，而錯失了自己的職業成長期。

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我為什麼要把房賣了！租房住？這才是中國樓市的真相！

1、北京租房負擔全球第一

英國《金融時報》調查顯示北京房租負擔在全球居第1位，上海居第5位。北京平均房租約為每月5000元人民幣，是北京居民平均工資的1.2倍以上。普通工人根本負擔不起標準的住房，因為租金已經超出了他們的工資。北京也已經成為了全球租房負擔最重的城市，沒有之一。

而北京之後的是阿布扎比和香港，租金占收入的比例分別為70%和64%。而以高房價聞名的紐約和舊金山的租金，平均分別佔到收入的63%與51%。另外，報告還顯示，雖然北京租房付出了巨大的負擔，但並沒有獲得更好的生活，霧霾、擁堵問題非常嚴重，據該組織統計，北京工作人口平均往返通勤時間為104分鐘，在通勤時間最長的城市統計中，北京僅次於墨西哥城位居第二位。墨西哥城的員工通勤時間為113分鐘。

2、我為什麼要把房賣了！租房住？

去年底，我就把自住的房子賣了（北京東四環 2000年的老樓），本想著在更好的地段（北京建國門長安街沿線，二環邊，2007年的某樓盤，70年產權住宅房）換一套大一點的， 這樣調整位置，主要還是為了防範房地產的暴跌風險。一旦樓市出現下跌，唯一抗風險的利器，只有地段。

但後來，讓我改變了想法，這個樓盤總價並不高，屬於那種400多萬就能買100多平米的，而且對外租金很高，基本上400萬的房子，月租金能上萬。租售比能達到3%左右，按說這個價格跟四環外的同類型的房子已經沒什麼太大區別（四環外的租售比只有2%。

換句話說我如果新買了這套房，把他租出去，再在四環外租房住，每個月我是賺錢的）。這就引出一個巨大的問題，為什麼？我的判斷原因有幾個方面。

第一，這種好地段的房子，和一般地段的房子，價格差不多，說明了如今市場是一個普漲局面，漲的已經不分地段了，只要是房子都會漲，只要有人賣，什麼高價都敢買。

第二，這棟樓的建築質量還是很好的，但賣不上價的一個原因就是出貨量很大，經常30-40套房在出售，可選空間很大。絕大多數都是不滿2也不唯一，這說明了當初買這房子的投機客正在離場。而且持有房產的時間大多都不長，是資金出現問題，還是他們嗅到了什麼東西，暫時不得而知。

另外，樓里還有很多是抵押房，和公司持有的房產，這更印證了我的判斷，這種地段的房產，當時一定是被用來炒作的。而我不願意當接盤俠。

其實，如果我選擇換房，並不用額外多拿出錢來，只需要把賣房的錢扔進去，在把公積金拿出來還貸款就可以了。所以不但沒有壓力，反而每月都能有房租差可以收入好幾千，所以這只是個選擇問題，並沒有任何買得起還是買不起的問題。不買房了，我可以把資金投入到其他的投資品種當中去（比如股票和債權，貨幣基金也好）一年的收益跑過租金，一點問題都沒有。

甚至如果做得穩一點，一年10%的收益率也不是什麼太大問題。那麼按照這個比例算下來，完全可以7年翻一倍，而樓市還能再翻倍嗎？恐怕很難了吧？（如今的房價收入比已經接近40，一對夫妻不吃不喝40年才能買的起房子，要再漲一倍，恐怕就要80年才能買的起了，到時候恐怕爹都不夠坑了吧！）

（去年底的房價收入比，今年北京估計已經接近40倍，深圳已經接近50倍）

再來說說，我為什麼租房？一開始我也覺得租房很不好，感覺很漂泊，但後來細算算帳發現，租房完全是賺錢的。因為現在租售比普遍都在2%左右，換句話說你把買房的錢存在銀行吃定期，一年的利息足以支付房租了。

而如果你去買房，每月貸款的利息大約在5%左右，相當於支出2倍的房租。再說的細一點，你買一套房，每月付出的錢，可以租一套2-3倍面積的同樣的房子。所以這個帳算下來，很顯然租房是十分划算的。

但是租房有兩個痛點，第一是周期短，房東可能會趕你走，第二是不斷漲租。那麼我們其實完全可以克服的。比如我，選擇北京東四環租一套130平米的房子（沒有傢具家電），租金只有6000元。為什麼這麼便宜，因為我按年付，而且跟房東講，我長租十年，給你刷牆給你配家電傢具，房東很高興。我自己住著也很舒服，畢竟東西都是自己的。

這樣算下來，一共也就支出10萬塊錢左右。如果我要反悔，年付的房租不要了，家電傢具也不要了。如果他要反悔，則賠償我的房租和家電傢具支出。雙方就這麼談妥了。所以我覺得10年的租約還是有保證的，即使真的走到毀約那天，損失也並不大。而且一套裝修和傢具的周期也就是7-8年，所以10年之後傢具家電基本也就都該換了。

至於漲房租，你可以跟房租商量不漲價。如果要真的漲，其實也不要緊。按照每年漲租5%計算，到第10個年頭的時候大概房租是現在的1.55倍，算下來也就9300塊錢而已。現在你覺得挺多，但其實完全可以接受。

因為你的購房款總數也同樣以每年5%的速度在增加，假如是400萬的購房款，10年後已經變成了600萬。而600萬即使按照定期存款利息2%計算，至少有12000元。利息付房租完全是沒有問題的。至於10年以後怎麼辦，可以找地方再租十年，越是高檔住宅，租金越貴的住宅，房東越愛長租。反而是那些低端的或者合租房，這麼談長租很難。

所以算明白了這些，你就會發現，租房已經越來越合適了，甚至完全不用出錢，可以白住。有些人心裡擔心的其實是，未來房價越來越高，那不就虧了。但房地產已經暴漲了15年，還能再繼續暴漲十年嗎？

其實算算賬就明白了，房地產已經沒有任何內生價值，你買房只是希望有個傻子從你手上以更高的價格接走而已。這已經是徹徹底底的博傻階段。既然是博傻，8賠1平1賺，就變成了必然，那麼到底誰會賺呢？反正我已經把房子賣了，不再買了，這賺錢的裡面，肯定有我一個了。

3、 買房值or租房值？史上最大難題終於清楚了

其實買房是一個長遠的問題，如果你還不太能體會到買房跟租房的區別，不妨想想30年後，不同的選擇會帶給你怎樣的生活。我們以投資者手上有共同的收入資金來大致核算。

買房：30年後擁有房產

以一套面積為70平方米、總價290萬元的房子為例。假定手上有90萬元現金，如果直接向開發商買房的話，購房者需首付87.6萬元，並辦理商業性貸款 202.4萬，分30年還清。如果使用組合貸，每月月供為1.01萬元，30年利息總額為 365.31萬元。那麼該購房者每個月至少需要可以自由支配的1萬元。

換言之，30年後，購房者花了365.31萬元擁有了一套住宅。

租房：30年後可擁資金371.5萬

如果用同樣的資金來租同一套房的話，為了便於計算，將租房人手上的90萬元用作儲蓄，並將每月1萬元閑錢拆開，假設月租金為5000元，剩下的5000元仍然用作儲蓄。其中，90萬元用於10次3年期的定期存款，每三年的利息約為10萬，那30年的利息約為100萬。

此外，每月5000元按銀行零存整取存款，一年的大概利息是500元，30年下來，實際上存款利息約為1.5萬元左右。那麼，存款總額約為181.5萬元。

歸結起來，租房者花費實際支出為每月房租5000元，30年後租金總額為180萬元，總存款約為190+181.5=371.5萬元。換言之，租房者在30年後的資產約為：371.5萬元。

比較：房價大漲買房才划算

在這個例子當中，買房與租房的區別在於：當投入同樣的資金，30年後買房者擁有了一套總花費365.31萬元的住房，而租房者則手握371.5萬元現金。

30年後，總花費365.31萬元買來的住房市值多少，我們目前暫未可知。但我們可以簡單看出，在房價增長速度較快的情況下，買房是個較好的選擇；否則，租房更合算。

4、有人算了一筆賬，得出驚人結論：我們根本就不需要買房！！

房價這麼高，在一線城市購房甚至要舉三代之力。不知你是否想過其實廚房、浴室、衛生間這些都可以不要，為什麼這麼說？下面就讓我們一起來算算這筆賬！

廚房為什麼可以不要？

因為是房價太高了！

好多房子，已經8萬多一平米了

而且還在繼續漲

正常人，每人每天吃30塊錢

一個廚房十平米，那就是80萬

可以吃26700天

差不多就是73年

還要啥廚房啊？

出去洗澡就算一次20塊錢

如果一個衛生間五平米，

家裡主衛加客衛就是十平米，80萬

你可以去公共浴室洗26700天

差不多就是73年

還要啥兩個衛生間啊？

還要啥衛生間啊？

而且健身會館都可以洗澡的

去小區附近的健身會館辦年卡

一年才幾千塊，就算4000元一年

80萬可以去健身館200年

又可以健身又可以洗澡

有些還提供沐浴露洗髮乳

冬天有空調，更衣室有暖氣

夏天有游泳池，游泳洗澡一條龍

還要啥衛生間啊？

現在網上團購一些四星級的酒店

都有250一晚的

如果買套房子100平，就是800萬

夠你住32000天

差不多就是88年

你想住哪個區就住哪個區

想住幾樓就幾樓

想住什麼風格住什麼風格

還沒有物業費

還不用考慮停車車位問題

還不用裝修拎包入住

還不用考慮中介費，算什麼稅

還不用交水電費寬頻費

還不用你自己打掃衛生疊被子……

還買啥房啊？

知道有人會說

你這麼算，不合理

你沒算房子保值升值，住酒店錢就花光了

你沒算學區房，住酒店我孩子上哪讀書去？

我說，你花四百萬買的房子

沒貸款？

如果按照最新政策首付兩成就是160萬

剩下640萬需要貸款

以基準利率貸30年

用最新的房貸計算器算了一下

結果是

嗯，本息合計12227943元

利息就要582萬

100平800萬的房子

按照中介費1.5%計算

中介費就要12萬

按照契稅1.5%計算

契稅也要12萬

利息+契稅+中介費，600萬妥妥的

600萬，孩子都可以讀24年貴族學校了

還買啥學區房啊？

有人說，你這是瘋了

確實，我有點離經叛道

但有一點可以肯定

我沒瘋

是房價瘋了！

你覺得呢？

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