碧桂園累計銷售規模超2500億

文／克而瑞研究中心

內容提要>>>

32家房企4月業績環比下降8%

房企整體拿地相對穩健

4月房企新增融資額同環比均有上升

房企借力營銷樹品牌形象

首創置業董事會「大換血」

碧桂園與蘇寧建立多元化戰略合作

01

合約銷售

32家房企4月業績環比下降8%

核心觀點：

2018年4月，CRIC監測的32家典型房企總體銷售規模環比下降8%。一方面，是由於2018年1-3月百強房企貨量較為充裕，年初業績基礎較高。另一方面，在市場調控政策不斷緊縮的背景下，雖然3、4月份部分城市放開了預售證，但房企整體供應仍顯不足。不過相比去年同期，32家典型房企總體銷售規模仍同比增長24%。

截止4月末，碧桂園、恆大的銷售規模都已超2000億元，恆大前四月累計同比增速最高達47%。萬科1-4月實現銷售1986.7億元，同比增長3.4%。保利、融創也先後突破千億，其中融創4月單月實現銷售業績350億元，同比和環比分別增長82.6%和13.5%。

從3月開始，各地政府為了維穩市場，開始適度加大市場供應，而高價豪宅項目的預售證批複價格仍受到嚴控。我們認為，在部分城市限售、限價政策調控持續的背景下，房企將面臨項目去化率不及預期以及巨大的銷售和資金壓力。未來將會有更多持貨觀望的房企選擇以價換量，被動加速項目入市，把全年的銷售計劃前移、搶收業績、確保全年銷售目標的完成。

02

企業拿地

房企整體拿地相對穩健

核心觀點：

2018年4月31家房企公開市場積極拿地，拿地總建築面積高達3811萬平米，環比下降57%，成交總價環比下降48%，平均成交樓板價達到3687元/平方米，較上月上升了21%。本月一二線城市整體地價保持未有下調，熱點三四線城市地價上漲，但房價上漲大多已行至階段性高點，未來房企盈利空間受限更多。

從企業表現來看，本月拿地超200萬平的房企共有6家，新增建面達2334萬平方米。其中，中國恆大本月拿地規模居31家之首，拿地總量達1121萬平方米，拿地總價達117億。另外，碧桂園本月繼續加強對三四線城市的布局，1-4月在三四線城市的拿地總量佔比達78%。

總體來看，本月房企整體拿地相對穩健，但個別房企仍積極補倉，甚至拿下高價地塊，如保利以50.0億成交總價在廣州竟得了一幅住宅地塊，而遠洋與首創聯合在北京竟得一幅商住地塊，成交單價達61348元/平方米。從新增拿地區域分布來看，長三角、大灣區依然是房企關注的重點，並逐漸從原來的一二線城市投資延伸至三四城市中，而在中西部拓展途中房企更多會選擇武漢、鄭州、重慶等市場情況較好的二線城市投資。

03

企業融資

4月房企新增融資額同環比均有上升

核心觀點：

從融資結構來看，本月票據、債券、銀行貸款仍為房企主要融資渠道，共佔到房企新增融資額的82%，票據、債券佔比高達48%，相比上月環比上升27%，而銀行貸款發行額則環比上升33%，其中房企海外發債貢獻較大，佔據銀行貸款發行額的半壁江山。當前融資環境較為艱巨，各房企都碰到融資成本高、門檻高等一系列問題，其他融資渠道都或多或少受到政策管制，僅有ABS類產品，受到政策的鼓勵，尤其供應鏈、類REITs和租賃類型產品，預計房企在ABS的發行上，會逐漸變高。

本月108家典型房企新增融資額為1071億元，同環比均有大幅上升，同比上升128個百分點，環比上升46個百分點，融資力度加強，高於去年全年融資總額的平均水平。整體來看，自2018年以來，108家房企新增融資額度持續平穩運行，本月的融資總額上升，或源於房企於15年、16年發債較多，還款期大多為2、3年，因此2018年為房企的還債高峰期，房企加大融資力度確保資金流。

從融資結構來看，本月票據、債券、ABS等成為房企主要融資渠道，共占房企新增融資額的67%，其中海外票據債券占本月融資總額的32%，較上月多出29個百分點，在國內政策逐漸收緊的情況下，房企積極開展海外融資。另一方面，ABS產品受益於國內政策的鼓勵，尤其類REITs和租賃類型產品，房企獲批發行的產品數額均較大，本月通過ABS方式募集的資金環比大幅上漲229%。如泰禾4月9日擬發行供應鏈資產支持票據100億元的第一期票據10億元，後面隨著多家房企ABS產品的持續發行結束，預計房企在ABS的發行上，融資額會逐漸變高。

從融資成本來看，本月融資利率普遍上升，最高利率高達8.35%，本月平均融資利率為5.99%，較於上月的平均利率水平有些許上升。本月融資成本最低的是萬科地產發行的5年期9.7億美元的中期票據，利率僅為4.15%，低於本月多數典型房企境內外的發債利率。

04

營銷活動

房企借力營銷樹品牌形象

核心觀點：

進入4月，延續了房產市場平緩的基調，一二線城市「四限」政策趨嚴，房企缺乏讓利的主動性，除了針對部分新開盤項目的優惠，整體來說折扣力度不大。值春夏相交之際，多數企業選擇通過參加和贊助戶外活動的形式來傳播企業文化，樹立企業形象，此外，少數企業召開了戰略發布會，藉助媒體能量推廣品牌。

營銷活動方面，以提升集團品牌形象為四月房企營銷主旋律，中國鐵建、新城控股、雅居樂等分別舉辦了馬拉松和徒步活動，活動形式豐富新穎，其中較有特色的是新城控股舉辦的「真途」徒步活動，將公益與營銷相融合，倡導人人參與公益，關注生態環境，在宣傳企業品牌形象的同時，贏得廣泛關注。另一方面，部分房企通過召開發布會進行營銷活動。榮盛集團在重慶品牌戰略發布會上提出以大地產為主幹，大健康、大金融為兩翼，互聯網等新興產業為輔助的「3+X」新格局，未來榮盛將擴大戰略型布局的同時，轉型為生活方式營運商的定位。

05

人事變動

首創置業董事會「大換血」

核心觀點：

從108家監測企業的人事變動情況來看，進入2018年，房地產企業高管的離職或變動頻率一直保持在較高的狀態，而4月份這種情況發生好轉，房地產企業高管變動進入一個相對穩定的狀態。

本月綠城中國創始人壽柏年先生出售其持有的該公司174,549,783股普通股份已於6日完成，據此，壽柏年宣布正式從綠城退休，辭去執行董事、董事會薪酬委員會及提名委員會委員職務。李駿獲委任為執行董事；公司執行董事兼聯席主席劉文生已獲委任為董事會薪酬委員會成員；執行董事曹舟南已獲委任為董事會提名委員會成員。

本月首創置業管理層出現較大的調整，引起了業內人士的廣泛關注。4月12日，唐軍退任執行董事，且不會於臨時股東大會上尋求連任，其於二零零二年十二月獲委任為首創置業股份有限公司執行董事兼總裁。與此同時，蘇朝暉及孫少林將退任非執行董事，且不會於臨時股東大會上尋求連任。4月28日，首創置業委任了以鍾北辰為首的新一屆管理班子。值得一提的是，新一屆董事會成員的平均年齡為49.5歲，是首創置業有史以來最年輕的一屆董事會，其中43歲的新任總裁鍾北辰為新一屆董事會成員中最年輕的一員，其於2000年5月加入首創置業，此後一直在首創置業的大體系內發展，在經營、銷售、產品研發等多個專業條線均有執掌經驗。

06

戰略動態

碧桂園與蘇寧建立多元化戰略合作

核心觀點：

從本月重點企業的戰略動態來看， 108家企業戰略動作主要體現在主業擴張和多元化業務開展兩個大方面。主業擴張主要通過合作方式去實現。房企為了擴大地產主業發展，積極與企業進行合作，實現雙贏。多元化業務開展主要集中在地產業務、商業地產、特色小鎮、文旅地產等方面，標杆房企積極布局多元化業務，尋找新的利潤增長點。

通過與不同領域的企業戰略合作，可實現地產主業的擴張，也帶來多元化業務的發展。碧桂園和蘇寧簽署戰略合作協議，為期5年。將在全國範圍內開展商業地產的合作，涉及零售、投資、金融和採購等多個版塊，實現業務互補以及各版塊的聯動效應。

近年旅遊市場發展迅速，加上相關政策推動之下，文旅地產成為開發商多元化布局的一大方向。本月榮盛發展與復星地產分別在武漢和西安、渭南簽訂合作協議，其中復星地產與陝煤集團合作發展兩個項目，在西安和渭南打造文化旅遊和健康養生項目，總投資近200億元。

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