四年樓市大復盤：誰製造了這一輪房價暴漲？
撰文|凱風
「還我血汗錢，我要退房」。
這是2014年2月的杭州。春節剛過，某樓盤銷售價格狂降6000元，原本1.8萬元左右入手的業主，一夜之間「損失」超過50萬元。
隨後，70名老業主聚集售樓處，拉起橫幅，提出退房，爭取補償，場面一度失控。
事實上，整個2014年，從杭州到南京，從二線城市到小縣城，這種場景一而再再而三上演。
四年過去，回望當初，這幕場景令人感到啼笑皆非，更多人則是惋惜與嘆息齊飛。如果能有一次重來的機會，所有人恐怕都會奮不顧身投入樓市。
然而，歷史沒有假設。在房價面前，我們一直都是事後諸葛亮。
1四年樓市：從退房到搶房
四年之後，當初遭到砸盤的杭州樓盤，如今二手房均價已經超過3萬元，與最高售價相比，漲幅超過70%，最當時降價之後的均價相比，漲幅超過130%。
四年前，業主們叫嚷著退房；四年後的今天，一隊又一隊的市民加入了搶房大軍，走過路過，就是不能錯過。搶房大軍中，甚至出現98歲高齡的老奶奶。
問題是，這四年來，經濟的基本面發生生了變化？土地的供給形勢發生了變化？人口的增長態勢發生了變化？
顯然，基本面不但沒有發生實質性變化，與四年前相比，無論是經濟增速還是人口老齡化態勢，都比以往更加嚴峻。
那麼，為什麼四年前業主唯恐退房不及，如今卻蜂擁加入搶房大軍？
對於這個問題，答案也很簡單——房價暴漲改變了一切。
2從限購大鬆綁到一年五降息
基本面沒有改善，房價暴漲的底氣來自於哪裡？
站在事後諸葛亮的角度，我們不難復盤這一輪房價周期的發展路徑：
第一步，面對房地產市場的嚴峻形勢，各地紛紛取消限購。到2014年年底，全國除了北上廣深以及三亞之外，其他41個城市全部取消限購。然而，這對市場並未形成明顯的刺激作用。
接著，第二步，2015年3月，央行聯合住建部等五部委發布樓市新政策，這就是著名的330新政：首套房公積金貸款首付最低下降到2成，而二套房首付下降到4成，個人住房轉讓免徵營業稅的期限也由5年下調到2年。
而在僅僅2015年，央行就連續五次降准降息，商業貸款利率降至10年來最低值，貨幣面進入2009年之後的又一次大寬鬆節奏。
然而，種種政策刺激之下，只有深圳廈門等局部城市市場出現復甦，大多數城市仍舊飽受高庫存之類，三四線城市更是看不到任何逆轉的希望。
3從去庫存到棚改貨幣化
於是第三步大招來了：去庫存。
2015年年底，房地產去庫存被列為來年五大任務之一。自此各大城市開始主動上陣，從土地供應、住房信貸、稅收優惠補貼、購房落戶及市場監管等層面，刺激樓市。
2016年上半年，廣州一度傳聞要放開南沙等區的限購措施，二三線城市更是出台財政直接補貼措施，吸引居民購房。
此時，降准降息帶來的貨幣寬鬆、信貸寬鬆開始發揮效應，資金大量進入樓市，居民購房熱情開始復甦。以廈門、深圳、合肥、南京、蘇州為代表的一二線城市，房價率先暴漲，合肥甚至傳出買房要走後門的消息，市場熱度前所未有。然而，三四線城市仍舊飽受庫存之累。
於是第四步來了，棚改貨幣化，三四線城市第一次看到了曙光。
棚改貨幣化的要害，不在於棚改，而在於貨幣化。先是通過棚改拆舊建新，然後通過貨幣化補貼讓被拆遷者獲得巨額現金。沒了房，有了錢，自然會去市場上追逐新房，三四線城市的棚改去庫存模式由此確立。
棚改貨幣化的資源來源是PSL,用海通證券姜超的話來說：央行通過PSL向國開行發放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方政府發放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款，地方政府拆遷賣地後償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，形成資金流的閉環。
2015-2017 年，棚戶區改造目標是 1800 萬套，在去庫存的刺激下，全部完成。2018-2020 年又開出 1500 萬套的目標，目前正在推進之中。
於是整個2017年和2018年上半年，一二線城市房價逐漸熄火，三四線城市接下。在國家統計部門發布的70城房價榜單里，以蚌埠為代表的三四線城市成了常客。
4房價暴漲：必然還是偶然？
通過對這四年樓市的大復盤，我們可以得出兩個結論：
其一，降准降息帶來的貨幣寬鬆與信貸寬鬆，成為房價得以復甦進而暴漲的根本基礎。沒有貨幣放水，就不會有這一輪的樓市大周期。
其二，漲價去庫存與棚改貨幣化，成為所有城市房價暴漲的政策助推劑。沒有去庫存政策的支持，貨幣之水不會迅速如同汪洋般恣肆；沒有棚改貨幣化的助推，三四線城市的樓市很難得到逆轉。
所以，站在2014年的時間節點，貨幣還沒寬鬆，信貸還沒放寬，去庫存還沒被列為重要任務，棚改貨幣化還沒出世，人們自然對樓市前景倍感悲觀。
而站在2018年的時間點上，我們再一次明白，房地產又一次成了經濟救急的工具。如此之多的政策輪番上陣，再萎靡的市場也能被提振起來。
5基本面的危機
只是，基本面越來越不復以往，依靠政策提振還能維持多久？
從經濟上看，動輒9%以上的高增長不復存在，新常態下的經濟增速還在逐步下探。尤其是面對風雨欲來的貿易爭端，再依賴於房地產，無異於自我放棄。
從人口上看，人口紅利期早已過去，人口老齡化的態勢一年比一年嚴峻，失去人口的根本支撐，資產價格的維持力只會越來越弱。
從政策效力來看，面對全球加息縮表的壓力，貨幣放水信貸寬鬆的空間越來越小；而隨著房地產狂熱的推進，居民債務槓桿的風險越來越大。
壞消息多過好消息，下一次樓市調整時，我們還有什麼靈丹妙藥？
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