重磅！12個城市被住建部約談，房價恐怕要有大變化

鳳凰網房產綜合 來源：劉曉博（liuxb929）、地產情報站（dichanqbz）、槓桿遊戲（ZhangYinyin0903）

據新華社報道，近日，住建部就房地產調控問題約談了成都和太原兩個城市的負責人。繼全國兩會「部長通道」之後，國家住建部再就調控問題，兩輪約談全國12城政府相關負責人。

本文主要內容：

1、住建部約談成都、太原兩城市

2、這些城市都有什麼特點？

3、約談意味著新一輪調控要來？

4、炒房客生存的空間越來越狹窄

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住建部約談成都、太原兩城市

5月9日傍晚，新華社播發了一條報道：5月1日前後至今，有12個城市的「政府負責同志」因為樓市調控問題，被住建部約談。具體是：

1、5月9日，住建部約談了成都、太原兩市政府負責同志。

2、5月1日之前，還約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市政府負責同志。

對於這個突如其來的大消息，我們應該如何理解？好在新華社的稿件不長，讓我們先全文細讀一遍：

記者從住房城鄉建設部了解到，住建部負責人9日就房地產市場調控問題約談了成都、太原兩市政府負責同志。約談強調，要牢固樹立「四個意識」，毫不動搖地堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆，落實地方調控主體責任，因城因地制宜，精準施策，確保房地產市場平穩健康發展。

約談指出，要全面貫徹落實黨中央、國務院決策部署，切實採取有力措施，認真落實穩房價、穩租金的調控目標；要加快制定住房發展規劃，有針對性地增加有效供給，抓緊調整土地和住房供應結構，大力發展中小套型普通住房；加強資金管控，有效降低金融槓桿，防範市場風險；大力整頓規範市場秩序，加強預期管理和輿論引導，遏制投機炒作，支持和滿足群眾剛性居住需求。

成都、太原兩市政府負責同志表示，將認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，切實履行好地方政府房地產市場調控主體責任，立即採取有力措施，確保市場穩定。

這次約談再次強調，堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆。這是繼全國兩會「部長通道」後，住房城鄉建設部再一次表明堅決的態度。

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這些城市都有什麼特點？

這是繼全國兩會「部長通道」之後，國家住建部再就調控問題，兩輪約談全國12城政府相關負責人。那麼這些城市都有什麼特點呢？

總的來看，今年以來，這些城市都是漲幅比較大的區域。

（圖：張大偉看樓市）

根據約談內容，和目前能用到的調控工具，我認為成都、太原以及其他城市今後的走向依然會有以下可能：

新房備案價短期不會放開

很多人認為去年今年拍了不少地王，如果不放開的話開發商賣房就要虧，但是目前看來中央的意志是非常堅決和果斷的。眼下就是政府和開發商博弈的過程。

限制新房售價，讓開發商賠錢賣，等開發商資金鏈緊張熬不住了，加大推盤力度，更多供應新盤。供應多了，新房市場自然也就慢慢冷卻下來了。二手房價格也會隨之降溫。

所以，這是一個價格換空間的過程。政府和開發商都在等對方低頭。這個時間段，依然還是鼓勵剛需進場，策略就是堅持買新房。

還沒出台搖號購房的剛需抓緊入場

這幾個城市大部分都是出台了限售政策的，限售的思路是防範金融風險，同時，像西安、成都等等又有非常積極的人才引進政策，所以新房市場一時半會不太可能降溫。預計今後會出台像西安這類的公證搖號方式銷售新房。基於保護剛需的原則，也會給開發商一些壓力，比如不得拒絕公積金貸款。

在這樣的一個高壓政策風口上，剛需反而會收穫一些實實在在的好處。當然，風口什麼什麼關閉、開發商執行到多久的時間段就不知道了。

有條件就買三居的改善性住房

約談內容有一條提到，大力發展中小套型普通住房。這說明，在供應商依然是保障剛需住有所居，那麼潛台詞就是：以後三居及其以上的改善型住房會越來越少。

稀缺的東西，大多都是好的。如果有條件或者支付能力夠得著的親們，建議買三居。

3

約談意味著新一輪調控要來？

成都和太原剛剛被約談，還沒有出台政策。我們可以看一下西安和佛山。

西安方面，公開報道的近期調控措施主要有：

實施更嚴格的價格管控，未按照「一套一標」的原則進行價格公示，每套商品房將處罰房地產開發企業5000元；

公布了今年的供地計劃、供房計劃；

公開搖號銷售的實施細則即將推出；

加快推進共有產權住房建設，加快研究制定扶持住房租賃企業的優惠政策和措施，完善購租並舉的住房體系等。

佛山是在5月7日出台的新政，主要內容是：

嚴禁企業人為製造銷售緊張氣氛，嚴禁過分宣傳和渲染樓盤熱銷情況；

避免在夜間（17：30-次日8：30）進行項目開盤或銷售活動；

對存在違法違規行為的，暫停網簽。要高度重視涉房地產市場輿論引導和輿情處置，防止不良媒體炒作；

對預計購房人數較多的項目，儘可能採用搖號等方式進行銷售；

進一步完善車位信息公示等。

由此可見，西安和佛山樓市調控並沒有因為「約談」，跟隨海南出現「大逆轉」。如果說海南是「壯士斷腕」，其他城市基本上是「吃中藥調理」。

為什麼會這樣？因為中央對樓市的政策是：穩定、健康發展。大漲和大跌都不允許，過冷和火熱都要避免。2018年樓市成交量很重要，價格穩定很重要。價格橫盤，成交放量，是政府最願意看到的局面。

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炒房客生存的空間越來越狹窄

如果現在還有人問能不能高槓桿入場，這屬於腦子非常不清楚的。君不見多少城市限售，現在的確是不少新房吹高吹漲，但買入限售，5年後新房變二手，那麼等你賣的時候，就是成批量的二手房要出貨。

你不是要跟房價競爭，你是要跟以後的同類型買房產品競爭。再疊加利率上浮的因素，妄想屯房子暴富的，最後可能只迎接來皚皚白骨。

北京從2017年調控至今，跌了15%是有的。環京30%甚至腰斬也是有的。中西部、三四線城市本質上比北京、環京樓市脆弱的多，經不住這樣的打擊。但這不代表政府會允許中西部繼續高歌猛漲。

目前看來，中西部會面臨比環京腰斬更悲慘的命運——那就是長時間的高位站崗，被套牢的人根本看不到希望。時間的殺傷力，比房價短期下跌更甚。

目前，我們正處於第二個經濟轉型的當口。國家一定會穩穩掌舵。絕不允許國家經濟、樓市、金融出現任何方向上的偏差。

中國經濟減速換擋是不可逆的。歷史證明，國家建立之後，甲子年必將步入鼎盛。也是往往這種時候，這個國家容易出現更多金融風險、國際摩擦。

所以這次約談，重要的不是內容，而是體現了中央對於樓市維穩的決心。

千萬不要低估國家意志。

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