2018.4沒鬼用的限購政策
開水菌的開場白
廣州330限購新政已時隔一年，多空互搏到底戰況如何？對限購寄予降價厚望的買家能否如願以償？嘲笑以往調控辣雞的炒家是否依舊容光煥發？開水菌用這一年的數據對比來為為大家揭曉答案···
>>>>Chapter 1
先拋結論：
按照廣州ZF的監管調性，一手樓由於被各種限價，在目前這種睜眼閉眼的雙合同橫飛的時代下，一手數據已無參考價值，所以我們僅拿二手數據來探討。
環比角度來說：量跌價升，4月較之3月廣州市場整體成交有所冷卻，外圍四區增城、番禺、花都、黃埔成交旺盛，3房需求有所攀升，2房需求有所下降，反應目前市場首次置業剛需客為主，增城成交量超越番禺成榜首反應增城配套及舒適度成剛需新選擇。中心區域高單價高總價的板塊成交力度較弱，改善型客戶暫時購買慾望不強，天河越秀遍地筍盤。
從同比角度來說：量跌價升，2018年相比2017年限購之後，成交量受到明顯打擊，普遍下降75%左右，對天河影響最明顯。限購門檻與銀行貸款利率提升極大程度影響了市場買家的購買慾望，對廣州樓市降溫起到了明顯作用。但是價格方面依舊普漲，只是相對16-17年放慢了步伐，受到中心區域高單價高總價的影響，外圍區域補漲程度明顯，尤其開通9號線的花都，限購與降價基本無關。
>>>>Chapter 2
全市總體狀況（環比2018.3，同比2017.4）
四月二手均價23851元/㎡，環比上漲0.25%，同比上漲22.86%；
四月二手成交量5971套，環比下跌27.93%，同比下跌72.4%；
點評：全市價格環比穩中帶升，限購以後全市平均同比也有22%的漲幅，成交量整體下跌幅度較大，不難看出限購僅對購買門檻有較大影響，在市場基本面不變的情況下，價格上漲依舊是主流。
天河區總體狀況
四月二手均價43837元/㎡，環比下跌1.73%，同比上漲13.38%；
四月二手成交量418套，環比下跌36.47%，同比下跌80.17%；
點評：天河價格環比有所下跌，反映目前市場客群主要以剛需客為主，改善型客戶觀望情緒濃郁，尤其珠江新城板塊成交量低，價格居高，剛需客難以入市，天河北也是一樣，部分客群退而求其次，選擇棠下、東圃、三溪板塊等交通相對方便，單價較低的板塊。
海珠區總體狀況
四月二手均價34529元/㎡，環比下跌6.31%，同比上漲22.33%；
四月二手成交量478套，環比下跌34.97%，同比下跌75.97%；
點評：海珠的二手波動價格較大，依舊反映客群分化明顯，成交較為活躍的為赤崗廣州塔跟海珠西板塊，以往熱門的光大板塊目前受到廣鋼搶客影響有所冷卻。
越秀區總體狀況
四月二手均價40476元/㎡，環比上漲2.05%，同比上漲15.76%；
四月二手成交量317套，環比下跌34.97%，同比下跌72.14%；
點評：越秀三四月為搶學位的傳統旺季，藉助老牌教育資源倚老賣老每年依舊有增長空間，但是越秀已無新增供應土地，發展空間有限，物業設施陳舊，新興產業及年輕人口逐步流失的越秀未來相比其他新區後勁不足。
荔灣區總體狀況
四月二手均價30909元/㎡，環比上漲11.84%，同比上漲31.70%；
四月二手成交量283套，環比下跌33.57%，同比下跌69.14%；
點評：荔灣康王路以及中山八路板塊兩大板塊表現尤其明顯。由於荔灣向來是老城區的價格窪地，入市門檻相對較低，主要承接越秀外溢的「剛需客群」，價格低洼的優勢以及地處上下九商圈，生活配套成熟，深受「剛需」客的青睞，成交保持活躍。
白雲區總體狀況
四月二手均價29490元/㎡，環比上漲12.19%，同比上漲29.38%；
四月二手成交量440套，環比下跌25.68%，同比下跌75.58%；
點評：白雲受到外溢作用，補漲明顯，尤其機場路及羅沖圍板塊深受剛需客喜愛，剛需客外溢價格帶動明顯。
黃埔區總體狀況
四月二手均價28710元/㎡，環比上漲11.87%，同比上漲35.19%；
四月二手成交量97套，環比下跌0.00%，同比下跌65.11%；
點評：新黃埔隨著龍光峰景華庭跟萬科東薈城的二手入市，價格整體被拉升，深受剛需客歡迎，同比漲幅較大，屬於補漲板塊，且產業發展成熟，板塊後勁十足。
番禺區總體狀況
四月二手均價24079元/㎡，環比上漲1.88%，同比上漲27.24%；
四月二手成交量1029套，環比下跌30.38%，同比下跌73.98%；
點評：番禺整體相對較穩定，雖然一直以來屬於剛需板塊，但是外溢收益明顯不如花都增城黃埔等小兄弟，另外亞運城一手才買2.5~2.8，但是二手均價已2.8w，目前出現一二手倒掛現象，亞運城板塊受到剛需客戶捧場明顯。
花都區總體狀況
四月二手均價13669元/㎡，環比上漲8.60%，同比上漲57.28%；
四月二手成交量662套，環比下跌20.34%，同比下跌72.96%；
點評：一直處於價格窪地的花都區由於受到9號線帶動，價格目前持續走高，屬於限購以來廣州補漲最明顯的區域之一，9號線沿線區域同比環比都有較亮眼表現。
南沙區總體狀況
四月二手均價16354元/㎡，環比下跌4.84%，同比上漲24.86%；
四月二手成交量235套，環比下跌23.7%，同比下跌54.46%；
點評：南沙雖然價格便宜，但是基建跟生活公建配套類設施明顯不如其他剛需區域，持續受到剛需客群冷落，價格波動平穩沒有什麼亮點。
增城區總體狀況
四月二手均價19129元/㎡，環比上漲1.47%，同比上漲40.54%；
四月二手成交量981套，環比下跌27.23%，同比下跌68.73%；
點評：增城的成交量已基本趕上番禺成為廣州剛需的首選區域，仗著自身發展空間大，交通逐漸完善，政府規劃往東走且不限購的架勢，二手市場受到不少剛需客跟外地客群及投資客的青睞，尤其新塘白江。
從化區總體狀況
四月二手均價10607元/㎡，環比上漲0.87%，同比上漲42.32%；
四月二手成交量331套，環比下跌30.17%，同比下跌66.60%；
點評：從化整體平穩，同比雖然有較為明顯增長，但是由於本身價格基數較低，屬於陪跑區域，風險大於機會，但也屬於不限購區域，可以期待一下14號線的沿線區域。
>>>>Chapter 3
18年4月廣州各區二手成交價對比（同比）
（環比2018.3，同比2017.4）
18年4月廣州各區二手成交量對比（同比）
>>>>Chapter 4
開水菌的建議：
1.本輪行情隨著帶頭大哥天河區偃旗息鼓已基本結束，外四區花都、增城、番禺、黃埔目前階段會因總價窪地原因陸續吸引外溢剛需客群還有部分剩餘力量；
2.330限購政策的門檻阻擋了部分名額不合格的買家，配合的官媒唱空及銀行收緊流動性，極大程度抑制了百姓的購房慾望，這是限購最有成效的作用，對價格無法直接形成打擊作用，並不能達到群眾的普遍降房價的預期；
3.隨著成交量的下降，會有部分因為著急資金周轉需求的業主便宜將房子賣出而產生筍盤，這是各位買家或投資客可以在這個時期有所關注，但是筍盤往往又稱「葯盤」，也就是往往伴隨著各種苛刻條件的疑難雜症，如果對筍盤有想法的讀者歡迎後台聯繫開水菌；
4.本輪限購何時放鬆以及下一輪行情何時開始這個是ZF的意思開水菌不得而知，不過可以明確的是在2019年3月第一批滿三不滿五的外地客群解禁，屆時將會爆發新的一批購買力推動市場上漲；
5.如果覺得市場行情不好心大心小想賣房持幣觀望的客群，開水菌建議不變應萬變，賣房再買房的成本至少3~5%，而且買家看業主心態差砍個10%都不過分。傻空不會覺得有下限，讓利亦不會感恩反而得寸進尺；
6.此行情下不影響置換客群，不過要注意銀行額度，且必須先賣房再買房，同步操作目前賣房交易周期太長已不可行，望奔走相告。
開水工作室簡介
置業是人生的一件大事。開水工作室利用自己在房地產行業的經驗與專業研究，向廣州地區置業者提供一站式全流程的購房諮詢、市場分析、決策制定、實操建議服務。
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