剛剛，樓市出了個利空！

5月11日下午，住建部在官網公布了「關於改進住房公積金繳存機制進一步降低企業成本的通知」。

這份由住建部、財政部、人民銀行4月28日聯合簽發的文件，對樓市、剛需購房者構成了一個不大不小的利空。但對於企業來說，則構成了一個較大的利好。

我們先來看一下文件的要點：

1、各地區2016年出台的階段性適當降低企業住房公積金繳存比例政策到期後，繼續延長執行期至2020年4月30日。各地區要對政策實施效果進行評估，並可結合當地實際進一步降低企業住房公積金繳存比例。

2、繳存住房公積金的月工資基數，不得高於職工工作地所在設區城市統計部門公布的上一年度職工月平均工資的3倍。凡超過3倍的，一律予以規範調整。

3、住房公積金繳存比例下限為5%，上限由各地區按照《住房公積金管理條例》規定的程序確定，最高不得超過12%。繳存單位可在5%至當地規定的上限區間內，自主確定住房公積金繳存比例。

4、生產經營困難的企業，經職工代表大會或工會討論通過，可申請降低住房公積金繳存比例或者緩繳。住房公積金管理委員會應授權住房公積金管理中心審批，審批時限不得超過10個工作日。

中國的住房公積金制度，歷來飽受爭議。對於利潤微薄的民企、中小企業來說，它是一個顯著的負擔，因為繳存比例偏高。對於壟斷資源、收入豐厚的國企來說，它成為一個變相發放福利的渠道。（上面的第二條，就是為了阻止這些企業變相發福利）

對於購房者來說，公積金很多時候也是個雞肋：1，在大城市購房，公積金占房價比例很低，不夠費事的，還容易引起開發商的「歧視」；2，對於買不起房子的家庭來說，公積金制度似乎是給「買得起房子的家庭」服務的，自己只剩下了繳存的義務。

所以從長遠看，取消公積金制度，建立住房保障銀行應該是改革的方向。

無論是2016年4月國務院出台「關於規範和階段性適當降低住房公積金繳存比例的通知」，開啟了對企業的「公積金優惠」；還是此次三部委的「延續優惠」，其實都是為了減輕企業負擔。

中國正在金融去槓桿，還在壓縮過剩產能，加強環保、壓縮落後產能。此外，中美貿易摩擦讓人民幣匯率被迫維持高位，未來出口增幅可能回落，進口大增。在這種背景下，實體經濟會感到更大的壓力。

在這種背景下，政府能送給企業的禮物是：通過減稅、降低公積金繳存比例、降低物流成本、降低融資成本等，來刺激實體經濟。

對於樓市來說，這當然是一個利空。對於剛需購房者來說，也是一個利空。

截至2017年11月底，全國住房公積金繳存總額12.3萬億元，個人公積金住房貸款餘額4.5萬億元。

而截至2018年3月底，通過銀行系統發放的「全國住戶貸款」餘額是42.3萬億，個人住房貸款餘額22.86萬億元。4.5萬億的住房公積金購房貸款，可以說對中國樓市的支撐作用還是十分明顯的。

住房公積金繳存比例的降低（比例下限為5%），以及困難企業的「可申請降低住房公積金繳存比例或者緩繳」，將造成公積金增長放緩，未來發放貸款能力也將下降。

但另一方面我們也應該看到：如果企業倒閉，或者連工資都發不出，按比例繳納住房公積金又有什麼用呢？仍然會有很多剛需買不起房。說到底，企業持續盈利，才是經濟增長的關鍵。

至於此次「公積金新政」給剛需購房者帶來的損失，未來希望能通過設立「住房保障銀行」來補償。在設立「住房保障銀行」之前，地方政府應該跟央行協商，對於真正的剛需購房者，給予購房利率優惠，至少不能上浮利率。此外，在新房搖號中，應該率先保障真正的剛需家庭。

否則，剛需家庭購房將越來越困難！

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