「五限令」下的市場真相：有錢人買不到房，剛需買不起房
你見過有哪個市場，一邊統計數據顯示房價連跌19個月，一邊是大家拚命的搶房子嗎？
這種市場真實的存在著。上面那張圖從2016年10月調控升級之後連跌了1年多，微跌了1000多塊。下面這張圖，顯示2016年10月到今天，基本一條直線。
昨天看到住建部重申，堅持調控政策不放鬆，因城施策，確保房地產市場平穩健康發展。
也看到有些觀點在進行解讀，這將是一次跨周期的調控，而中國也著實非常需要一次「跨周期的調控」，不然打不掉炒房的預期。
毫無疑問，我想沒有人反對政府對房地產市場在必要的時候進行必要的干預，畢竟涉及到根本居住問題。
但同樣毫無疑問，我想也沒有人會傻到認為這世上存在一招鮮殺遍天的萬能靈藥，靠一個「限」字可以管理好房地產市場。
我的意思是，調控政策要不要繼續，以什麼樣的方式繼續，政府需要跟進市場的反應，來檢視要不要調整。
我們首先要去準確的刻畫市場，調控搞了2年，現在的市場現狀是什麼？
有錢人買不到房子，剛需買不起房子。
有錢人買不到房子，是限價造成的。
嚴厲的限價導致了新房供應劇減，也導致了價格低於真實的市價。強化了有錢人對房價未來上漲的預期，也加劇了他們的搶購慾望。
本來不限價的時候，價格會起到篩選的作用，買的人多了，價格就高了，價格高了，有人就退出了，尤其是投資客覺得開價太高投資不划算了，最後房子總是會流入到真正需要他的人手裡。
現在你持續執行嚴厲的限價，大家都看到周邊二手房都賣到12萬，新房卻限到10萬以下，那為什麼不去搶樓齡更新品質更好的新房？
因此，你越是限價，他們越是想要搞一套。一套房子限價，意味著能買得起它的人更多了，意味著爭搶更激烈了，意味著每個人搶到手的概率更低了。一個幾百套的房子，幾千人去搶。尤其是投資者，更想搶到，他認為搶到一套200多平米的臻山府，就相當於立即賺到500萬。
這種現象，從北京到深圳，從杭州到海南，都在發生，不能假裝看不到。
剛需買不起房子，是限貸造成的，但也和限價有關係。
我春節之前、4月份分別到東莞和惠州做了考察，那裡的首套房貸款利率都高升到30-40%。惠州有個樓盤的售樓員說即將要賣的新單位，因為大灣區綱要快要出台了，所以他們對其中的一些產品會要求客戶一次性付款。
因為限貸太嚴厲了，買家獲得銀行的貸款慢，開發商想更快的回款，確保資金安全，也提高資金利用效率，就會採取這種政策。能用這種策略買家還能接受的，是因為大家都想買房子，都覺得這是限價帶來的便宜貨。
這種現象，在深圳，在全國熱點城市，也都在發生。那句套話怎麼說來的：「一次性付款的往裡走，按揭貸款的不要堵在大門口」。
剛需買不起房，還因為他們根本搶不到房子。限價之下，剛需相比那些甚至有能力一次性付款的實力派而言，完全沒有任何競爭力。
我就想問問，剛需要是能一次性付款還叫剛需？別說一次性付款，你把利率上浮個30%他都要考慮一下能不能承受。調控政策裡面，是要求支持剛需的，但現在剛需買房子，不但搶不到，搶到了還要高利息，還可能要一次性，這和政策導向是相背離的。
這兩種現象，是當下中國熱點城市房地產的共性，也是來自一線市場的反饋，這是決策層必須要掌握的真實狀況。我們不能只看到深圳房價連跌19個月這種官樣文章，每個月給市場披一次「皇帝的新衣」，解決不了實質問題。
這兩種現象歸結到一點，說明了一個問題：持續執行「五限令」這樣的行政政策，給市場帶來的負面效應，越來越大。這是調控政策開始需要警惕的地方，不要等到最後發現，它所造成的問題，要比它解決的問題還要多。
我之前撰文提醒過：這可能是房地產調控最後一個窗口期，我們要利用好這個壓制價格上漲的窗口期，重新制定住房政策的長期預案，並努力增加住宅供應。但2年過去，我沒有看到這一點，至少在大城市沒看到。不但沒看到，市場出現的現實，反而是供應在大幅下滑。比如深圳的住宅供應，2015-2017年這3年，縮減了50%以上。（想一想，這也很合理，當你推行限價政策的時候，這就是意料之結果——開發商不願意賣樓會延後到現樓、會轉而自持等等，這些都是縮減而不是增加供應。）
這期間，房地產稅、長效機制、共有產權房，都如火如荼，但是都是遠水不解近渴（共有產權房也面臨巨大爭議而無法全國化推廣）。總之，遠期住房供應計劃沒有改變民眾的預期，而即時住宅供應又在不斷下滑。這些，剛需、投資客都是看到眼裡的。
我們經常會把房價上漲的原因歸罪於炒房，但卻很少人去問一句：海南為什麼要傻不愣登的搞全域限購限售？整個海南跟台灣那麼大，人口還不到1000萬，限什麼購啊？房價總是會有波動，漲起來就會落下去，這是市場的本質，誰都改變不了。突然來一個大紅利要建自由港，當然要封盤，當然要漲價（難道不漲價給你白抄底嗎？）但最終漲價能不能持續，要看自由港搞不搞得起來，搞不起來就是炒概念，早晚還會落下去。海南又不是沒有過，歷史上它已經有兩回成功的把一手好牌打爛了，坑死了多少炒房客，再弄個第三回「萬人坑」我也不意外。這樣的地方，誰想去炒房由他去，你搞限購限售，反而更刺激大家去炒房。
棋至中局，還是要回到初心，調控的目的是什麼？是要人買得起房子，還是只是要房子不漲價？
這些在2016年已經提前講了很多，再扯那麼多沒有意義。其實，最有效的調控政策就一招：刪帖，刪帖治百病，我大寫的服。
安全起見，我還是多賣點大螃蟹比較務實，希望大家在買房子的同時，順手多買點大螃蟹……南沙龍穴島正宗大青蟹，母親節九五折！
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