對不動產登記機構如何正確使用授權委託書的幾點看法

不動產登記機構如何正確使用授權委託書的幾點看法

代理顧名思義，就是代理人以被代理人名義，在代理授權範圍內，與第三人進行的，確立被代理人和第三人之間的法律關係的法律行為。在不動產登記工作中，《中華人民共和國民法總則》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》和《不動產登記操作規範》等法律規章文件對代理人申請不動產登記做了詳細的規定，代理包括法定代理和委託代理，本問對委託代理人在不動產登記中應該注意的問題進行了梳理。

一、不動產登記中代理人申請制度的確立

《中華人民共和國民法總則》（以下簡稱《民法通則》）規定，民事主體除依照法律規定、當事人約定或者民事法律行為的性質，應當由本人親自實施的民事法律行為不得代外，都可以通過書面授權的形式委託代理人實施民事法律行為。代理人在代理許可權內，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發生效力。《不動產登記暫行條例》規定，當事人或者其代理人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。《不動產登記暫行條例實施細則》規定， 當事人可以委託他人代為申請不動產登記，同時代理人應當向不動產登記機構提供被代理人簽字或者蓋章的授權委託書。綜上所述，不動產登記權利申請人委託他人代理申請不動產登記法律框架形成。

二、不動產登記機構對授權委託書的使用

《民法總則》規定，委託代理授權採用書面形式的，授權委託書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、許可權和期間，並由被代理人簽名或者蓋章。《不動產登記操作規範》規定，授權委託書中應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、許可權和期間，並由委託人簽名或者蓋章。由此可見，一份有效的授權委託書，應該明確：1、要有明確的委託人；2、要有明確的受託人；3、要有具體的委託事項；4、要有具體的授權範圍和期限；五、要有委託時間；5、最重要的是要有委託人的簽字蓋章以及如何終止授權。《不動產登記操作規範》規定，授權委託的代理人申請人申請不動產登記，應當如實、準確填寫不動產登記機構制定的不動產登記申請書。自然人委託他人申請不動產登記的，代理人應在不動產登記申請書上簽字；法人或其他組織委託他人申請不動產登記的，代理人應在不動產登記申請書上簽字，並加蓋法人或其他組織的公章。

三、代理權的終止的規定

在辦理不動產登記過程中，已經委託代理人辦理的登記事項，有下類情形的委託代理終止：1、代理期間屆滿或者代理事務完成； 2、被代理人取消委託或者代理人辭去委託； 3、代理人喪失民事行為能力； 4、或者被代理人死亡； 5、作為代理人或者被代理人的法人、非法人組織終止。委託代理終止，委託人即不動產登記權利人（或法定物權人）可以自行申請不動產登記。

作者單位：河北省秦皇島市昌黎縣不動產登記局

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