東門商圈改造項目

住在羅湖的朋友一定知道東門，深圳最老的商業區，在九十年代是吸金之地，但在這繁華之地，有幾處爛尾樓，大多都因為發展商資金問題，產權糾紛等等爛尾了十幾二十年。不說不知道，在深圳這個寸土寸金的地方，有52個「問題樓盤」，而我們本次調研就是其中一個----東門新世界大廈。

新世界大廈位於羅湖區，1993年開建時，地王大廈還沒開始建，該項目曾豪言要做深圳最大的寫字樓；1995年底封頂，並已完成外裝修。然而，1996年前後，因開發商之一華商公司破產，導致資金不足，並牽涉經濟糾紛，一直停工至今，已經有22年之久。隨著深圳的土地隨來隨稀缺，深圳市政府通過一系列優惠政策，盤活爛尾樓，希望鳳凰涅槃。

佳兆業於2017年8月正式接手東門新世界大廈，成為該項目開發商。佳兆業是舊改專家，2003年，深圳著名爛尾樓子悅台，利用兩年時間，打造成高檔酒店式公寓--深圳佳兆業中心，獲得良好的市場反響和品牌知名度。佳兆業專註舊改18年，借豐富舊改經驗，相信不久的將來，我們將在東門看到另一地標性建築。

【佳創叄號私募投資基金】

【基金要素】

總規模8億，期限12個月，100萬≤X＜499萬：9%，500萬≤X：9.5%，每季度付息。

【資金用途】

本基金受讓佳兆業城市更新集團持有的深圳東門新世界大廈1.79萬平公寓及商鋪資產收益權，用於東門新世界大廈項目裝修升級改造。

【項目概況】

項目位於深圳市羅湖區東門中路與中興路交匯處，曬布地鐵站B出口，距離地鐵站、公交站不到100米。地處東門核心商圈，配套成熟，購物便利、交通便捷，地理位置優越，周邊彙集深圳中學、深圳小學、螺嶺外國語小學、翠竹中學、桂園中學等名校資源。羅湖區為深圳最早的中心城區，被定位為未來的「國際消費中心「，東門商圈是深圳最繁華的核心商圈之一。東門新世界大廈項目主體工程已封頂，外牆已鋪玻璃幕牆，擬於近期啟動裝修改造工作，該項目擬打造成集商業、商務及公寓於一體的國際綜合體，將辦公、居住、生活、休閑、消費等多種功能有機結合，滿足一站式商務生活需求，打造東門商圈的地標性建築。

【還款來源】

1、標的項目銷售收入；2、佳兆業城市更新集團（深圳）公司溢價回購；

【風控措施】

1、開設專用的銀行賬戶，用於物業收益權的回購，基金管理人對該項目進行全程監管；2、對項目改造進行全程監控；3、佳兆業城市更新集團（深圳）公司溢價回購基金持有的收益權。4、向佳兆業集團（深圳）有限公司轉讓收益權。

【基金亮點】

1、交易對手實力強：交易對手佳兆業集團成立於1999年（股票代碼：1638.HK)，總資產超過2000億。業務覆蓋全國50個核心城市，擁有超2100萬平米土地儲備，且其中80%都分布在一二線城市，僅在深圳就擁有超過860萬㎡舊改項目。佳兆業集團2017年實現銷售額467.1億，中國房地產百強排名第39位！佳兆業2018年僅廣州深圳兩地就有多達六個項目入市，預計可售貨值總計達1186億，擔保方實力雄厚，還款來源充足。

2、剛性需求：深圳關內小戶型公寓為稀缺性房型，深圳剛需的強勁需求及購買力有助於項目在銷售階段的現金回收，實現資產收益。

3、謹慎估值：周邊二手樓盤價格為5-8萬/平，轉讓價格為4.45萬/平，相當於市價打8折，安全邊際高！

4、項目方舊改、改造經驗豐富：融資主體有近20年舊改經驗、拓展超40個項目，為業內的"舊改之王「，豐富的項目改造經驗為項目順利開展和良好品質提供有利的保障！

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