一場鴨綠江邊的「豪賭」

5月7日至8日，國家主席習近平同朝鮮勞動黨委員長金正恩在中國大連舉行會晤，而這也是金正恩近幾個月內第二次到訪中國。

記者觀察到，受朝韓和談以及朝鮮方面對外宣布棄核與「將集中一切力量進行經濟建設」等因素影響，中國與朝鮮接壤的遼寧省丹東市再一次受到外界矚目。而最為明顯的則當屬丹東的房地產市場，短時間內，丹東房價出現新一輪暴漲。

不過，記者在多日的調查走訪中發現，伴隨房價飆升的同時，房地產市場供應端依舊「群魔亂舞」，捂盤惜售、違規預售、倒房等現象屢見不鮮。

此外，業界人士表示，雖然外界普遍看好丹東 前景，但中朝在國情等方面均存在不小差異，加之丹東「夾縫」中求發展的現實，投資者應正視。多位業內專家在接受記者採訪時建議，投資者或購房者前往丹東要避免盲目跟風。

日均上漲100元

以4月20日前後為分水嶺，丹東原本多數滯銷的樓盤，如今已經全面復甦，甚至出現一天一個價的火爆行情。

「我現在嗓子都啞了，客戶太多。」濱江一號售樓員低聲、嘶啞著嗓子對絡繹不絕前來諮詢的購房者說。

而「甜蜜的煩惱」並非只此一家。翡翠一號的售樓處甚至由於客戶激增，項目已經來不及印刷正規版的宣傳彩頁和戶型圖，僅用一堆A4紙草草列印向前來諮詢的購房者分發和宣講。

記者走訪發現，幾乎整個丹東，尤其是丹東新區，各大房地產項目售樓處前均停滿了來自遼寧和吉林各地牌照的私家轎車。不少來自天南海北的購房者甚至來不及到市區的餐館坐下來吃一頓午餐，僅在樓盤門口席地而坐，將就吃些熟食、快餐予以充饑。

「項目一期高層住宅在7000元/平方米左右，洋房在9500元/平方米左右，二期因為不臨鴨綠江，每平方米在5000～6000元左右。」濱江凱旋門項目工作人員語速飛快，已經來不及向記者一一介紹戶型、價格，而排隊在等售樓員帶看的購房者已經有些焦急。「我們平均一天賣了一棟樓，三天基本就快賣完了。而我今天只賣了3套，前兩天有人一次性買了14套，來此購房的大多數都是南方人。」

而記者在5月初的某一天以購房者身份步入丹東市區較為高端的樓盤——月亮島項目時，工作人員表示，項目全部為現房銷售，在售樓盤1.28萬元/平方米起，不過緊鄰鴨綠江的房源目前僅剩30套左右。

由丹東邊境經濟合作區海達房地產開發有限公司開發的月亮島項目，位於鴨綠江上的月亮島中，頗受投資者關注。《等深線》 顏世龍 攝影

「現在浙江炒房團已經來到丹東，正在和老闆談整棟的3號樓，價格已經給到2億元，金華的一個首富現在就在酒店和老闆談價格。這個房子到了他們手裡不翻3倍他們是不會出手的。」月亮島工作人員說。

另據其介紹，目前丹東市的房價每天都在漲，而月亮島的漲幅是全市最高的。「市區每平方米每天在以100元左右的速度上漲，而丹東新區則達到了二三百元。現在朝鮮的局勢還不算特別明朗，一旦局勢明朗，房價還將上升。」

不過，幾天後記者再次來到項目部，並以記者身份提出想要採訪時，項目負責人則謹慎許多，並表示「來看房的確實很多，但不清楚有整棟樓購買一事」。

丹東當地多位房地產從業人士表示，4月20日之前，丹東新區的房價也就是在3000～4000元/平方米，現在均價則在六七千元，臨江房和學區房少說也在八九千元左右。

「外地人就是有錢，買房子就像我們買菜一樣，連眼睛都不眨。」丹東當地人向記者感慨道。

據記者獨家獲悉，隨著丹東房價在短期內飆升，遼寧省住建廳副廳長也帶隊來到丹東督察房地產市場。

有開發商「捂盤」？

記者連日來走訪發現，伴隨房價飆升的同時，各類房地產亂象已經開始顯現。捂盤惜售、違規預售等現象屢見不鮮。

以新區保利香檳國際項目為例，與其他在售樓盤人潮湧動不同，保利香檳國際售樓處空無一人，工作人員說：「項目拿地已經很多年了，但之前因為市場不景氣，所以一直沒有開發。原本計劃開發21棟樓，目前只建成了4棟，但還沒有開始賣，我們先捂著。如果開盤，洋房部分可能在6500～7000元/平方米左右。」

據保利地產公告顯示，丹東新區地塊於2013年取得。記者查閱多份公司財報發現，保利香檳國際項目自2014年開工建設28007平方米以來，直至2017年底仍未動工和銷售。記者就此事致電致函保利地產方面，但截至發稿前尚未獲得回應。

在丹東萬達廣場售樓處，銷售人員告訴記者項目處於封盤狀態。記者調查發現，除了部分正規樓盤在售，不少抵債房、以及「關係房」等也已經開始低調入市。記者在多個售樓處走訪了解到，盤踞於項目的多個建築施工方、裝修方等企業均派出人員喬裝成購房者與外地人搭訕推銷房源。

一位裝修企業負責人向記者表示，此前墊資為開發商裝修房子抵債的十多套房子就在這兩天全部順利脫手。而在濱江凱旋門售樓處，多位自稱是與開發商有關係的人士表示可以低價轉讓房源。「二期樓盤6000元/平方米，我可以5600元/平方米出手。我和開發商有關係，之前用每套3萬元訂了多套，現在可以低價轉給你。」一位中年男性低聲在記者身邊耳語道。

房價非首次大漲

據了解，丹東新區是由原丹東臨港產業園區（2006年成立）更名而來，於2013年正式更名為丹東新區，新區與1992年經國務院批准成立的丹東邊境經濟合作區合署辦公，屬「一套人馬、兩塊牌子」。

雖然新區成立多年，但真正意義上的發展要從新鴨綠江大橋開工建設說起。據了解，由於位於丹東老城區的舊鴨綠江大橋運力有限，中朝決定於2010年12月31日修建新的鴨綠江大橋，總投資約20億元，新鴨綠江大橋也於2013年合龍，當時預計2014年10月竣工通車。彼時消息稱，新橋建成後將成為中國最大的對朝經濟貿易口岸區，承載80%的中朝貿易量。不過，後因朝鮮境內的道路遲未修建而導致通車遙遙無期。

「當時大家都以為新鴨綠江大橋會是中朝貿易的新起點。」當地人向記者表示，所以那段時間丹東新區的房地產迎來了第一波上漲高潮，外地人的不斷湧入導致新區當時房價從每平方米2000多元漲到5000元左右。不過，新橋遲遲難以通車，丹東新區的房價後又處於下跌和滯銷狀態。「當時第一撥炒房的人被套了多年。」

「我朋友之前花了50多萬元買的100多平方米的房子，去年40萬都沒賣出去。」丹東當地一位要求匿名的公務員說。

為了提振丹東新區經濟發展，丹東市也作出很多努力，包括把市政府及多個政府職能部門從老城區搬遷至新區，將當地中學、職專等院校也落戶於此，但見效甚微。

丹東市統計局數據顯示，2015～2017年，全年商品房待售面積分別為152.7萬平方米、198.2萬平方米和208.4萬平方米。由於較高的庫存量，丹東市在2017年初還印發了《加快房地產去庫存工作實施方案的通知》，計劃用3至5年時間，基本完成房地產去庫存任務，到2020年末，住宅類商品房去化周期控制在12～18個月以內。

而隨著此次朝韓和談等有利消息影響，此次丹東又迎來了另一波炒房高峰。有媒體報道稱，丹東房價在近期的兩天內漲幅已經高達57%。

而丹東市不動產登記中心也於4月26日發出通知表示，近期由於辦理不動產登記業務量劇增，超過中心每人辦理260件的業務能力，所以正式實行順延預約發號制度。

記者前往該中心了解到，現在辦理業務基本要排到次日。「目前業務確實激增，主要是房企集中辦理產權登記的緣故，時間較短還難以通過數據反映出成交量。」登記中心相關負責人說。

向朝鮮交「學費」

事實上，長期以來，由於緊鄰朝鮮的區位，丹東與朝鮮的進出口貿易也較為活躍。但其中的曲折過程不在少數。

除了屢見報端的朝韓、朝美關係緊張導致多次朝鮮境內的開城工業園中斷運營，中國也為朝鮮政策頻繁變動而交了不少「學費」，此前中朝之間的羅先經濟貿易區、黃金坪經濟區等也未建成。

「對朝貿易讓很多人發家致富，但也讓很多人傾家蕩產。」當地多位商業界人士在談到與朝鮮的經商貿易時說。

「朝鮮目前還是計劃經濟，不允許私營經濟存在，貨物進出口是由各商社（類似於國企性質）代替政府和軍隊進行採購，所需貨物也是五花八門，我們都是被動接單子，然後把價格報給他們，進而發貨收錢。」從事對朝貿易近10年的當地人胡先生說，「如果朝鮮沒有某樣商品的需求，你把原價100元的貨10元賣給他們都不要，他們沒有來回倒賣賺取差價的邏輯。」

胡先生補充道：「我們在與朝鮮商社打交道很多時候基本處於稀里糊塗的狀態，朝鮮人基本不和我們講太多，資金來源等也琢磨不透，發給朝鮮的貨經常會由北京的賬號轉賬過來。而且他們是花國家的錢，所以對進貨價格並不十分敏感，不過他們吃回扣也是明著吃。很多產品我們從南方進貨再賣給他們的時候已經加價加得很高了，但是他們還是會讓我們再加15%，而這15%需要給他們5%作為回扣。」

據其介紹，在對朝貿易中，除了受到朝鮮半島局勢影響，貿易中的「灰色地帶」也常常讓國內的商人損失慘重。「之前朝鮮商社收貨後，經常發生對方失聯的情況。」胡先生舉例稱，此前朝鮮商社在頭幾次與國內商人打交道時往往會現貨現結，甚至給中國人回扣，出手很是大方，等熟悉了則開始欠款，最後消失不見。除了回扣，朝鮮商社也會向中國商人索要輕工產品或食品、酒水等，「很多時候他們有錢，回國也買不到東西。」

吉林大學東北亞研究院區域經濟研究所衣保中教授在受訪時表示，朝鮮並不是一個市場經濟國家，本身法律並不完備，而很多中國人抱著佔便宜的心態，但當對方政策一變化，需要剪羊毛的時候則會「關門打狗」。「民營企業對朝鮮是一個弱勢群體，一旦發生問題則會無處申告。」

據此前媒體披露數據顯示，丹東對朝鮮的貿易額約佔中朝兩國貿易額的40%，經丹東口岸過境的貨物量約佔中國對朝貿易總量的80%。

丹東統計局數據顯示，2015～2017年三年間，出口總額分別為26.6億美元、24.9億美元、161億元人民幣，分別比上年下降11.9%、6.1%、2.3%。

「夾縫」中的丹東

「丹東對內屬於中國邊境城市，對外則緊鄰朝鮮，天天核試驗也沒有人敢來投資，就像生活在夾縫中。」當地政商界多位人士說。

2015～2017年三年統計數據顯示，丹東GDP分別為984.9億元、748.4億元、793億元，分別比上年下降3%、下降24%、增長2.8%。其中，2017年GDP位居遼寧省第9位，增速為全省第10。

三年間，全口徑財政收入134.9億元、120.3億元、120.6億元，分別比上年下降33.4%、下降10.9%、增長0.2%。在稅收方面，三年間全口徑稅收收入分別為84.8億元、87億元、91.4億元，分別比上年下降32.3%、增長2.6%、增長5.1%。

從人口來看，丹東市戶籍人口分別為238.2萬人、237.9萬人、235.2萬人，呈現逐年下降趨勢，人口自然增長率分別為-2.06 ‰、-0.15 ‰、-9.28 ‰。

「丹東是中國最大的邊境城市，但現在經濟發展和整個東北一樣遇到很多困難。」遼寧省社科院副院長梁啟東在接受記者採訪時說，現在丹東是「三缺」局勢：行業缺龍頭、企業缺塊頭、產品缺拳頭。而原因也主要是「三個衰退」，即資源衰退、機制衰退、結構性衰退。

「礦產資源採光了，經濟結構重傳統輕新興行業，重大輕小，忽視民營經濟，國有企業機制不靈活玩不轉市場經濟。所以外界提到丹東，就只知道它靠近朝鮮。」梁啟東說。

衣保中教授表示，丹東和東北多個城市一樣，計劃經濟時代重工業較強，一度十分輝煌，但輕工業品等較弱，而朝鮮等國家進口貨物又以輕工業品為主，在丹東當地又沒有類似生產基地和產業鏈，大多都是從南方採購轉運丹東，所以長期以來對經濟拉動作用有限。「此次多數南方人來丹東炒房，除了有錢，還與外貿往來有一定關係。」

梁啟東建議，丹東可以把此次朝韓和談等利好消息作為契機，借勢國內沿海開發開放的政策及「一帶一路」倡議、東北振興等逆勢崛起。

「下一步一定要進行經濟產業結構調整，改善營商環境，讓企業，尤其是民營企業獲得良好的生存和發展環境。」衣保中教授認為，丹東經濟結構比較單一，還是要對現有口岸等進行升級改造，不要把寶都押在朝鮮身上，加強東北地區的合作，堅持全方位開放，發展新興產業。

復旦大學朝韓研究中心主任石源華在接受《等深線》記者採訪時表示，通過近期觀察，此次朝韓和談屬於朝鮮本身想要變化，對中朝關係來說是一個好的勢頭，但問題的根本還在朝美關係，但就美國的全球戰略和亞太戰略來看，美方並不希望朝鮮半島問題儘快解決，而是需要適度緊張。因為一旦朝鮮問題解決了，美國也就沒有理由在朝鮮半島待下去了，這會對韓日等產生連鎖反應，進而美國的第一島鏈將退至關島，而這顯然不符合美國利益。

「現在丹東房價上升有些盲目性，還需要再看看。」石源華說，有一個問題值得重視，就是即便朝鮮進行經濟建設，但並不意味著它會像中國一樣進行改革開放，雖然目前朝鮮聲稱要棄核，但其實際上仍然為一個實際擁核國家，這條路仍然漫長。

5月8日，記者驅車來到中朝邊境黃金坪經濟區看到，昔日的規劃圖紙已經泛黃，邊界處依然鐵絲網密布，不見人影。

《等深線》記者就房地產市場發展等問題分別向丹東市住建、商務、經信委、丹東新區等多個部門發出採訪請求，但截至記者發稿前均未回應。

（轉自：等深線 顏世龍）

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！