海南地產往事
海南建省30年，經歷了好幾輪的房地產潮起潮落，也給很多「闖海人」帶來了第一桶金。如今成為自由貿易試驗區的海南，還能再依賴房地產發展經濟嗎？
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文/金融八卦女特約作者：笑天不古
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1988年4月，海南省正式成立，這個中國的第二大海島被推向了改革開放的最前沿。此前，海南只是隸屬於廣東省管轄下的一個行政區。
作為中國最大的經濟特區，海南島當時就像哥倫布發現的新大陸一樣，因為特區之「特」，吸引了數十萬熱血青年從天南海北來到這裡。闖關東、走西口、下南洋，他們與中國歷史上著名的幾次人口遷徙潮一樣，有一個響亮的名字：「闖海人」。
「闖海人」
時年25歲的潘石屹當時在深圳打工，過得極為壓抑，甚至幾度動搖，想回原來的單位——河北廊坊的石油部管道局上班，原單位的同事告誡他：要飯都不能走回頭路。年輕的小潘咬咬牙，繼續堅持了下去。
到海南建省後的第二年，潘石屹來到海南尋找發財的機會。機緣巧合之下，他在島上承包了一個磚廠，管理著三百多個民工。
馮侖第一次踏上海南島是1987年12月。當時，他是中央政治體制改革研究小組辦公室成員，來海南島只是調研，「順便來看一看」。雖然當時環境荒涼，但是島上年輕人的希望和熱情感染了他，馮侖動心了。1988年，馮侖受命來海南組建海南改革發展研究所，並任常務副所長。
1989年，馮侖回到北京，原單位解散，後來他到牟其中的南德集團工作，成為了牟的辦公室主任，王功權和王啟富也陸續到了南德集團。1991年，一行人因為「想創業」，再次回到了海南。因為海南島是「當年唯一一個可以創辦皮包公司的地方，在別的地方完全沒有可能創業」。
馮侖和前同事易小迪，從南德過來的王功權、劉軍、王啟富一起幾個人東拼西湊湊了3萬元，作為註冊公司的前期費用，新公司叫海南農業高技術聯合開發投資公司，這就是萬通的前身。(1993年通過產權改革，變為萬通集團公司，馮侖任董事長。）註冊完公司，他們兜里只剩幾百元錢。半年後，潘石屹加入。後來被稱為「萬通六兄弟」的團隊集結成型。
海南淘金「萬通六兄弟」，從左至右依次為馮侖、易小迪、王功權、潘石屹
創業過程是曲折的，他們倒騰過「種衣劑」的農業項目，也做過香蕉苗的生意，但都沒有賺到錢，最後還是回到房地產。
做地產幾乎是一種宿命，「因為海南當時最吸引人的只有房地產項目」。
北京一家集團公司的老闆看上了他們這幾個人，與他們達成一項協議：給他們500萬元資金，利息20%。這筆錢由對方派人監控，利潤五五分成。可以說是「天上掉下來的陷餅」。
萬通用這些錢買了金貿區九都別墅共8幢，價格是每平方米3000元，預付500萬元，其餘1000萬通過中亞信託做按揭。之後，他們急於倒賣出去，可是沒人要，便在手中呆了兩個月。正當他們認為「麻煩快來了」的時候，形勢急轉。
1992年初，鄧小平南巡講話，掀起改革開放的新一輪高潮。熱潮之下，海南島真正的泡沫經濟到來，房地產作為最大的泡沫，吸引了無數的資金。從1991年1月至1993年6月，17個月的時間裡，海南上演了無數一夜暴富的神話。這些神話無一不與房地產聯繫在一起。
萬通的神話就是從那8幢別墅開始。山西的老闆韓九吉來了，萬通出價每平方米4000元，內蒙的老闆來了，萬通加價到4100元。結果韓買了3幢，內蒙人買了2幢，另兩幢以6000元一平方米也轉手了。
萬通的這個項目賺了300萬元，這是這幾個人共同的第一桶金。
他們沒有把這些錢分了，也沒有配好車。萬通用這些錢做了幾件事：為員工買房子並進行培訓，然後繼續在海口、三亞炒地皮。
那個時候，滿大街都是買賣房產的人，操著全國各地的口音，憑几張房地產圖紙就能賣出金山銀山。
從1991年創業至1993年，海南房地產高潮期間，萬通的資產達到了10億元，「在海南我們完成了資本的原始積累」。最關鍵的是，他們在泡沫破裂之前成功從海南「勝利大逃亡」。
1993年6月，國務院發布《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，採取緊縮政策，促使經濟「軟著陸」。
經濟整頓一開始，海南房地產熱浪就應聲而落，數千家開發商捲款逃離，遺留下大量荒蕪的土地和空置商品房，遍地都是爛尾樓。
1993年國家緊縮銀根，海南房地產業泡沫開始破滅
江湖上一直流傳著潘石屹「5斤桔子換取規劃局內部消息」，從而判斷海口房地產市場處於極度危險的狀態，進而決定撤出的說法。但關鍵因素或許還是來自北京政策層面的消息。
當時的萬通二把手王功權後來在接受採訪時說：「為什麼很多企業沒有撤出來，而我們能夠撤出來？一是馮侖的信息很充分，二是得益於我自己。開會討論的時候，我非常堅決，理解的要執行，不理解的也要執行，誰不執行就撤誰的職務！」
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今典集團董事長張寶全也是在海南完成了他的原始積累。
他曾是一名文學青年，當過戰地記者，出版過小說集，還到北京電影學院讀完了導演專業。為了籌集拍電影的資金，選擇「下海」經商。
張寶全最先到了深圳，但沒有找到機會，於是繼續往南，來到海南。
到海南不久，1992年10月，國務院批准設立了海口保稅區，炒賣地皮之風興起。
在海南，張寶全與工商銀行下屬的一家企業合作，開辦了一個二級房地產開發公司，同島上的其他地產公司一樣，開始炒地皮——先找好買家，再利用銀行的資金，找到上游的土地，轉手賣出。風險很小，收益卻不小。
在炒地皮的同時，他注意到大量的糧食和貨物進出海南，便成立了一家海運公司，買了一些二手船，開展另外一項生意：海運。
正是這項不經意之間分散風險的投資，幫他從海南的房地產泡沫中倖存下來。
雖然成功從海南脫身，但卻深深影響到他後來的做事風格：保守，不敢冒進。
吉利老闆李書福也有過海南往事。1992年，他帶著做電冰箱辛苦賺來的錢，殺向海南房地產，結果「幾千萬全賠了，人都回不來了」。對於這段經歷，他不願多提。正是這段炒房失敗的慘痛經歷，他意識到自己只能做實業，這才有了在汽車領域深耕，成功收購沃爾沃、以90億美元買入賓士母公司股份並成為最大股東的輝煌現在。
現在的上海證大集團董事長戴志康，也曾在海南灰頭土臉。
1992年，戴志康在海南組建了中國第一家公募基金公司——富島基金公司，並擔任總經理的職務。富島基金第一次就募集6000萬元，用於投資房地產和股票，年僅28歲的他在投資金融界聲名鵲起。
好景不長，1993年中央政府宏觀調控後，股票雪崩，海南泡沫破裂。戴志康不但賠光了利潤，還搭上了6000萬元本金，輸了一億多，賠得差不多快破產了。
直到2年後的327國債期貨事件，戴志康才一把翻身，不僅還清債務，還積累了一筆財富。
出生於海南的冼篤信，則堪稱另一個版本的傳奇。他從極致的山頂巔峰跌落谷底，靠著旁人難以企及的韌性，卧薪嘗膽，觸底反彈。
冼篤信，一個吃不飽飯的海南農村孩子，從小就不安分，倒賣過木材，做過粉條生意，販賣過沉香，從來都沒有停止過賺錢的腳步。
80年代，他通過海南島上大熱的「汽車貿易生意」，在不到半年的時間裡，賺了100萬元，完成了自己的原始積累。
作為土生土長的海南人，冼篤信深入參與了海南的整個房地產泡沫過程。憑藉自己當地的關係網，與金融結構和當地政府綁定在一起，用賺來的錢在海南四處買地，最多的時候，他手裡握著約5000畝土地，當時總市值超過10億元。
1994年，《福布斯》首次對中國富豪進行排名，冼篤信以5億元總資產進入前10名，位居希望集團劉永好、東方集團張宏偉之後。這個出生在海南島的小個子男人，在33歲的時候成為商界耀眼的明星。
期間，由於看重與政府的關係、義氣用事、感情用事的冼篤信，錯過了公司上市、變現部分資產、分散投資到北京上海的各種機會，在泡沫破滅之後，從雲端跌落至凡間，巨額財富幾乎被蒸發殆盡，連自己的賓士車都變賣了。
經歷房地產泡沫後的冼篤信
好在，冼篤信沒有跳樓，也沒有跳海。
他不斷反思和反省，始終在耐心地等待機會。經過這麼多年的卧薪嘗膽，冼篤信的人生開始反彈。
冼篤信的手中還有項目，還有土地，以及作為海南本地人的關係網。他的人生下半場正在重啟，還可以重來。
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海南建省以來的第一次熱潮，「淹死」了不少精英。
即便有人在當時成功逃離了海南泡沫，卻又栽倒在其他跑道上。
1992年被評為海南十大房地產開發商的吳旭，從地產泡沫脫身後活躍在證券市場，後來成為證券市場著名庄股思達高科的莊家，十幾億資產化為灰燼。
股市隱形大鱷、泛亞系實際控制人范日旭，同樣在海南，通過租房中介和「天才」般的運作海南計程車公司，完成了資本原始積累。1990年從海南衣錦還鄉，涉足資本市場，後來因涉嫌多項罪名被判10年。2017年出獄之後的他，開始研究起了佛教道教，不期望東山再起。
范日旭
昔日在資本市場長袖善舞的誠成文化老闆劉波，也在海南留下了一段「傳奇」往事。他在海南房地產上掙到了第一桶金，成功從「小倒爺」轉型為「儒商」，後來編撰出版了《傳世藏書》，還與著名影星許晴有過一段情，最後因為債務遠遁日本，2017年11月客死異國。
海南的房地產泡沫，在中國商業史上，留下了多姿多彩的一頁，尤其稱得上是房地產的「黃埔軍校」。
據說，北京CBD一半的樓都是由這幫「闖海人」蓋的。
當時的海南更像是一所速成學校，一個大熔爐，數十萬熱血青年經過在那裡的錘鍊和摔打，完成了市場經濟的洗禮。海南成就了一大批像「萬通六兄弟」這樣充滿智慧、敢於挑戰傳統的市場經濟領袖，很多闖海者成為民營企業的領軍人物。
就像「六兄弟」之一的易小迪說：「那是一個最好的時代，也是一個最壞的時代；是最好的地方，也是最壞的地方；有人在那裡成功，有人在那裡墮落；海南是個試驗場，所有的事情都可以嘗試……」
海南地產泡沫的另一個遺產就是：全海南房地產公司倒閉一萬多家，佔全國0.6%總人口的海南省，留下了佔全國10%的積壓商品房。全省「爛尾樓」高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。
一海之隔的廣西北海，沉澱資金甚至高達200億元，「爛尾樓」面積超過了三亞，被稱為「中國的泡沫經濟博物館」。
從1999年開始，用了整整7年的時間，海南省處置積壓房地產的工作才基本結束。截至2006年10月，全省累計處置閑置建設用23353.87公頃，占閑置總量的98.17%，處置積壓商品房444.82萬平方米，占積壓總量的97.6%。
實際上，這並不是海南的第一次房地產泡沫。在海南建省成立的短暫三十年歷程里，已經歷了好幾輪潮起潮落。
第一次，1988—1992年，海南建省成為最大的經濟特區
這是全國人民都耳熟能詳的故事了，前文中已有介紹。
第二次，2010—2013年，國際旅遊島
2010年1月，海南國際旅遊島建設規劃獲國務院批准，大批炒房客蜂擁而至，房價隨即瘋漲。直至2013年泡沫破裂，海南樓市跌進連續4年的低谷期。
第三次，2018—？，自由貿易試驗區
2018年4月13日，黨中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區，海南將成為我國最大的自貿試驗區，這意味著海南自貿港將獲得比上海自貿區自由度更大的政策扶持，甚至開啟中國從未放開過的博彩行業。
受此政策刺激，海南的房地產再次蠢蠢欲動。
不過很快，4月22日海南省住建廳發布了《關於進一步穩定房地產市場的通知》，核心是實施「全域限購」。海口、三亞、瓊海區域購房，非海南戶籍家庭購房，須提供至少5年的個人所得稅或社會保險繳納證明，而且只能在取得不動產產權證滿5年後方可轉讓。
這是今年3月以來，短短一個多月，海南省第4次加碼樓市調控政策。而將時間線放長來看，最近一年來，海南省已接連發布了14次房地產調控政策。
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現在的海南，早已不是歷史上的海南，那個孤懸海外的瘴癘之地，罪臣貶官的流放之所。
作為僅次於寶島台灣的第二大島嶼，海南具有獨特的優勢。
海南擁有良好的生態環境，具有成為世界一流的海島休閑度假旅遊勝地的條件；是國際經濟合作和文化交流的重要平台——博鰲論壇每年定期舉辦；也是國家的熱帶現代農業基地；作為最大的經濟特區，還有國家不斷出台各種政策的支持………
如今，商界大佬們正以更大的勢能和布局，重返海南。
2007年，經典集團董事長張寶全拿下三亞海棠灣的一塊土地，開發中國第一座七星級酒店。2008年初，張寶全再次拿下三亞灣的一塊土地，建造了三亞灣紅樹林度假酒店，客房總量超過5000間。
張寶全率先搶佔了海南五灣中的海棠灣、三亞灣、亞龍灣、清水灣，奠定了在海南發展的基礎。
潘石屹早在2001年就重返海南。他的SOHO中國在博鰲鎮獲得1000畝土地，用於建造高檔休閑別墅，啟動了名為「博鰲藍色海岸」的項目。
2009年，馮侖的萬通公司也回到海南，啟動了佔地2200畝、總投資超過50億元的三亞奧林匹克灣項目。只不過，這個項目最終由於各種客觀因素折戟沉沙，但還是可見馮侖對海南的前景和信心。
目前，中國最大的幾家地產公司，恆大、萬科、融創、雅居樂、中海、保利、碧桂園等房企均在海南進行了戰略布局。其中，許家印的恆大在海南區域共有16個項目，土地總面積達1709.1萬平方米，是海南島的「大地主」之一。特別是許家印投資1600億元打造的海南海花島項目，擁有12000畝超大體量，業態規模空前、包羅萬象，氣勢恢宏。
大型房地產公司在海南跑馬圈地的背後，存在著違法填海造地、嚴重破壞生態環境、違規調整和侵蝕海岸線、過度依賴地產開發等亂象。
在對海南的第二輪巡視中，巡視組指出的問題就有：
「生態文明建設問題突出。有的對中央環保督察組交辦的信訪件處置不力，在項目建設中存在未批先建、「跳躍式」上馬工程及規避環評等問題；有的傳導責任不到位，對環保工作缺乏有效的統籌協調監督機制；有的基礎設施建設滯後，用海管理和海岸帶保護亟待加強；有的農村生態文明建設基礎薄弱，非法采砂屢禁不止。」
2017年中央環保督查組向海南反饋：「房地產企業指到哪兒，政府規劃跟到哪兒，鼓了錢袋，毀了生態。」
在此情況下，一些不利於生態保護的項目紛紛被停工，尤其是全省的人工島建設幾乎都處於停滯的狀態。海口燈塔酒店項目、中弘如意島、海航南海明珠、文昌清瀾半島、萬寧日月島、三亞鳳凰島及蓮花島等均在此次環保督察後進入「雙暫停」（暫停建設、暫停營業）狀態，也包括赫赫有名的恆大海花島。
經歷了上個世紀末泡沫破裂的慘痛教訓，以及近年來的跌宕起伏之後，房地產已經成為海南發展過程中的達摩克利斯之劍。
海南到了必須「跟房地產決裂」的時候。
在改革開放40周年、建省30周年、新一輪深化改革開放的時間節點，面對「自由貿易試驗區」如此的政策利好，海南到了必須要改變依託房地產增長的經濟模式，否則產業結構調整、建立開放的自由貿易港，都無從談起。
房地產不能承托起海南騰飛的翅膀。對於中國而言，同樣如此。
30年之前，南下海南闖蕩的那些熱血青年，一些人已年近花甲，大部分都已過知天命之年，他們的人生開始進入下半場，過去的青春，激情，成功，或者失敗，只能通過回憶進行緬懷。
但對於海南這個中國最年輕的省份來說，它的青春年華才剛剛開始。
— THE END —
【作者】笑天不古，金融八卦女特約作者，就職於某大型央企，四處漂泊為稻粱謀。愛好科幻、歷史和財經
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