貴陽房價還會漲嗎？
先來看一組數據。2018年4月，全國多個城市新房房價同比整體溫和上揚，4月貴陽新房房價7693元/㎡，環比上漲3.79%，同比上漲27.9%。 (此處房價行情統計含貴陽市區及清鎮市、開陽縣、息烽縣、修文縣。)從統計的4月貴陽新房房價來看，南明區以9922元/㎡的均價位居全市第一， 觀山湖區、雲岩區、白雲區、烏當區分別為9261元/㎡、8759元/㎡、6992元/㎡、6226元/㎡。從環比來看，烏當區環比上漲4.91%、白雲區上漲4.85%、南明區上漲3.74%、雲岩區上漲3.43%、觀山湖區上漲1.77%。從同比來看，烏當區、白雲區、南明區、雲岩區、觀山湖區分別上漲34.10%、31.68%、31.59%、19.72%、15.71%。
房價，是生活在國內的絕大多數普通老百姓心中的痛，沒人會否認，因為確實太高了。對於大多數人，可能半輩子甚至兩代人的積蓄都賭在房子上了。有的人想買房子，但房價太高了，想想口袋那點錢，付個首付都覺得難。但對於普通老百姓來講，一般都是看漲不看跌的，房價現在高成這個樣子，心裡難免發慌。
全世界都認為中國這樣的樓市泡沫太大了，非常危險，於是拿出了當年紐約、東京、香港樓市崩盤的例子來證明。但說實話，哪個牛人能預測中國樓市具體崩盤的時間點呢？至少目前沒看到誰信誓旦旦指出這個時間點，我也沒有能力去預測到底什麼時候樓市會崩盤。
那麼貴陽房價又會怎麼走呢？我在這裡先拋一個看法，供大家參考：今年貴陽房價繼續維持高位盤整，大概率會有小幅的上漲，但不太可能出現去年那樣的瘋狂。
真正的剛需人群，是可以入手的，等待沒什麼作用，你不可能一直處於漫長的等待中，因為機會成本太大，誤了人生的其他事情。房價要真正跌下來，在當前的經濟形勢下，受到的國內外的因素影響太多。但對於投機人群，比如說手頭有點錢，覺得通脹預期很強，人民幣貶值預期也很強，認為要通過買房子來抵禦通脹的，我覺得就沒什麼必要了。原因是即便你買了，你也不一定賣得出去，因為限貸限購的政策放在那裡，政府通過限制買來遏制賣，從而相對有力地遏制了炒房。我反而勸手頭現在有幾套房子的人，能趕緊將房子賣掉，留一套自住就可以了。你不能總是盼著房價會一直漲上去，哪怕真能繼續漲一些。因為從投資的角度看，如果你是在較早之前入市買房的，該賺的其實你已經賺了不少了，沒必要賺最後一個銅板，何不趁著房價高位拋掉。
上面是我對於貴陽房價的看法，以及作為普通人可以嘗試去做的一些建議。下面，我將具體分析，為什麼我認為貴陽的房價，會繼續維持高位橫盤，同時伴隨小幅的上下波動。
萎靡的經濟需要樓市支撐
讓我們以正確的姿勢來理解房價背後的邏輯關係。這個邏輯很簡單，那就是房價跌了會怎樣？要分析房價跌了會怎樣，我們得從房價背後的利益集團去思考。房價背後，有政府、金融機構、房地產開發商以及買房者。政府把控土地供給和制定樓市政策，是最大的莊家；金融機構（包括傳統的銀行機構以及各種影子銀行）是掮客，向開發商和買房者輸出資金賺取利差；開發商是房子的生產者，就像工廠老闆生產產品一樣，除掉成本賺的是產品利潤；買房者是羊毛。如果樓價暴跌了，政府、金融機構、房地產開發商以及買房者都得死翹翹。買房的老百姓一夜負資產，房地產開發商資金鏈斷裂，銀行因為房地產開發商資金鏈斷裂而導致壞賬大量攀升，政府收入急劇下滑，負債問題會加速爆發。
這些都是表面現象，核心問題是，樓價暴跌了中國經濟就玩完了，會面臨一個新的調整周期。這個調整一方面是經濟結構的重塑，一切推倒重來；另一方面是社會中下層百姓變成負資產，最後涉及社會治理和穩定的問題。這種調整周期，經濟結構和社會治理並軌，這個過程誰能把握得了？沒人能把握得了，風險太大，弄不好會影響執政穩定。所以，當全世界都認為中國樓市泡沫越吹越大時，這兩年以來，我們還是看到了很奇葩的現象，政府投資不是流入實體經濟，而是繼續流入樓市。以貴陽為例，2017年，貴陽市房地產完成投資額1026.43億元，同比增長10.7%，增速與去年同期相比提升了18.4個百分點。我們知道國內經濟發展不外乎三駕馬車：消費、投資和出口。消費是一直萎靡不振的，看看我們中國人寧願去日本背個馬桶回來，即便是國內杭州生產的，也不願在國內買就知道了，所以沒什麼好講，更何況這兩年高房價讓老百姓加槓桿，更是進一步抑制了消費。出口方面，隨著中美貿易戰的升溫、歐美市場需求的萎縮以及國內製造業成本的加大，出口方面也是一路下滑，想要靠出口拉動經濟的如意算盤也打不了。那現在就只能繼續走回老路：投資。這裡講的投資，主要是固定資產投資，一般有工業投資、房地產和基建。工業投資涉及營商環境，涉及面主要是民間投資，直白講就是民營資本的參與。由於民營經濟的背負高稅收、低效率政府服務、營商環境的惡化、投融資渠道的制約以及全球需求的萎縮等各方面的影響，發展舉步維艱，很多民營企業家干不下去，2016年開始民間投資開始斷崖式暴跌，民營資本要麼收手，要麼外逃。要想民營企業家像以前那樣繼續搞實業實在太難了。我們經常聽到一個段子，就是某民營企業家當初賣掉了房子，拿錢去做實業，結果若干年後他賺到的錢還買不起他當初賣掉的房子。資本是逐利的，哪裡可以賺錢就去哪裡，天性使然，這就是現在實業的狀況。那隻剩下房地產和基建了。當經濟發展的其他發動機不行，那就用投資來刺激。投資裡面房地產這幾年搞得太猛了，那就緩一緩，但是不能停止，只要經濟維持發展，泡沫不主動刺破，房價就垮不了。
穩定思維下的樓市不可能大跌
關於房價的定調，我想說，從2016年國慶後國家高位凍結樓市已沒有懸念。因為現在國家處理貿易戰已經夠焦頭爛額了，所以國家是不可能在這個時候再讓樓市形成威脅的，要不然就大家一起歇菜了。最簡單的辦法就是冷處理，凍結樓市，也就是暫時擱置房地產的壞賬，從而讓國內金融系統的風險暫時得到冷凍。這種思維，就是維穩思維了，先穩住，不要有大的波動，然後一心處理外匯市場，等國際市場穩定之後，樓市這個問題再說。這種維穩的思維以及成效，相信大家已經看出來了，這兩年一線城市都是在緩跌或者緩漲，但總體沒有出現瘋狂失控的局面。再說得直白點，國家允許房價漲，也允許房價跌，但就是不允許房價失控，不允許大幅漲跌，這種思路我們在A股中領教過。誰敢亂來，就揍誰。
所以，當房價漲了一波又一波之後，政府跳出來說要進行調控。事實證明，從2003年開始到現在，幾乎所有的樓市調控政策都是「空調」，房價越調越高。因為調控本身是在抑制供給，當很多80、90後的年輕人到了結婚生子買房的階段，以及很多70後想改善住房時，市場需求很大，供給又被抑制，結果只會導致價格進一步攀升。加上樓市多年的暴漲給市場帶來的上漲預期，加劇了人們對樓價更貴的恐慌心理，從而進一步推高了樓價。一句話，政府是不會讓房價跌下來的，現在還在漲，就證明了這一點。難道政府不知道現在買房的人都是傾盡自己的財富甚至動用了父輩的財富嗎？難道政府不知道這種居高不下的房價，會增加絕大多數人的生活成本，降低大家的生活質量指數嗎？顯然政府都知道。
很多人說樓市會崩盤，考慮的正是債務攀升遠超GDP增速。但忽略了一個很重要的地方，就是民間財富其實還是有的，另外要維持債務不崩盤，還有一個辦法，那就是不斷印錢來維持泡沫或者債務。但是越印錢，錢越多，越貶值，有錢的人或者國內的國際熱錢，就越想著往國外跑。錢越往外流動，錢就越有貶值預期，並且最終變成真的貶值。怎麼辦？那就要嚴控資金外流。所以，2017年元旦開始，國家開始進行外匯管制，嚴控資金流出，同時國家也在不斷打擊地下錢莊這種渠道。那錢出不去了，但印的錢又那麼多，加上民間本身事實上還是有錢的，那就推高房價，把錢都鎖在樓市裡面。樓市就是一個資金的蓄水池，沒有什麼比這個更好的地方了。房子作為一種固定資產，你要買賣不容易，因為房子本身是不具備流動性的資產。相比股市，買賣的流動性太大，況且股市不是每個人都需要的，經歷了2015年的股災之後，很多人已經談股色變了。所以現在鎖住資金不外流之後，不推高樓市是不行的。這兩年房價火箭般的上漲速度就是這個原因了。
政府還有一手，這一手是最要命的：控制土地一級市場的供應。政府只需要通過這樣的方式，就可以間接控制房價。如果要讓房價降下來，其實增加土地供應就可以了。但事實上，土地供應這兩年總體是在萎縮的，你說房價怎麼降？
樓市將何去何從？
樓市雖然已經被定性為存在泡沫，但我查閱大量關於泡沫的書籍後發現泡沫根本無法預知，所以目前樓市是否真的有泡沫依舊無人可知，只是2015年開始，全民對貨幣貶值的覺醒讓很多地方的房子價格開始爬升。我知道中國樓市不可能上演日本行情、東南亞行情、美國次貸危機行情以及香港行情，但是沒有一個經濟體能逃脫輪迴的命運，沒有一個國家的樓市能逃脫周期的漲落，歷史每次上演的原因都不盡相同，但是結果都那麼相似。樓市不可思議的表現，不是透支樓市本身的價值，而是對其他行業無情地碾壓。
樓市未來何去何從我一直在思考，在筆者看來，一個行業終歸要回歸行業的本質，一個城市的房價也終究會回歸到城市本身的價值水平，在政策大風和貨幣大水衝擊完畢後，在所有人預期回歸理性後，行業回歸行業本身屬性才是市場的最終產物。
我們不妨想像一個畫面。樓市回歸理性思考，房產稅也最終落地，房屋也重回「住」的屬性。社會中上層群體，為了改善居住條件，交通便利、環境宜人、配套設施完善的中高檔住宅變得搶手；而中下層社會群體則去接手普通住宅，終於擁有了自己的住房，得以實現自己的住房夢；而實在買不起房的人們，也可以通過國家「租購併舉」的形式，居有定所。
TAG:魚梁經管論壇 |