養老地產前景光明 養老地產規劃需要注意哪些問題？

中商情報網訊：養老地產概念的提出，始於上世紀七八十年代率先進入老齡化社會的經濟發達國家。其狹義的含義就是將養老主題融合於地產開發項目之中，以滿足日益增長的特定市場需求。廣義的概念則包括了養老地產獨有的居住功能、服務功能、養老保險的保障功能以及逆向融資功能等。

一、養老地產的發展過程

目前我國養老地產正處於由老年公寓向老年社區發展過程中。

1、普通型養老院：有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，較多的願意或者被「社會工作者」動員住進養老院。

2、醫護型養老院：有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請住醫護型養老院。

3、老年公寓：多數是在住宅小區內，專門規划出一兩棟樓，按照食慾老年人居住的要求來設計和建造。（老年公寓即專供老人集中居住的、採用居家養老和社區服務相結合模式的住宅）。與敬老院福利院不同，它不屬於社會福利設施，而是由社會投資按照市場化運作的商品住宅。

4、老年社區：老年社區與一般住宅小區相同之處是，都是一個大小不等的住宅小區。不同之處是，老年社區主要入住的是老年人，並允許老年人帶親人（如子女）住在一起。

二、養老地產發展模式

目前我國處於老年住宅多為商業盈利性，現有老年公寓具有「盈利性事業、市場化經營」的特點，基本屬於商業範圍；老年住宅受眾群體有限，現有老年公寓僅為中高經濟實力的老年客戶提供個性居住條件和人性化服務；僅有部分發達城市的個別開發商開發了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的開發商；我國社會保障體系不完善、不足夠資金髮展老齡事業，老年住宅未形成「產業化、社會化、規範化」；無真正針對老年生化、消費習慣、心理特點等方面研究、服務人員素質不高、社區管理、設施亟待完善；；另外，國內養老地產開發面臨著土地資源昂貴、相關法律制度不夠完善、養老地產與社會資金未能掛鉤等一系列問題。

中國的養老地產基本上都學習美國的CCRC（持續照顧退休社區）社區經驗而來。現在的養老地產市場，儘管表面上風平浪靜，但水面下已是暗流涌動。房地產行業中，萬科、遠洋、保利、首創等開發商均在醞釀著養老地產項目；保險行業，除了泰康之外，中國人壽、新華保險等多家企業也紛紛染指，一批養老地產項目將陸續浮出水面。從2013年開始，養老設施用地將納入北京市年度國有建設用地供應計劃，這就意味著，多年來桎梏著養老地產發展的「土地」瓶頸將被打開。但是目前國內開發的養老地產項目較少，且開發比較成功的更是鳳毛麟角，以北京、上海的養老地產發展最為成熟。

3、開發商布局養老地產

萬科、綠地、首創、綠城、保利都試水養老地產，以「社區中配建養老住宅」模式為主。

1、萬科

萬科集團目前共有4個養老地產項目和一個開發協議項目。

2010年，萬科集團就在北京房山竇店試點了養老地產項目「萬科幸福匯」，採用以銷售為主的養老地產開發模式，為萬科集團的養老地產開發鋪路。此外，萬科集團還在北京的歡慶城、青島的萬科城以及杭州的良渚文化村試水養老地產項目，配建了養老地產項目，但規模都較小。

2012年8月22日，萬科與長春市政府簽署健康養老住宅及文化創意產業項目戰略合作協議，計劃投資120億元在長春市多個區域打造總佔地面積100萬平方米的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。

2、綠地

綠地針對上海老齡化趨勢，打造了綠地·21城孝賢坊，擁有完善的配套服務，為長三角規模最大的智能化、多功能、綜合性尊老社區。

3、首創

2012年4月，首創置業宣布與中國社會福利教育基金會旗下的長青基金共同探索中國特色養老地產模式。首創置業公司總裁唐軍表示，通過「住宅+養老」綜合開發模式，將為老年生活社區的產業化和社會化發展開闢新的途徑。

北京首創置業與河北建設集團將聯手投資70億元，開發一個位於河北香河的養老項目，總建築面積近200萬平方米。雙方的合作模式主要是河北建設集團負責項目的建設開發，首創集團負責項目的投資、策劃、定位等，相當於河北建設集團為建築商，首創集團是開發商，該項目的運營方面以首創集團為主。

4、保利

2011年，保利地產「和基金」的發布會上，提出「善居養老計劃」，從公益層面出發，以社區為依託，推進養老產業發展；並且與北京安平投資有限公司共同出資2000萬元，成立養老產業專業管理公司，對養老產業進行專業、高效的運作。

保利地產首個養老服務項目——保利·西塘越，項目佔地面積達10萬平方米，涵蓋親水別墅、合院別墅、聯排別墅和電梯小高層公寓，3300平米私人高尚會所，近9000平米康復理療中心。

此外，保利在北京、長沙、廣州等地也開始啟動養老地產研究試點。

5、綠城

如果說代建標誌著綠城的第一次轉型，那麼現在的綠城正實驗第二次轉型，而發展重點布局則放在養老地產上。

2007年，綠城就在臨平藍庭項目中嘗試做一批頤養公寓，同時亦配備了老年大學、健康中心、文體活動中心、社區門診、護理院等等公共配套，以滿足老年人的需求。

2012年，綠城公布了一例新增項目桐鄉雅達國際健康生態產業園，該項目正是以養老地產為主題開發，項目中規劃600多畝用於養老地產項目的打造，將是一個「學院式」的養老模式，預計兩年後可交付使用。

四、養老地產的六大規劃要點

老年地產需要滿足一般居住區的規劃要求，又因為老年人的生活習慣和需求的特殊性，對其規劃提出了有更高的要求。在實際的老年地產項目規劃中，首先應該考慮一些必須具備的要素，比如針對老年人的居住產品、人性化的服務設施布置、無障礙交通系統等等。以上所提到的六種要求只是最主要的規劃要素，還有其他一些規劃細節需要考慮，比如人文活動的引入，景觀設計結合心理學等等，只有在實際的規劃設計中，充分地考慮老年人的實際需求，才能做出適合老年人，被老年人所接受、喜愛的老年社區。

1、規劃選址要求

一般居住區在選址的過程中，需要考慮自然環境和社會環境對項目的影響，往往選擇儘可能好的景觀資源和干擾性較小的周邊環境。養老地產除了滿足基本的居住區選址一般要求之外，對區位和景觀環境上提出更高的要求。

不同的養老社區對環境的要求也不相同，本文將養老社區按品質劃分為基礎型和高端型養老社區，分別來分析兩種社區對選址的要求。

基礎型養老社區

基礎型養老地產的部分服務需要依託於城市來提供，因此選址上常位於城市邊緣或近郊。項目與城市的交通比較便利，但需要考慮城市未來的擴張發展，用地規模和開發強度上有一定的要求，比如容積率不能太低，用地面積不能過大。

自然環境上，從國內外開發經驗來看，應儘可能的具備如下一些資源要素：江、河、湖、溪，地形地勢有些起伏變化，現狀植被條件較好。之所以在規划上如此地重視這些資源要素，原因有如下幾個。首先從水體上看，台北市長郝龍斌曾經說過，「一個美麗的城市背後，都有一條美麗的河流」。如泰晤士河孕育了倫敦、塞納河滋養了巴黎。相同的，一個美麗的居住區，也需要有一個美麗的水景。從傳統的中國風水選址學得知，有山有水，山水環繞是風水寶地的必備要素，尤其是蜿蜒曲折，多條水系交匯更是風水上佳處。從現代規劃選址來看，臨近水體，有助於生活給排水的組織，景觀用水的需求，有利於改善住區的小氣候，而利用水體打造公共開放空間更能提高住區的生活品質。

其次，地形地貌上不應太平坦。從傳統風水學來看，起伏地形，甚至連綿的山脈有發掘潛龍的潛力，尤其是多條山脈結合處或斷口處，更是龍穴常在的地方。即使沒有成體系的山脈，在地形起伏的地段也更容易因山就勢，排列出形式更好的住宅組團。從規劃科學規律上來看，地形有些起伏和變化利於豐富養老社區的微地形景觀，根據地形地勢來排布住宅，可以豐富觀景的層次，局部組團容易形成較好的採光通風微環境。對於養老養生需求，山地也有利於養生康體游線的組織，如因山勢設置登山康體游線等。

最後，地塊內部和周邊應有較好的綠地植被覆蓋。養老社區內部需要較高的綠化率，不僅可以改善內部微氣候，增加社區供氧量，還能增加居民的公共活動空間。外部的生態綠地環境為地塊提供較好的景觀背景，設計上還有利於將地塊內部生態系統與外部生態系統充分地融合，形成生態友好型的居住社區，如將周邊綠地以綠楔形式引入社區，引導夏季涼風進入。

總體上來說，基礎型養老地產在選址上應儘可能滿足三方面要求：位於城市邊緣和近郊，有自然的江、河、湖、溪等水體和微地形，內部和周邊有良好的綠地植被。

、高端型養老社區

對比基礎型養老社區，高端型社區在選址上又提出了更高的要求。由於高端型社區需要投入更多的資金，期待更高的回報，因此不僅在產品和規劃設計上需要有更好的亮點，在選址階段就應該給予更多的關注。

綜合來看，高端型養老社區的選址應考慮如下兩個方面要素：城市近郊和遠郊區，稀缺和獨特的自然、人文資源。

首先，高端養老社區的服務配套要求比較全面，有些社區的設施較城市級的還好些，如私立醫院和私立學校等。因此，在選址上，高端型社區不要求緊鄰城市，在保證快捷交通聯繫的前提下，可以選擇城市遠郊環境較好的地段。同時由於距離城市較遠，在發展用地上受到的限制會較少，有利於更大規模社區的打造。

其次，高端型社區之所以高端，往往依託與稀有或獨特的資源，比如溫泉資源、名山名水資源、大江大湖大海資源、歷史遺迹、人文景觀等等，通過對稀有獨特資源的高端開發，或者對知名品牌資源的利用，有利於高端社區品牌的營造。反過來說，對稀有獨特資源的專物專用，也符合景觀價值最大化的原則，極大提升了項目的市場競爭力。

下表列出了高端型和基礎型養老社區在選址上建議考慮的各種要素。

2、對環境景觀要求

養老地產依然具有地產項目的市場屬性，通過社區景觀的營造來提升社區居住品質仍然是養老地產規劃的基本原則。

好景配好房

「把最好的地段留給最好的房子」在老年地產中也不例外。好的住宅產品結合好的景觀資源將會產生1+1大於2的價值提升效應，比如獨棟別墅結合湖景、高爾夫景觀。養老地產中，最具購買力，養老需求最大的客戶往往是健康的中老年人群，這些人群除了有自身的養老需求，還追求住宅產品本身的保值與增值，追求稀有景觀尊享。因此，在養老地產中，依然需要遵循景觀資源最大化的原則，保證產品價值最大化。

高綠地率

根據居住區規範要求，新建高品質居住區綠地率不應低於30%，這從整體上保證了居住區良好的居住環境。由於老年人生理機能上對環境變化的反應更敏感，老年地產對居住環境提出了更高的要求。而環境品質提高的直接反應是綠地率的提高，建議高端老年地產項目綠地率不應低於40%，基礎型老年地產項目不應低於35%。

高供氧綠植組合

根據對中國著名的長壽之鄉廣西巴馬、山東文登等地環境的研究成果得知，高濃度氧離子是人類健康長壽的秘密武器。科學研究表明，長壽之鄉的氧離子含量是大型城市裡的1000倍以上。因此，如何在有限的條件下，提高住區氧離子含量對於養老有重要的意義。

目前住區規劃中，較常採用的是富氧植被組合法，既根據各種不同植被每公頃能提供的氧氣量值來進行植被搭配。下表為植被供氧量值。

從表中得知，林地，尤其是闊葉林地的單位供氧量最大，其次是水體。因此在養老社區中，在地理和氣候環境允許的條件下，應優先考慮闊葉林與水體的布置。

3、對交通的要求

交通規劃對於社區的居住品質的影響巨大，一個好的道路系統直接關係到規劃布局和社區內居民的生活出行模式。

、人車分流系統是最低要求

在目前居住區規劃中，人車分流已經是被普遍認可的交通組織模式，設計上通常將車行設置在居住區外圍，人行系統設置在內部。老年社區對交通的要求比較複雜，一方面老年人身體原因，對機動車有更多的依賴，另一方面，老年人身體機能的下降，各方面的反應欠靈活，更需要減少機動車對人行的干擾，因此在老年社區中，既需要人車分流，又需要機動車方便入戶或靠近住處，必要的地段可以實行機動車與電瓶車的轉換。

、結合景觀體系打造慢生活步行系統

老年人一個很重要的訴求是健康和養生，有些老年地產項目本身擁有較好的資源稟賦，比如可以泡溫泉、登山、游湖等等，但有的項目自然資源比較匱乏，需要通過人為的引入養生設施，如體育場館和藝術場館等，但無論是哪種情況的項目，結合自身景觀體系打造慢生活步行系統都是可以實現的。

老年人的身體機能特徵，更適宜進行舒緩的康體運動，在社區內結合公共景觀系統設置一條或多條通暢、尺度宜人、景觀優美的步行系統，將會起到聚集社區人氣和滿足老年人康體訴求的雙重作用。

4、對規劃尺度的要求

凱文林奇的《城市意象》中提到，宜人的街道、建築、景觀尺度是營造宜人生活空間的關鍵，老年地產的規劃尺度有其特殊的要求。

、控制建築高度和密度

建築高度和建築密度很大程度上決定了一個社區的綜合環境品質。一般來說，較低建築高度和建築密度的社區，容納的人數會較少，綠地和開敞空間較多，生活的氛圍會相對舒適和悠閑。

老年人對生活氛圍有清靜和熱鬧雙重要求，一方面老年人睡眠時間較短，睡眠質量要求較高，因此在居住環境上要求盡量的安靜、私密。另一方面，老年人更渴望社會交往和活動，需要更多的公共空間選擇。因此，老年地產原則上不提倡高層建築，項目確有需要，可將高層與低層、多層分開布置。建築高度上，建議以底層、多層為主，小於20米，保證足夠的日照間距，建築密度應大於25%，小於35%。

、宜人的活動場所尺度

活動場所是老年人平時最常使用的地方，對其設計應該充分地滿足其人性化的感受需求。一般認為，城市中當街道寬度與臨街建築高度的比例大於2:1時，街道的尺度是比較宜人的。根據日本著名建築師蘆原義信的《外部空間設計》中提到的廣場尺度，當廣場的寬度（D）與周邊建築的高度（H）的比值大於1，小於2時，尺度是宜人的。而根據他的「外部模數理論」，20-25米是適宜人活動的外部空間基本尺度，因此景觀步行帶上設置休閑設施，如桌椅、台階、花台的布置，建議以25-50米為間距設置。

、適合老年人出行的服務設施設置半徑

在普通居住區中，公共服務設施的設置標準一般採用組團級設施服務半徑為300米，小區級服務半徑500米，社區級服務半徑800-1000米。通過對老年人行為習慣的調查得知，老年人在社區中出行頻率較高的距離是150米和300米，按老年人1分鐘行走距離60米計算，老年人比較舒適、愉快的出行時間為3-5分鐘。因此，養老社區的服務設施布置應以組團級設施150米為服務半徑，小區級300米為服務半徑，社區級500米服務半徑，方便老年人使用服務設施。部分大型社區中，服務設施距離較遠的，可以引入區內電瓶車交通系統，解決跨區域出行需求。

5、 老年社區對日照通風衛生要求

根據《城市居住區規劃設計規範》5.0.2.1（1）條，老年人居住建築不應低於冬至日日照2小時的標準。因為老年人的生理機能、生活規律及其健康需求決定了其活動範圍的局限性和對環境的特殊要求，尤其是部分老年人因為身體不便，常年卧床，對陽光有更多的渴望，規划上應盡量爭取南向布置住宅，減少東西布置，避免純北向住宅布置。

南方高溫潮濕地區的養老住宅還應考慮夏季通風設計，住宅排列上應便於夏季涼風進入，戶型保證有兩個以上的朝向。

6、老年社區對公共服務設施的要求

老年地產區別於一般居住區的重要特點是能提供較完善的生活配套和醫療護理條件，這也是很多老年人選擇老年地產的關鍵考慮因素。

無障礙道路系統為強制性建設內容

目前國內比較高端的居住區都會進行無障礙道路系統設計，包括盲道、輪椅專用道、輪椅入戶坡道、長坡升降梯等，在老年社區中應將無障礙道路設計設為強制性內容，並根據老年人的具體需求，在道路設計的細節上給予專門的考慮。

入戶式和隨身式急救護理系統

老年人是容易出現突發病情的群體，如高血壓、心臟病等，特點是發病前兆少、病情發展快、致命性高，在無人護理的情況下發病後往往因為得不到及時的救治而錯過最佳治療時機。因此，老年社區需要配備入戶式急救呼叫系統，住戶通過戶內報警按鈕通知社區急救中心，急救中心確保在收到報警3分鐘內到達住戶家進行初步救治。

在高端的養老社區中，還應引入老年人隨身急救呼叫系統，針對身體狀態不太穩定的老年人，為其配備貼身的警報器，通過警報器，醫療中心可以隨時了解老年人的身體狀況和各項指標，在緊急情況下，老年人可隨時按警報器呼叫急救中心尋求幫助。

醫療體檢康復中心

很多老年人不僅僅滿足於良好的急救護理服務，還希望在享受高品質的居住環境同時，在居住期間得到科學的治療及養生指導，有病治病，無病養生，保證自己的身體處於比較健康的狀態。

因此，養老地產項目多會與一些知名的綜合型醫院合作，在社區內設置分部，分派老年疾病的專家醫生坐診，重點開設體檢、日常保健、養生調理、老年疾病預防與治療科室，讓老年人住得舒心，子女們工作安心。

服務說明：中商產業研究中心長期專註於產業地產投資開發領域，在特色小鎮、田園綜合體、主題產業園、文旅地產、商貿物流基地、傳統工業園轉型升級等六大領域構築起完善的全流程服務體系。提供從前期拿地策劃、項目定位策劃、產業業態規劃、概念性規劃設計到重大項目包裝策劃、盈利模式設計、招商及運營規劃等一系列諮詢服務，並主導完成了數百家產業園區或地方政府的產業規劃編製，協助地方政府推進招商工作和產業資源導入。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！