謝逸楓：香港房價是中國樓市最大縮影！

文/謝逸楓

香港房價連漲23個月。2017年香港私人住宅樓價及租金指數升幅均為五年最大，各錄約14.8%及7.9%。2017年12月份的私樓售價指數報352.8點，較前年12月份的307.4點，上升約14.8%，升幅是五年來最強勁，較前年多逾6.9個百分點。自2016年4月開始，至2018年2月連升23個月，且是連續16個月創新高，同比升16%。數據顯示，香港2018年2月私人住宅售價指數最新報364.1，按月上升約1.62%，升幅略高於1月的1.53%。其中，中小型單位升幅超過大單位，750多平方呎以下的單位樓價升幅近2%。

要說過去二十年中，最有趣的資產價格走勢之一，莫屬香港樓市了。從暴跌，到陰跌，到緩慢攀升，再到現在的根本買不起。

香港樓市高速列車越開越快，2017年香港私人住宅樓價及租金指數升幅均為五年最大，各錄約14.8%及7.9%。自2016年4月開始，截至到2017年12月，香港樓價連升21個月，且連續14個月創新高。各類單位中，實用面積約1076平方英尺以下的三類中小型單位，去年的升幅與整體相若，即約14.1%至14.8%不等；其中九龍及新界區實用面積431平方英尺(A類單位，約40平方米)以下的單位平方英尺價已升至約1.28萬及1.204萬港元不等（約人民幣11萬/平方米左右）。

中國最高房價的城市，在香港。湯臣一品A棟35樓於2017年10月31日網簽，總價2.05億元，面積597平方米，單價達34.3萬元/平方米，再破上海房價紀錄。而2018年3月15日，香港港島山頂一棟獨立洋房以13.99億元(港元，下同，約合11.285億元人民幣)成交，該洋房實用面積9217平方英尺(約合856平方米)，約合每平方英尺近15.2萬元（約合每平方米131.8萬元人民幣），打破2017年10月同一項目3號屋以11.64億元、每平方英尺成交價12.68萬元的紀錄，創新高之餘，更登上亞洲最貴屋苑式(非獨立地段)洋房之位。

2017年11月21日，位於「香港之巔」（Hong Kong Peak）的Mount Nicholson樓盤兩套相鄰的房子，總共支付了11.6億港元。這兩套房子中較小一套賣出了5.6億港元，按照香港房價的計算方式，其單價為13.2萬港元每平方英尺。按市場匯率折算，這相當於每平方米售價約122.4萬元！這相當於湯臣一品每平米價格的3.57倍之多。

位於港島山頂的聶歌信山道8號的由九倉及南豐合作開發Mount Nicholson兩套房子被同一買家共計11.6億港元購入，每平方英尺單價高達12.2萬港元（摺合人民幣約每平米113萬人民幣）。售出的兩個單位（12C及12D）分別價格為5.602億港元和6.047億港元，面積分別是4242平方英尺及4579平方英尺（一平方米約等於10.96平方英尺），可以眺望維多利亞港。作為超級豪宅，開發商考慮到業主會聘用數名保姆及工人，連工人房都較大，D室的獨立廁所工人套房達100平方英尺，以13萬港元的單價計算，保姆房1300萬港元。

是什麼支撐起香港、內地房價？壟斷是根源，非市場化的計劃經濟是根本，政策決定資源配置是主因。從土地、金融、稅費、投資、開發、建設、供應等各個環節都受到政府的管控，內地和香港「一國兩制」，在土地制度上是兩地一制 。兩地一制最大的特點是土地市場只有一個供給者，即壟斷者。壟斷者總是有使其壟斷利潤最大化的傾向，具體的做法就是控制供給數量，提高供給價格。因此，供地制度下的房地產市場很獨特，決定著房地產市場的供給和定價法則。

通過數據一窺香港樓市二十年，香港房價是中國樓市最大縮影，漲多跌少，根源於土地制度（一權兩制：土地所有權是公有制，即國家的、內地是國家的與集體的，土地使用權制度即土地批租制，而使用權有限制，香港50年土地使用權、內地40年或50年-70年土地使用權制）、土地供應制度（土地招拍掛）、金融制度（印鈔權、定價權）、財政制度（土地財政）、經濟制度（土地金融化、土地換債務、基礎設施）。因此，香港、內地房價的調控為什麼屢次失敗，在於壟斷與制度，不在於什麼市場。例如，香港住房供應嚴重不足，新加坡比香港人口少，每年供應新房4萬套，香港只能供應1萬套。

供應和需求決定價格，價格高就是供不應求，價格低就是供小於求。所以需要分析的最核心問題是，為什麼香港、內地每年供應市場的商品住宅越來越少，因為土地與經濟、金融、財政、稅收、業績捆綁一起。內地土地掌握在地方政府手中，香港政府手中掌握的土地非常有限，這些年投放土地是原來公共設施改造釋放出來，港府其實沒有能力通過土地投放平抑土地價格。港府手中權力有限，無法盤活存量土地，存量土地掌握在私人或私企手中。這些人或者企業，他們為何不拿出來改造，這倒還真是一個問題。

香港本輪上漲的邏輯是什麼？主要有兩個：其一是香港本輪房價上漲的背景，是內地進入強調控周期。由於內地樓市政策干預過強，高凈值人群更看好香港樓市的發展，導致資金流入香港的股市和樓市。所以你會發現，香港本輪房價上漲周期當中，香港的股市也在不斷創新高。其二是土地稀缺，這是香港房價長盛難衰的關鍵因素。香港陸地面積約1104平方公里，常住人口有737萬人，人口密度全球第三。狹小的土地面積，成了香港房價價難以解決的重要原因。

人們對香港的印象是地少人多，土地不夠用。但其實香港有大量土地，其中40%是郊野公園。香港用做城市發展的土地，佔比不過25%，其中用做住宅的土地僅佔7%，這其中還有一些是用在低密度的鄉村丁屋和居屋上面，城區用地佔比才是4%。也就是說，只要再拿2%的土地出來，就可以改善居住面積50%。但是，香港一直做不到這一點。以上信息表明，香港政府與內地政府一樣，都非常吝惜土地供應。但結合香港的特殊情況，回過頭來想想，香港政府吝惜土地也是可以理解的。

香港由於歷史原因，是中國的特別行政區，面積已經被固定，土地是用一塊少一塊，不像內地城市，空間不足還可以通過吞併的方式來擴充，比如2017年杭州將臨安撤市設區，青島將即墨撤市設區等。此外，香港的財政收入主要靠土地和土地上建的房子，土地就是香港政府的命根子，必須細水長流。香港不願意過分增加土地供應量的還有一個因素，就是香港政府的財政收入對房地產行業的依賴性非常高，大概有一半以上的財政收入來自房地產行業，比內地城市高得多。特區政府也在憂心當樓市逆轉時，會對金融體系及經濟造成大衝擊。

香港房價保持與未來持續上漲的原因：其一是房地產稅收收入，是香港稅收收入的主要來源。香港可是房地產稅重稅區。香港是自由貿易港，回歸之前，就以發達地區的身份加入了WTO，WTO締約國之間大多數商品是免稅的，只有特定的商品收不高於百分之五的關稅！香港的免稅，是指，除了煙、烈酒和動力用的燃油（汽油、柴油等）之外，香港不對其他進口物品徵收關稅。所以，香港的許多東西，比如化妝品、首飾、衣服包包等相比內地都要便宜許多，香港也因此成為了購物天堂，每天都有許多內地人去香港購物。

這麼多東西都是免稅，那政府的主要財政收入就只有從房子、土地上徵稅獲得。香港關於房子和土地的稅種主要包括差餉、地租/地稅、物業稅。雖然房價也曾大跌過，但從香港房價漲幅史來看，整體是呈現階梯式上漲，屢創新高，已經位列世界第一，倫敦房價世界第二。個例說服力不足。那再看美國。美國也是徵收房地產稅，但最新數據顯示，2017年美國房價均價再次創下歷史新高。

其二是調控政策邏輯錯誤與手段違反市場。只抑制需求，增加成本，不增加供應。時間來到2010年，香港房價問題越來越棘手，影響也超出了經濟範疇、變成社會問題。為了控制高昂的房價，政府出台了各種各樣的。為了防止香港本地人炒房和內地人入港炒房，香港在2016年年底決定，把非香港戶籍人口在香港購買住宅，以及香港戶籍人口購買第二套住宅的「從價印花稅」，從此前的最高8.5%，一下子提高到了15%。

2010年11月，特別印花稅（SSD）：三年內轉售要交特別印花稅（15%）。2012年10月，買家印花稅（BSD）：非本地居民買家額外印花稅（15%）。2013年2月，雙倍印花稅（DSD）：買家持有多過一套房要交雙倍印花稅（換樓買家有6個月寬限期）。2014年5月，放寬DSD，放寬至交易完成後6個月內賣出舊物業可獲退還dsd。2015年2月，收緊貸款：700萬樓價以上貸款不超過6成。

2016年11月，DSD2.0：有房者統一15%印花稅，外地人買家課30%印花稅。2017年5月，收緊貸款：1.貸款超過1次，新貸款成數上限降1成。2.針對主要收入來自香港以外地區的買家，要求銀行降低月供/收入比1成3、新建住宅按揭風險權重下限由15%升到25%。然而很可惜，調控並無卵用。房價反而越調越漲。其中最大的原因，就是政府始終未能從供給端入手，增加土地供應。反而是在需求側死死打壓，就像強行被壓抑的火山，無法阻擋岩漿的噴發。由於香港土地供應長期短缺，這就令每次的地價波動帶來的價格越來越高，每次的谷底都會比前次的高峰更高。

2010年香港房價問題越來越棘手，影響也超出了經濟範疇，變成社會問題。由於供應問題難以妥善解決，政府便開始從需求方面干預香港房地產市場。最先出手的是2010年11月開始徵收的特別印花稅。

結果大家也看到了，辣招非但未能遏制樓價上升，還令問題更加嚴重，新政令很多業主把單位由出售改為出租，導致住宅供應量減少，加快了租金上升。即使財政司司長2011年2月承諾推出更多土地，但市民並沒有相信，樓價繼續攀升。這就導致金管局出手，銀行開始收緊樓宇按揭。儘管2011年的樓價看起來已經很高，但還沒有突破1997年的峰頂。根據中原城市領先指數，香港樓價於1997年6月29日創出歷史新高。截至2011年7月1日，只有港島的樓價超越歷史高位，九龍較當年低4%，新界東低6%，新界西低22%。

而港島價格主要由豪宅帶動，後者已持續上升多年，早已超越1997年水平；但大眾住宅在2009、2010年才接近1997年的水平。如果將1997年7月的樓價、CPI及平均薪酬與2011年數據對比，結論更有意思。2011年的CPI剛剛接近1997年的水平（即14年中經濟基本並無寸進），2011年的整體樓價較1997年頂峰低約6%，但薪酬則較1997年增長約10%。由於樓價升幅主要由豪宅帶動，所以普羅大眾的置業負擔其實比1997年時候要輕。

其三是高地價政策。由於香港土地供應長期短缺，這就令每次的地價波動帶來的價格越來越高，每次的谷底都會比前次的高峰更高。前港英政府的高地價政策。六百多萬人僅僅居住在香港總面積18%的土地上，這就令政府既節約了基建開支，又享受賣地收入的相關稅收（某些年份，土地收入占當年香港政府總收入的40%），也是香港可以實行低稅制的根基之一。而一旦成為有產階級，高樓價便會令有產階級感到富足，相關的財富效應不僅能刺激消費，還能帶旺許多其他行業。

其四是土地供應政策與土地財政佔地方財政40%以上。政府的土地政策也為香港此後的樓價高企埋下了深深的隱患。因為香港的土地買賣幾乎有政府控制，市道低迷時，香港政府做了和中國證監會一樣的選擇，停止賣地（IPO）。比如1998年7月到1999年3月這九個月中，政府暫停賣地；即使有開發商申請土地時候，政府會把底價提高（這樣就賣不出去了）。

進入上世紀八十年代，在土地供應受到政府規限，1985至1997年的負利率環境下，香港樓市逐漸達到牛市頂峰。高房價自然會降低香港的競爭力，因此時任政府提出增加土地供應量及市場透明度政策，試圖令香港樓市及經濟走上更加健康的發展道路。最令大家印象深刻的是特首董建華提出未來十年每年興建八萬五千個單位。初心很美好，但政策出台時機非常糟糕，那是前高後低的1997年，當年發生的亞洲金融危機很快就顯現出巨大的破壞力。首先，危機結束了負利率環境，香港經濟進入通縮階段。其次，樓市出現危機後，社會各屆對樓市前景分歧十分巨大，增加了政府解決樓市問題的難度。

房地產業在香港歷史悠久。上世紀60年開後期開始，地產業逐漸成為香港的經濟支柱，同一個小島上的同一個夢想便是置業安居。那時候的周末，很多香港家庭的休閑娛樂活動，就是全家總動員去參觀新樓示範單位（哪怕家庭短期內沒有置業計劃）。這種社會大環境下，也就導致了香港社會大量財富集中在十多個發展商手中，小量財富集中在數以萬計的置業者手中，後者包括醫生、教師、銀行出納員、家庭主婦等等。香港物業價格聞名全球的原因有很多。

地理上，地小人多，二戰後又有大量移民從北面湧入香港。經濟上，在1978年改革開放後，香港成為中國內地與海外的中轉地，經濟發展迅速。地小，人口增加，經濟騰飛，這是上世紀香港地產起飛的絕對基本面。

香港地產的起飛，是從自上世紀60年開後期開始的。而房價上漲的最大原因，就是前港英政府的高地價政策。然而，高高在上的房價自然會引得民怨沸騰，自然會引得競爭力下降，於是，特首董建華為了降低房價，推出「八萬五建屋計劃」。巨大的供應量讓香港樓市徹底崩盤。1997年，一年間香港房價下跌了一半，1999年短暫反彈後，再連續下跌3年之久，直到2003年8月份。本輪崩盤，足足下有6年之久。然而，由於樓市已經牢牢與經濟所綁架，已經與相關群體利益攸關。

一朝被蛇咬、十年怕井繩，這樣的教訓讓香港政府至今印象深刻，再也沒有勇氣承受房價大跌的風險，也再也沒有勇氣放開土地供應，就此，限制房價的最大利器之一——供給端增加供應，被牢牢鎖在了保險箱之中。

在1995至1997年的樓市巔峰期，如果房企投資物業成功出售的，並在市場上通過配售等方式，基本上夯實了資產負債表。當1997年底，亞洲金融危機襲港之時，唯有現金渡過熊市，並在寒冬過去後，房企開始市場購置土地，時機精準的才可以寫進教科書。這就是著名的「孫九招」，與當時的「八萬五」走了相反的兩極，一個是徹底刺破，一個是瘋狂救市。1998年7月到1999年3月這九個月中，香港政府徹底暫停了賣地；即使有開發商申請土地時候，政府也會把底價提高，這樣就賣不出去了。

數據顯示，1990年代那十年里，政府批出住宅用地的每年供應量差不多可以建造40萬平方米住房；而到了2000年代的十年里，土地供應量跌了一半，只有20萬平方米。土地來源不足，麵粉不夠做麵包。再加上香港經濟的發展與外來資本的湧入，香港房價自然漲勢如虹，到現在，都沒能回頭。到了2002年，香港的樓市便在蹉跎中下跌了六成，同時還有很多聲音覺得樓價會繼續下跌。這一切都使得香港樓市由預期的軟著陸變成了硬著陸。為了拯救樓市，香港政府2000年8月放棄了每年八萬五的房屋供應目標，又從2001年開始逐漸撤銷之前抑制樓價高企的防止炒賣樓宇措施。

想想那些在1997年最後幾個月，從政府手上買下地王的開發商，三四年後房子蓋好了，但等待樓王的是香港樓市的低迷，房子根本賣不出去，你說你要是開發商，怎麼辦吧？當然是吸引買家來買房子啊！當年香港的開發商給買家提供四年免息貸款，還要配上不少的現金回贈，如果你節省點的話，基本上就可以支付所有雜費還有點錢去裝修新家了。這也再次印證，投資一定是反人性的，那時候如果買房入市了，絕對是抄了個歷史的大底。

這種牛市思維在房地產熊市中，會輸得連褲子都不剩的，因為香港地產熊市的時候，你賣的樓越多，就越容易出現虧損。大熊市中，唯一的皇牌只有現金。而當時，除了置業者與開發商需要博弈外，政府的土地政策也為香港此後的樓價高企埋下了深深的隱患。因為香港的土地買賣幾乎有政府控制，市道低迷時，香港政府做了和中國證監會一樣的選擇，停止賣地（IPO）。比如1998年7月到1999年3月這九個月中，政府暫停賣地；即使有開發商申請土地時候，政府也會把底價提高（這樣就賣不出去了）。

樓市走到2002年11月時（低迷的第五年），香港政府終於坐不住了，公布了刺激樓市措施。只是2002年末，香港又遭受沙士（「中國肺炎SARS」）襲擊，使得樓價又底部橫盤了兩年。隨著特區政府延續錯誤政策，樓價見底於2004年重回升軌後，就再沒回過頭了。儘管香港樓市再出現熊市的可能性不高，但作為一個城市，香港可提供的機會有限，競爭對手又多，所以自2001年起，很多香港房企將主要資源及精力投入至中國內地。香港房價於緩慢攀升中來到了2009年，這個勢頭也令所有人大跌眼鏡，幾乎沒人能想到香港住宅市場有這樣的復甦，大家都在為上漲尋找理由。

2009年香港房價開始上漲，原因比如是銀行體系現金充斥，按揭利率低，未來數年房屋供應短缺，投機活動增加，買房抗通貨膨脹，收益穩定。金融市場不穩定，投資者買金融產品還不如買房子比較安心。然後房價開始攀升，三根陽線改變三觀；於是更多的資金入市買房，房價升得更快；連質疑者也入市追落後了。至於房地產牛市能否持續？就算現在不肯定，也大概率判斷這價格升勢可維持一段時間（又是一個賣房子的好時機）。時間來到2010年，香港樓價史無前例的連升三個季度，連開發商都因為土地儲備大減跑來催政府趕快賣地。

隨著香港房地產牛市已經蔓延至豪宅市場，房企不斷的出手豪宅項目，基本將香港市場對豪宅的需求吸收乾淨，土地供應增加帶來的理性預期，樓價可能很快降溫。房企再次戒急用忍、抓住下一個周期。大多數人都飽受高樓價的困擾，這個深層原因就是2000年初政府埋下的禍根。數據為例，1990年代那十年里，政府批出住宅用地的每年供應量差不多可以建造40萬平方米住房；2000年代那十年里，這個供應量跌了一半，只有20萬平方米。這導致住宅土地來源不足，麵粉不夠做麵包。

如果說1997亞洲金融危機和2002年沙士（「中國肺炎SARS」）期間停止賣地是特殊時期的特殊處理，但2003年完全沒有土地供應，2008年供應量只有115平方米，應該怎樣解讀呢？總不能因為1997-2003年的物業價格暴跌，就一朝被蛇咬十年怕井繩。香港地產建設商會等已向政府指出問題，但並沒有什麼卵用。香港每年落成的單位數量逐級下降，從2002年的3萬個，減到2007-2010年的每年1萬個，2009年只有7200個新單位落成。作為近乎壟斷所有土地的政府，理應透過調節供應量來管理價格（成功案例參見新加坡政府），但很遺憾，特區政府並沒有做到，還不忘問開發商為什麼不過來勾地？

講句實話，政府賣地時候從來不披露自己設定的最低價格，所以就算開發商去勾地，很可能會因為價格不好被打回來。而且就算勾地成功，這地還需要拿出來公開拍賣，這一搞大家不都過來高價搶地。所謂市場力量被刻意遏制，無從發揮作用。（科普：勾地制度1999年推出，是香港土地在正式掛牌出讓前，有興趣的開發商先找政府表明意向，承諾願意支付的地價。但這個制度下成功售出的土地不多，導致私人住宅建成量大減，供不應求，令樓價租金屢創新高。政府最終於2013年2月取消了勾地制度。

最終，特區政府在受到社會壓力後，開始增加賣地。但是並沒有對症下藥。與其提供土地興建高檔住宅，政府應該供應大量適當土地，才能迅速建立理性預期，降低樓價。那麼多年積累下來的問題，也不是一朝一夕就能解決的。2011年香港房價問題越來越棘手，影響也超出了經濟範疇，變成社會問題。由於供應問題難以妥善解決，政府便開始從需求方面干預香港房地產市場。最先出手的是2010年11月開始徵收的特別印花稅。結果大家也看到了，辣招非但未能遏制樓價上升，還令問題更加嚴重，新政令很多業主把單位由出售改為出租，導致住宅供應量減少，加快了租金上升。

即使財政司司長2011年2月承諾推出更多土地，但市民並沒有相信，樓價繼續攀升。這就導致金管局出手，銀行開始收緊樓宇按揭。儘管2011年的樓價看起來已經很高，但還沒有突破1997年的峰頂。根據中原城市領先指數，香港樓價於1997年6月29日創出歷史新高；截至2011年7月1日，只有港島的樓價超越歷史高位，九龍較當年低4%，新界東低6%，新界西低22%。而港島價格主要由豪宅帶動，後者已持續上升多年，早已超越1997年水平；但大眾住宅在2009、2010年才接近1997年的水平。

如果將1997年7月的樓價、CPI及平均薪酬與2011年數據對比，結論更有意思。2011年的CPI剛剛接近1997年的水平（即14年中經濟基本並無寸進），2011年的整體樓價較1997年頂峰低約6%，但薪酬則較1997年增長約10%。由於樓價升幅主要由豪宅帶動，所以普羅大眾的置業負擔其實比1997年時候要輕。但這個結論中的關鍵問題是：社會財富增長不均。一些高增值行業如金融業的升幅可觀，但低下階層的工資則相形見絀，所以普通市民上車並沒有數據顯示的這麼輕鬆，這也是香港很多社會問題的癥結所在。

2012年，梁振英就任新一屆行政長官。如何解讀新政府的土地政策，技術上政府會供應足夠土地，促進市場穩健之道（新加坡政府已經成功多年，香港為什麼不可以）；另外還可以再次推行公共房屋計劃，這縱非幸事但也能舒緩樓價高企下社會的焦躁情緒。不過多年不充分的土地供應所帶來的問題，並不是新特首一兩天就能解決的問題。2013年，政府在土地市場沒法更快推出土地，只能進一步出台辣招管理需求端。

由於以總銷售價計算，買家能負擔較小型單位，因此市場對此需求非常強勁（也反映出整體樓價處於高位，需求依然龐大）。但也正是因為市場存在真正用家，僅僅控制需求是無法令樓價下跌的，長遠還是要靠增加土地供給才可以。由於此前政府並沒有預留土地儲備，因此香港住宅價格於2016年第四季度再次攀升，並很快創出新高，直至今天。

香港房價超高、房子奇小的主要原因，是可用於建房的土地嚴重短缺。由董建華牽頭的「團結香港基金」發表研究報告顯示，1995年至2004年間香港已發展土地共增加7800公頃，而2005年-2015年十年來，這個數字卻銳減至僅1100公頃。客觀說，香港政府解決住房問題曾有成功做法。政府開發大量公共屋邨（公屋），供低收入家庭申請，廉價出租。還有一批政府資助的「居屋」，由政府補貼地價後以優惠價賣給低收入者。這兩項，讓大約46%的居民有了居所。

為何香港土地供應一直如此之少？是擔心香港未來發展不夠，所以才非常謹慎地開發嗎？根據香港特區政府2012年數據，香港土地總面積為1108平方公里，其中已建設的土地有265平方公里，佔比為24%，其餘全部為非建設土地，其中農業用地有68平方公里，佔香港土地約6%，此外，香港現有24個郊野公園和22個特別地區，共佔地約442平方公里，佔香港土地面積近40%。舉一個例子，香港的私人樓宇總佔地是25平方公里，公屋是15平方公里，而香港廢棄農地大約有50平方公里，大於香港現在全部的私人樓宇加公屋的面積。即便這50平方公里不用全部建房子，拿出10多平方公里也能解決香港現在大部分的房屋問題。

香港徵收新的土地卻越來越麻煩，新界東北發展計劃是香港特區政府諮詢中的發展計劃之一。根據計劃，扣除綠化帶，實際發展土地可達到533公頃，新發展區建成後，可提供54000個住宅單位，其中40%為公屋，可為15萬人提供居所。但是，這一計劃卻受到了香港多個團體的反對。香港不是沒有地，有很多地，但是動不了。香港總人口很少，但反對聲音很大，有很多不同的利益集團，所以很麻煩。房屋政策牽連到很多人的利益，既有買了房的中產階層，也有沒有房的新一代，還有目前住在公屋和居屋的家庭，所以無論什麼政策，都很難沒有既得利益者反對，解決這種尖銳的社會矛盾並非易事。

為什麼不增加土地供應或者說土地供應增加緩慢，或者說限制土地供應？其一是土地財政是香港的命門。數據顯示，香港財政收入的約40 % -50 % 來自土地，如土地預付款、房產開發商上繳的稅收及房產稅。香港中心商業區寫字樓租金超過了倫敦、東京，位居全球之首，就像是向農民徵稅權利的封建領主。其二是GDP是香港的根本。香港的經濟，牢牢被房地產所綁定。如今，香港的產業結構中，第一產業連零頭都夠不上，第二產業所佔比重也在逐年下降至目前的3%，香港的經濟幾乎全部是依靠於第三產業，而最重要支柱就為房地產業。

其三是防止重蹈「八萬五」暴跌危機覆轍。如果樓市逆轉，重演1997年八萬五時的暴跌，後果將會如何？顯然，香港太害怕會重蹈覆轍了。因此，唯有限制土地供應，就成為了華山一條路。物以稀為貴，房價的飆漲速度，在土地供應的限制下，漲勢一騎絕塵。那麼，房價的天花板會在哪裡呢？房價真能漲到天上去？目前香港每年的新房供應量只有約20000套。這個數字在曾蔭權年代更低，年均10000套左右，最低曾至8000套。但香港有250萬個家庭，供需比率還不到1%。

供需比率還不到1%，

其五是「法定圖則」無法突破。房屋和土地的供需矛盾仍然尖銳。其實，香港不缺土地，由於一向實行相當謹慎的用地政策，仍有大量土地儲備或閑置土地。在全港1100餘平方公里的土地上，有400餘平方公里是郊野公園，能不能拿出小部分給居民做居屋？這個問題過去免談，現在可以討論，但停留在討論階段。特區政府發展經濟改善民生只要一涉及動用土地，總會遭到一些團體及環保人士激烈的反對，覓地建屋更是處處碰壁。

自港英時期開始，政府就通過制定「法定圖則」，把土地劃作不同用途的地帶。法定可供住宅開發的儲備越來越稀少，郊野地區則禁止開發，包括20多個郊野公園及一些特殊地塊和海岸公園。近年填海造地幾近停頓，陸上荒地等業權分散，一旦政府要收回發展，必須諮詢公眾意見，往往觸發爭議，不斷延宕。

其六是征地難，利益集團，社會共識難建立。有些是市民、團體觀點角度不同，各說各理，有些是政治力量刻意阻撓特區政府施政，利用開發土地時的諮詢及法定程序來阻撓項目。「新界東北開發計劃」可提供6萬個住宅，可是遭到環保人士及居民長期阻撓，有人組織數百人暴力衝擊立法會。近期填海工程研究撥款，頻遭立法會議員拉布阻撓。看來，郊野公園暫時仍是土地開發的禁區，但相關討論正在深入。除了郊野公園，人們還在探討增加建房用地到底有什麼潛力可挖。

未來的香港土地供應來源，其一是近岸填海。二是其他土地。在一些郊野公園的邊際區域，在合理及必要情況下，可予適當的小範圍調整。他建議開發郊區丟廢的農地、山地；加快舊區重建；將廢棄工廠大廈重建改作商住。2018年1月18日，備受香港各界關注的新一份特首施政報告發布，與以往不同，這是梁振英作為香港特區行政長官，在其任內的最後一份施政報告，因此報告內容格外引人矚目；與以往一樣，特首在施政報告中仍是對香港的土地及房屋問題著墨較多。

報告稱，在梁振英任內的5個財政年度里，香港土地拍賣可供興建的住宅數量是前任政府的一倍。預期在未來3到4年，香港的一手私人住宅樓宇的供應量將比本屆特區政府上任時增加45%，公營房屋將增加逾30%。眼下，特區政府正多管齊下，增加不同類型的房屋供應，包括未來三四年推出8.6萬套私人樓宇單位，房協和房委會3個月後會共同推出3700個資助房屋單位。香港特區政府想方設法增加土地和房屋供應，過去累積的嚴重供不應求情況得到逐步紓緩。政府推出的土地可供興建住宅數量大幅增加。

雖然梁振英班子在增加香港樓市供應方面取得了令人矚目的成績，但對此並不感到滿意，他強調加快、加大供應才是解決香港各種房屋問題的治本辦法。正如其在施政報告中所稱，雖然在過去4年（2013年-2016年）里，特區政府通過「雙辣招」等調控措施，多次成功遏制外來資本對香港樓市的投資和炒賣的需求，但仍然未能很好解決香港市民置業的問題。目前，樓價高、租金貴成為香港社會面對的嚴峻的民生問題，其中的主要原因之一是因為香港的土地價格高、供應少，據權威資料稱，目前香港可作為房屋用途的土地只佔全港土地面積的7%。

此前特區政府為樓市調控「加辣」是為了幫助市民置業，但「辣招」無助於抑制樓價，只是令置業者負擔更重。對於施政報告提出特區政府將以多種方式積極尋覓土地，土地供應充足才是最重要的穩定樓市的方法。從加大、加快供應的角度梁振英在施政報告提出，在香港私人房屋市場方面，以截至2017年12月底的情況看，預計未來3至4年一手住宅物業的供應量達94000個單位，創12年前特區政府開始定期公布供應數字以來的新高。按最新數據推算，在2017-2018年度起計算的未來10年，香港的房屋供應目標為46萬個單位，包括20萬個公屋單位和8萬個資助出售單位。

2017年6月1日，香港行政長官梁振英出席任內最後一次立法會答問大會。有議員提到，雖然香港政府努力增加供應，但樓價仍然破頂，公屋輪候冊人數也愈來愈多。對此，梁振英回應，改劃土地作住宅用途需要相關程序，例如進行環評等，但過程中有時要面對無理和不必要的司法覆核，拖慢程序。他又指現在樓市供應滯後，而香港政府在處理房屋問題是「標本兼治」，治本是增加供應。同時，政府亦推出多輪需求管理措施。但建樓仍需要4至5年的生產周期。

梁振英指本屆政府5年任期內（2012年-2016年（每年1.02萬個供應））共建5.1萬個私人住宅單位，比上任（2005年3月12日-2007年6月30日，2007年4月2日-2012年6月30日）前多2.5倍。在未來3至4年，私營房屋潛在供應達9.6萬個，較本屆政府上任前高出近5成，增幅可觀。同時他提到，公私營房屋供應的顯著增加將會在今年開始出現，未來3至4年一手私人住宅供應量預料可達9.6萬個單位，較現屆政府上任前增加48%。而公營房屋在2016/2017年起計的5年內，興建量預計亦可達9.46萬個單位。此外，預料在中期規劃內的土地可提供達22萬個單位。

梁振英表示，短中期房屋供應方面，透過更改土地用途和提升發展密度等措施，可提供超過38萬個住宅單位。中長期方面，各個新發展區和新市鎮擴建，包括古洞北和粉嶺北新發展區、東涌新市鎮擴展、洪水橋新發展區及元朗南發展，加上潛在鐵路物業發展，可提供超過22萬個住宅單位，及超過860萬平方米工商業樓面。最後，梁振英稱要解決香港人住房問題，未來還是必須增加土地供應。香港差餉物業估價署發布的8月物業報告顯示，2017年6月香港的私人住宅平均售價比北京、上海等城市高得多。

以40平方米以下私人住宅為例，在港島、九龍、新界的平均售價分別是每平方米126511港元（約合10萬元人民幣）、103332港元（約合8.19萬元人民幣）、89743港元（約合7.11萬元人民幣）。根據香港房屋委員會2013年統計數據，香港有46.3%的人口住在政府資助的公營型房屋中，而其餘幾乎都是住在私人樓宇。隨著最近每平方米95萬港元的亞洲樓王誕生，近期香港樓市成交量逼近歷史高位。

香港政府於1954年開始實施公共房屋計劃，經歷五十多年社會、政治、經濟的巨大變遷，在解決各種問題的過程中逐漸形成一套完善的公共房屋制度。1953年石峽尾木屋區大火，超過五萬人家園盡毀，如不妥善處理，有可能造成社會動蕩，政府不敢怠慢，一年後，原址建成八幢六層高的大廈，安置火災災民，成為多層公屋的鼻祖。

1967年，社會動亂之後，施政主調是確保社會穩定，政府相繼推出，多項爭取華人社會支持的措施。1970年代，港英政府推出了「居者有其屋計劃」，在此計劃內興建的房屋即稱為「居屋」。居屋，面向的是那些買不起商品房、又不夠格或不願入住公屋的「夾心層」。如果說公屋類似於內地的廉租房，居屋則是經濟適用房。居屋的售價，一般僅為市場價的60%到70%。按規定，只有公屋住戶，以及不是公屋住戶但符合收入與資產限額條件的人士才有資格購買。前者以綠表申請，後者以白表申請。

白表申請人的申請條件每年會根據情況進行調整，最新限額為二人家庭月收入不超過23000港元，資產總額不超過66萬港元。在房屋分配中，首先向綠表申請人傾斜，尤其是有老人的綠表申請人。重中之重是1972年展開「十年建屋計劃」，為180萬人提供廉租居所，1976年更推出「居者有其屋」計劃，協助中低收入家庭，擁有居住之所。購買居屋還能在貸款時得到諸多優惠。綠表申請人最少只需付5%的首付款，白表申請人至少需付一成。與商品房貸款首付必須三成相比，負擔輕了不少。

每當有新一期居屋發售，很多銀行會推出抵押貸款優惠吸引購房者，雖然貸款利率、現金回贈比商品房貸款略高，但可以免收申請手續費、提早還款罰息等，還款方式也較靈活，很多銀行還贈送家居險、火險等。為了確保公共資源得到妥善運用，政府制定了嚴格的限制——居屋的轉讓、出租等行為都受到限制。房主必須先向房委會繳付補價，解除轉讓限制之後，才可把房子在公開市場出租、出售。

為了將有限的資源分給最需要的人，房委會從1987年起開始實施公屋租戶資助政策：凡在公屋居住滿10年的租戶，須兩年一次申報家庭收入。不申報收入或家庭收入超過所定限額的租戶須繳付額外租金。公屋的決策機構房委會自1988年就從政府中獨立出來，成為自負盈虧的財政機構。政府每年會免費批出土地給房委會興建公屋，建設、管理費用則由房委會自己解決。房委會的收入主要來自公屋租金收入、公共房屋附屬的商業樓宇租金收入等。

1996年6月進一步實施維護公屋資源合理分配政策，收入和凈資產值超過所定上限或不申報收入和凈資產的租戶，須繳交市值租金並於一年內遷出所住公屋。港人想要申請公屋，需經過三道嚴格的資格審核，一旦虛假申報就會被法律嚴懲，一經定罪，可判罰款20000港元及監禁6個月。　1997年，房委會設立「居屋第二市場」，以增加居屋的流轉量，滿足社會對自置房產的需求。凡購入滿兩年或以上的居屋及通過「租者置其屋計劃」買入的公屋，都可以在該市場出售，不過買方只可以是公屋居民或公屋輪候人士，並且也可獲指定銀行提供的貸款優惠。

1997年，走馬上任的香港行政長官董建華提出一個「八萬五建屋計劃」，即政府每年興建的公營和私營房屋單位不少於85000個單位，達到10年內全港70%的家庭可以自置居所的目標。誰能預想，初衷良好的居屋計劃，在隨後幾年裡給香港經濟帶來了明顯的破壞。大量的居屋投入市場後，兩種不同產權模式攪亂了地產市場，加之不完全的競爭市場，導致香港房價持續低迷，土地價格不斷下降，政府財政赤字居高不下。

2002年，汲取慘痛教訓後的港府宣布無限期停售、停建居屋。截至2004年3月底，香港居民約30%的人口居住在香港政府提供的公屋，公屋單位的數目，也佔全港房屋單位總數約三成。2006年1月，房委會決定從2007年起每年分兩期出售剩餘居屋。當2009年所有居屋賣掉之後，「居者有其屋計劃」將完成歷史使命。

上世紀九十年代開始，香港富裕起來，時勢讓一批地產商成為富豪，人們羨慕之餘，開始模糊了住屋的概念，「用來住」的房屋變成「投資」的資產，借樓價的上漲而發財，成為新一代富翁，以致不少人被「房地產」迷倒，錯誤地認為「房地產」是促進經濟的新引擎。2005年出任行政長官的曾蔭權，就是其中一個，在他眼中，「房地產市場，是香港經濟的重要基礎，與民生息息相關，對不少市民來說，房屋是他們最重要的資產。」這樣的想法，徹底地忘記了，房屋是市民居住之所的基本概念。

董建華在1997年7月1日香港特別行政區成立暨行政長官宣誓就職儀式上的致辭言猶在耳。因此，當「八萬五」建屋計划出籠時，贊成的聲音多，反對的聲音少。1997年10月，董建華在上任後第一份施政報告中提出，按照香港長遠人口及住屋需求，每年興建8.5萬套住宅，作為長遠的建屋目標。這一計劃的前提是，香港的房子太貴了，普通階層人士終其一生的收入也買不起一套住房。1997年，香港社區組織協會曾調查最低收入者居住的籠屋的狀況，發現籠屋是社會問題的表徵。與此同步，整個房地產行業衍生出的經濟泡沫，也已成為一個社會問題。

1997年7月2日，香港回歸翌日，泰國被迫放棄與美元聯繫匯率制，泰銖貶值。董建華顯然沒有警覺到危機即將襲擊香港，而在整個世界上，也沒有人意識到這是一場席捲亞洲的金融風暴的序曲。對於金融風暴，整個香港都沒有準備，」2005年3月12日下午，46歲的亞洲電視助理採訪主任鄭鋼英回憶說，「風暴在泰國、韓國爆發時，我們還在忙著回歸的事情，大家都不覺得那些國家的災難也會落到香港。」香港的經濟堡壘不僅美輪美奐，而且還彷彿堅實可靠；事實上它的骨架也確實大多是以鋼筋鑄就，除了一根玻璃樑柱：包括貿易、金融、法律、會計等在內的服務業，佔到GDP的85%以上。

資金的投入異常迅速，但人們似乎沒有注意到，這些資金也可在短時間內迅速流出。計程車司機蘇頂明永遠忘記不了1997年10月20日，當時他到內地玩了6天，回到香港時，原本價值30多萬元的股票就只剩下不足4萬元。許多香港人攥緊了礦泉水瓶，在炎熱的天氣里擠在一起，看著證券交易所的顯示牌目瞪口呆。當日是美國華爾街股市慘劇「黑色星期一」的10周年紀念日，香港股市開始下跌。至23日，恒生指數持續暴瀉，與8月份市值高峰期相比，香港的上市公司市值減少了15420億港元，減幅達35%。

僅香港十大富豪，估計損失就超過了2100億港元。同樣截至這一天，銀行利息上升了300%，樓價開始下沉。對於特區政府來說，同樣糟糕的一點是，這一關鍵的時間點僅僅出現在特首宣布「八萬五」建屋計劃的兩周後。維持與美元的聯繫匯率制度，以避免長期的不確定性———充足的外匯儲備和中國政府的支持，成為了他的信心基礎。金融風暴的陰雲在香港上空盤桓了18個月後，決鬥的時間到來了。1998年8月，當「大鱷」在貨幣和股票市場同時張開大口時，董建華只用了半個小時就決定入市干預，以挽救整個城市。

香港人對於樓價10年上漲10倍印象深刻，買樓不只是居住，更是一種投資。歌星王菲在1997年以七成按揭，分20年供款的方式以4800萬港元購入了沙田寶松苑豪宅，每月供款額達29萬港元，兩年後只能半價出售。樓價的慘跌製造的負資產戶數以十萬計，2001年，據中原地產數據，香港60萬個負資產賬面損失達6000億港元。對於普通香港人來說，切膚之痛卻總是體現在房地產上，而不是理論上。在短期內，房地產的低迷直接造成中產階層破產，又連累百業受損，拖垮了整體經濟，正是每個人都可看到的事實。

特區政府自然認識到了這一點，從1998年6月起就不再出售地皮。不過，由於偶然或者誤會的原因，這一計劃的正式宣示廢止卻遲到了整整兩年。在1998年的施政報告中，董建華曾為房屋政策定下了3個目標，一是儘快提供公屋，把輪候期由7年縮短到3年。第二是靈活地處理居屋的出售。第三是明確指出政府的目標是穩定樓價。2000年6月，董建華先生在接受媒體訪問時首次承認，「八萬五」建屋目標早已不再實施，因此已經「不存在」。對於香港經濟來說，這是等候已久的一句話。翌日，早盤恒生地產分類指數即上升1.08%，跑贏大市，恆指則上升0.76%。

到1999年第二季度，香港經濟終於結束了連續5個季度的負增長，取得1.1%的增長。這個轉折點一出現，香港就開始走上復甦之路。在香港大學經濟學副教授肖耿看來，香港的壞消息中又有著很多的好消息：樓市跌70%，股票跌40%，失業率從2%升到8%，但社會穩定，銀行的壞帳只有3%到5%，整個房地產市場的基本架構沒有受到衝擊，企業破產沒有導致社會問題。就在這勉力為之的年代的尾聲，SARS再使香港百業凋零。在2003年疫情來襲之前，與大陸的情況不同，資金充裕的特區政府一直投資於公共衛生事業，北區醫院等一系列新建急症醫院設施良好，急症室可以提供全日二十四小時服務。

可惜1997年香港回歸之後，在富商階層人士的影響下，香港政府的房屋政策，誤入歧途，導致今天出現，公屋數目嚴重不足，而遠離民生水平的商業樓盤價格，一路飆價。

1997年亞洲金融風暴驟起，隨後全球經濟低迷，香港的樓價，跟其他地方一樣下跌，業主直覺上感到蒙受損失，房地產交易淡靜，地產界叫苦連天。在富商人士的壓力下，2002年香港政府屈服，時任房屋及規劃地政局局長的孫明揚，宣布9項「穩定樓市」政策，包括：停售居屋，大幅減建公屋，停止定期拍賣土地，控制土地供應等，結果土地供應大減。2005年，曾蔭權出任行政長官，迷信「房地產市場，是香港經濟的重要基礎」，緊守「穩定樓市」政策，土地供應長期減少，房屋供應相應下跌，到了曾蔭權執政後期，建房量不及2002年的四成。

香港政府經常說「小政府，大市場」，2002年，實際上以政府行為扭曲了市場，給地產商鑽了空子，操縱樓價，颷升至普通人不能負擔的天價，地產商得了暴利，市民變相向地產商「交重稅」，成為隱形的奴隸，工商業則要承擔高額的房屋租賃費，大家辛苦勞動的成果，都變成地產商及投資者的財富，一則貧富懸殊加劇，二則住屋問題惡化，違建和危房湧現，成為1960年代，滿山木屋的翻版。只不過如今的惡劣居住環境，隱藏在多層大廈之內，到了最近，天價逼出了小得可憐的「納米豪宅」，成為香港國際大都會的黑色喜劇。

2011年，曾蔭權終於承認，錯誤的政策，導致樓價急升到超出市民負擔能力，同時宣布復建居屋。但是為時太晚，樓價上升已如脫韁之馬，難以收拾，市民則已經形成「地產霸權」和「官商勾結」的印象，民怨積累醞釀，社會不安氣氛漸成。

2012年，政府換屆，梁振英政府從地產商手中，奪回土地供應的主導權，積極開展建屋工作，可惜土地供應鏈已經斷了多年，土地短缺的現象不能一下子扭轉，建屋的工程又動輒需時數年，五年之間，市民看不到立竿見影的效果。更不幸的是在銀行利息趨近零的情況下，各地遊動資金涌到香港，尋找投資高回報，進一步推高樓價。

2009年6月27日，香港特首曾蔭權表示土地是香港最重要的資源,港府決不廉價出讓土地,以保護香港的資產價值。香港能安然渡過這次金融海嘯主要原因是香港房價沒有下跌,因為由曾蔭權當上特首第一天起,曾蔭權就接受了過去的經驗教訓,採取高地價政策措施,嚴控香港的土地資源,碓保香港房地產市場穩定而不讓房價下跌,措施絕對正碓,所以現在港府民望很高,平均70%以上。毫無疑問，港府的經驗值得內地借鑒。事實也是這麼做的，讓你知道什麼香港的負資產。

2010年香港樓市調控五連殺，歷史罕見連出5招消減百年樓市泡沫。2010年，百年一遇的資產泡沫急襲香港樓市，樓價如脫韁野馬，市民嘩然。港府歷史罕見地連續五次出招，消減樓市泡沫最終在年底成功收韁，與百年泡沫形成拉鋸之勢。香港收復金融海嘯的全部經濟失地，經濟生命力舉世青睞，加上美國兩次實行量化寬鬆貨幣政策，百年一遇的熱錢如潮湧向樓市，這對一向奉行資本自由和「大市場，小政府」的香港，形成嚴峻挑戰。

一年來，特首曾蔭權、「財爺」曾俊華、金管局總裁陳德霖等相關港府高官，輪番對發燒的樓市「喊打喊殺」。2010年2月，港府首次出招：將價值2000萬元(港元，下同)以上物業買賣印花稅稅率，由3.75%提高至4.25%，以遏止豪宅炒風，但中小型樓市依然炒風熾熱。港府再於4月21日推出「9招12式」規管發展商賣樓，但因其中9招是規管樓宇銷售手法，12式是針對示範單位所則提出的建議指引，因此樓價稍緩即升。

港府遂在8月第3度出招，推出的「3招14式」，以打擊樓花摩貨及收緊按揭為主，又將價值1200萬元以上物業按揭上限降至60%，但炒風未絕。10月13日，特首公布施政報告，第四次出招，立足加大土地供應穩定樓價，推出包括先租後買的「置安心」計劃、限制「發水樓」以及訂定未來10年建屋土地目標，確保平均每年有2萬個私人住宅及1.5萬個公屋單位供應等等，但緩不濟急，加上美國宣佈第二輪量化寬鬆貨幣政策，樓價飆升，人人喊危。

到2010年9月，香港樓價比2008年金融海嘯時期，已經上漲了45%。2010年11月，特首曾蔭權在《施政報告》中推出「置安心」計劃不到一個月，火爆的樓價增幅就讓不少社會人士對先租後買的「置安心」計劃信心動搖。樓市高燒，不僅讓香港市民面臨百年資產泡沫的風險，而且影響到港府制定的房屋政策能否帶給港人安居樂業的信心。

2010年11月19日，港府第五次出招遏制樓市：增加住宅樓宇短期交易「額外印花稅」，分三級稅率打擊短期炒樓，其中稅收最重的是6個月或以內轉售的交易，稅率為該轉售交易金額的15%。此外，香港金融管理局亦宣佈，即時起下調樓宇按揭成數，樓價1200萬元或以上的物業按揭成數，由六成下調至五成。值得留意的是，有關措施需修改《印花稅條例》。可見，港府此番重招，已經超越了上次修訂印花稅條例時對樓市形勢的估計。

2011年7月15日，香港特區行政長官曾蔭權表示，政府不應該過於嚴厲地調控房地產市場，不應該採取政策來大力抑制房價。香港特區政府將側重於增加土地供應。高房價、購房難是社會核心問題。政府已經開始研究將一些工業地塊轉變為住宅地塊。 香港特區行政長官曾蔭權2011年10月12日發表任內最後一份施政報告。報告將會致力於處理民生事務。金融風暴引發房地產泡沫爆破後，政府處理有失誤。

金融風暴引發房地產泡沫爆破，市場及商界反應過大，令政府停止了很多政策，土地儲備工作處理不妥當。房屋是重大政策，需要有詳細計劃，政府力求制定各界都可接受的方案。希望即將公布的施政報告可以回應市民需求，同時強調房屋政策不能朝令夕改，要顧及保持樓價穩定。

2011年10月12日，特首曾蔭權在任內最後一份施政報告中，提到目前本港房屋市場面臨六大挑戰，包括：保持公屋產量，要確保每年建1.5萬公屋單位。私樓價格已超出市民負擔範圍，政府將介入。土地供應不足，冀未來10年每年平均要每年建5萬個單位落成。物業銷售手法不當，舊區樓宇老化。劏房現象，劏房除了是樓宇安全問題，亦涉及民生問題，不能以一刀切的方式來取締。

從2003年開始，香港每年結婚的人數就遠遠超過了樓宇的供應，香港每年的公屋和私人樓房單位需求約為5萬~6萬個，過去幾年，香港樓宇供應每年只有2萬~3萬個，這種失衡推動樓價一年年向上走。為了與每年推行的賣地計劃互相補足，2003年底香港恢復實施勾地表制度，該制度自1999年推出。這一制度是地產開發商就政府勾地表中比較感興趣的土地提出購買意向，政府不會公開地皮底價，在地產開發商給出意向價之後，到了底價才會把土地拿出來公開競投。

在政府和開發商的博弈過程中，唯一不變的結果就是地價不斷上漲，這種政策才是推高房地產價格的罪魁禍首。在2003年後，為了挽救低迷的經濟，政府不是發展商業工業，而是用不拍賣土地來人為提高價格。根據香港立法會的數據，從2004年的財政年度至2009財政年度期間，香港政府僅出售了30幅住宅用地，所涉及總面積才33公頃（約合3.3萬平方米）。直至2010年2月，政府才決定優化土地供應政策，以公開拍賣或招標的形式，主動出售土地。2010年財政年度至2012財政年度，香港特區政府總共售出58幅住宅用地，總面積達到62公頃（約合6.2萬平方米）。

由於土地供應變少，香港的住宅單位興建量也越來越少，2008年~2012年私人住宅興建量每年平均僅有11700個住宅單位。而同時2002財政年度至2011財政年度，香港每年公共租用房屋（公屋）的建設量為15904個住宅單位，但在這段時間內，公屋輪候冊上申請公屋的人數每年就有接近12萬人。

進入2017年，全球經濟首先要面對特朗普正式就任美國總統出現的極大不確定性，因為一旦特朗普推出民粹主義及貿易保護主義措施，將會令全球金融市場出現大風大浪；另外，隨著美聯儲重啟加息、歐洲央行縮減買債規模以及日本央行暫停進一步擴大量寬計劃，全球流動性趨緊的情況更加明顯，各類資產價格正面對嚴峻的考驗，這對早已高處不勝寒的香港樓市而言無疑是一個重要信號。國際貨幣基金組織IMF也在日前發表的對香港經濟的最新評估報告中，特別提及要關注香港樓市風險。

在全球流動性可能收緊、經濟不明朗因素增加的情況下，一些嗅覺敏感的香港本地地產開發商已是「春江水暖鴨先知」，加快了推售新樓盤套現的步伐。通常，農曆新年前的一個月是香港樓市傳統淡季，但今年卻出現例外，香港樓市出現新樓盤集中推出的「大混戰」，多個樓盤同時搶客；另外，2016年香港二手樓成交創出歷來新低，比2003年非典時期的情況更慘淡。綜上可見，面對環球經濟不明朗、住宅供應量增加以及利率正常化等因素，香港樓市正受到來自內部和外部的多方面因素的影響，未來香港樓市將何去何從。

由於香港樓市的需求量很大，樓價依然居高不下。要降低樓價，就要增加房屋供應。要增加房屋供應，就要繼續增加土地供應。正如梁振英在2017年施政報告中所指出，香港的房屋問題歸根結底是土地利用問題。加快加大土地及房屋供應量才是解決香港房屋問題的根本辦法。從供應方面看，香港工業大廈的空置率已十分低，不可能再靠重建工廈來增加住宅單位。從成本方面看，樓價高、租金貴是因為土地價格高、供應少。因此，香港要重新思考土地利用規劃。

目前香港作為住宅用途的土地只佔總面積的7%，而郊野公園的佔地面積是住宅用地總面積的6倍。香港應該在做好郊野環保的同時，將一些生態價值不高的土地用於興建公營房屋、非盈利的老人院等用途，以增加房屋供應。特區政府解決土地供應問題的探索應當得到香港全社會的支持。只有土地供應增加了，樓價下降了，香港民眾才能安居，感到「心裡舒服」。

2017年10月11日，香港特首林鄭月娥在香港立法會作了她就任特首後的第一份施政報告。其中涉及香港房地產的部分共15條，佔到整個報告275條5.5%的篇幅，是所有議題中佔比篇幅最大的部分，這對應了她在報告中所說的：「在眾多民生議題中，房屋問題是最嚴峻、最棘手、最複雜的，但同時卻是市民最期望現屆政府能以創新思維，大刀闊斧可解決的問題。」我們知道，香港的房價在全球都是最高的。

就在前幾天，恆基發展的一棟4871平方英尺（約438平方米）的頂樓大宅以5.22億港幣售出，單價達到每平方英尺10.5萬港幣，摺合人民幣約每平方米96.02萬元，一舉刷新樓王新紀錄。林鄭月娥在施政報告中也清楚地分析到香港樓市的困局和政府的態度：「今日房屋供不應求、樓價飆升、既有外圍的因素，也有種種內部成因。本屆政府有決心並會盡最大努力去扭轉這局面。」在施政報告有關香港樓市的15條中，我們看到了政府的決心和策略。梳理了一下，大體有這麼四個方向性的表述：

其一是關於土地供應。香港土地供應長期不足，是造成樓價不斷上升的基礎因素。施政報告首先強調，將在原有土地供應政策的基礎上，強化土地供應的可行性論證。香港在2017年九月已經成立了「土地供應專責小組」專門分析土地供應條件、以往政策、民眾意見、新土地供應策略等等。其二是關於房屋政策。特首提出了「以置業為主導，讓市民安居」、「聚焦供應」、「改善現有房屋」的人本主義政策大綱。

這讓我想起了首任特首董建華97年剛剛上任時提出的「八萬三」計劃，也是民生為主的公共住房計劃，結果被一場突如其來的金融危機給沖走了。在香港這樣寸土寸金的地方，大規模發展公共住房是一件非常困難的事情，尤其是在香港嚴苛的土地供應制度下更是如此。這次新特首再次把住房政策的重心調整到公共住房上來，這是值得點贊的，關鍵還是要看具體措施的可行性。

其三是關於置業階梯上移。施政報告中詳細表述了如何引導香港市民從公屋到居屋、從租賃住房到置業住房的居住升級模式，共分為三個層級：第一是通過「綠表置居計劃」讓租住公屋的市民由租戶變為居屋業主。第二是通過「白居二（中等收入的白表人士獲取二手居屋）計劃」恆常化，以保障此階層的居住權利。第三是通過「港人置業上車盤」計劃讓那些有較高收入但從未在香港置業的中產家庭獲得購房機會。這一點是新特首的創新嘗試，市場反響積極熱烈。

第四是關於過渡性房屋。通過各種策略，為那些輪候公屋的市民提供過渡性居住方式，為他們解除暫時困難。從以上的住房政策可以明顯看出，林鄭月娥顯然把政策性住房擺在香港房地產發展的最重要位置。這讓我想到了目前內地風起雲湧的房地產變革，其主導方向也是大力推進政策性住房，包括公共租賃住房和公有產權住房。在這一點上，香港和內地是走在一條軌道上了。不過，香港樓市最大的問題依然是土地制度與土地供應制度，解決不了這二個，房價上漲問題還是解決不了。

2018年4月25日，香港土地供應專責小組26日起，展開為期5個月的「土地大辯論」，公眾可就18個未來開發土地選項表達意見。專責小組提供的諮詢文件提出，目前香港將就4個短中期選項進行供地。其一為棕地。文件指出棕地泛指新界因農業活動衰落，而改作其他用途發展的前農地。現時香港約有1300公頃棕地，當中760公頃尚未發展及規劃，佔整體59%。其二為利用私人新界農地儲備。文件指出，目前香港本土大型發展商擁有不少於1000公頃新界農地，面積等於全港公私營房屋總土地面積約四分一。

文件建議，政府可提供基建，發展商須承諾提供一定比例的可負擔房屋，同時付十足地價，機制亦要確保公開公平。其三為利用私人遊樂場地契約用作其他用途。文件指出，全香港港共有66幅私人遊樂場地契約用地，佔地408公頃，當中27幅由私人體育會持有，面積約341公頃。其四為重置及整合佔地面積廣闊的康樂設施。文件指出，這些康樂設施是指每幅3公頃成以上、由香港康文署管理的場地，現時共有95個相關用地。小組主席黃遠輝稱，香港缺地問題已迫在眉睫，長遠至少需覓得1200公頃土地，相當於60個維園。

76頁公眾諮詢文件，列出18個選項，分短中期、中長期及概念性，包括備受爭議的維港以外填海、郊野公園邊陲地帶、填平船灣淡水湖、重置葵青貨櫃碼頭或貨櫃碼頭上蓋建屋等。雖然香港特首林鄭月娥去年上任時，曾承諾任內盡最大努力扭轉房屋供不應求及樓價飆升的問題，但過去九個多月香港樓價仍升逾一成，林鄭月娥早前承認未能回應港人期望。導致今日香港土地短缺的困局，是因為過去一段時間造地停滯不前。從1985年至2000年，填海造地3000公頃，但2001年至2015年，只有690公頃，大幅下跌八成。

未來開拓土地的王道是繼續開拓土地供應，並無單一方案解決，需要多管齊下。小組會以最大廣度和深度接觸市民，並舉辦100場公眾活動。香港政府預測，截至2026年（即8年後）香港各類用地將短缺815公頃。但據市場預測據悉，諮詢文件內提及的4個短中期選項，估計只能提供450至550公頃土地，無法滿足未來8年815公頃的土地需求，可預見短期供不應求情況仍嚴重。土地供應專責小組主席黃遠輝承認，這屬無法改變的現實，呼籲社會正視土地不足問題，避免未來再重蹈覆轍。

房地產的泡沫分三種：建設過度、借貸過度、價格過高，近兩年香港的房屋供應不足，有60%的業主都已經把房貸供完，價格偏高是由貨幣泡沫造成的，所以香港房地產並不存在任何泡沫。但在這種情況下，樓價也很難打壓，即便加息，對大部分已經供完房貸的業主來說，也不起任何作用。1997年，亞洲金融風暴波及香港，令香港樓市暴跌，當時樓價跌幅超過70%，逾10萬名業主擁有物業變成了負資產。2003年，SARS（非典）疫情的恐慌也拖累了樓市的表現。

香港人在幾經風雨之後，對於貸款買樓已經有很高的警惕。根據香港金融管理局數據，香港個人購買住宅物業的貸款比例，由2002年12月的30.9%，跌至2013年的14.7%，而建造業及物業發展的貸款比重，也由2008年的21%跌至2013年的15.4%，在這段時間裡，香港樓價卻在大幅上升，反映香港投資者並不是靠過度借貸推高樓價的。由於經歷過幾輪跌市，投資者在房貸方面變得非常謹慎，香港負資產住宅貸款的宗數，也一直在呈現下降的趨勢。

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