2018樓市的最大紅利就要來了！決定幾代人的命運

家居 05-14

鳳凰網房產綜合來源：劉曉博(liuxb929)、南方網、迪蒙（dimeng-net）

「粵港澳大灣區」的規劃方案，很有可能在未來兩周內公布。

這將是2018年中國區域經濟發展的最大紅利，其重要性將超過海南的「自貿區+自由港」的建設。原因很簡單，「粵港澳大灣區」體量實在太大了，一降生就是世界級的。

這裡說的「世界級」不僅僅指經濟總量、人口規模，還包括金融、航運、貿易、科技、高等教育在全球灣區里的地位。由於這些數據此前列舉過，這裡就不再贅述。

而海南的「自貿區+自由港」的試驗雖然力度非常大，但海南經濟目前的體量只相當於東莞而已，其匯聚的資金總量只有大灣區的28分之一。

對於大灣區，普通老百姓只關心三個問題：第一，誰是龍頭；第二，買房的機會在哪裡；第三，我所在的城市有什麼利好。

誰是龍頭？

這個話題最容易引發爭論。其實，每個人怎麼想不重要，最終還是要看：第一，官方如何表述；第二，真實情況如何。

「粵港澳大灣區」方案是四方協商的結果，所謂四方：中央政府、廣東省、香港和澳門特別行政區。之所以要協商，是因為存在「一國兩制」，以及「三個關稅區」。所以，中央政府充當協調人，四方協商。

在四方協商之下，三個省級區域：香港、澳門和廣東省都有自己的需求。所以，香港、澳門和廣州很重要。然後才輪到深圳、珠海、東莞、佛山等。換句話說，深圳再牛，也不能超過香港澳門廣州；東莞佛山再牛，也不能超過珠海。珠海體量小，但輩分高，是特區（持有粵C的車牌），還是廣東省的三大副中心之一（另外兩個是湛江和汕頭）。

至於實際的中心，當然是「深港」。「深圳+香港」，面積只有3000平方公里，不到廣州的一半，佔大灣區5%的面積，但匯聚了65%資金。香港是全球四大金融中心之一，深圳股市的活躍度、成交量也能進入全球前十。所以，僅僅金融業，「深港」就已經是世界級了。至於集裝箱吞吐量，深圳全球第四、香港全球第五，加起來全球第一。

大灣區內的世界級企業，也基本上都在深港兩個城市。此外，香港還是中國跟世界聯繫最大的經濟門戶城市，中國對外投資的55%，外部對中國投資的65%，都通過香港進行。僅僅這一點，就足以讓香港傲視上海。

香港還是中國重要的外交門戶，擁有的使領館數量超過上海，是廣州的2倍多。

此外，香港—深圳—東莞—廣州，還形成了大灣區的黃金軸線。大灣區北輕南重、西輕東重的態勢是非常明顯的。如果把大灣區簡化為一個大寫的英文字母「A」，則右下角是最閃亮的，右邊這一條斜線是最有活力的。

下圖是大灣區11個城市主要經濟、社會指標的對比，海南省也參與了比較。

大灣區內城市2017年主要指標對比

註：香港的統計數據是截至2017年5月，其他城市截至2017年末。財政收入，香港、澳門為全口徑（包含賣地），內地城市均為「一般預算內收入（不含賣地，扣除了上交部分）。」上述數據都摺合成了人民幣。

樓市的最大機會在哪裡

廣東，尤其是珠三角地區，是中國城市化最大的熔爐，也是匯聚外來人口規模最大的區域。廣東公布的官方人口是1.13億人，但根據推算，廣東實際生活人口在1.32到1.4億之間，而且高度集中在大灣區的9個城市。

大灣區屬於廣東的9個城市，被廣東官方分為三個組——廣佛肇、深莞惠、珠中江。在這三個小圈子裡，人口增長最好的是「深莞惠」。拉長10年，觀察一下9個城市的「小學生人數」就一目了然了。表面上看，廣州小學生在四個一線城市裡率先突破了100萬，但事實上廣州增速並不快，其基數一直很大。

2010年到2016年廣東所有城市「小學生人數」的變動情況，在這6年里深圳增長了47%，惠州增長了33%，東莞增長了34%，而廣州、佛山、肇慶分別增長了17%、17%和-3%。珠海、中山、江門的增幅是：23%、22%、4%。

換句話說：珠三角9城市裡，人口增長最慢的板塊是「廣佛肇」。這可能讓很多人感到意外。

粵港澳大灣區最大的機會，是深圳帶來的，而不是香港、廣州。原因很簡單：深圳目前才是「大灣區」最大的人口、資金增長中心，而且由於深圳面積狹小，資源必須外溢。

對於廣州來說，面積很大，很多區域還沒有發展起來，能外溢的能量不多。香港那邊，因為匯率等原因，資金其實是流向歐美的，迴流內地的很少。看看李嘉誠家族的資金流向，就明白了。

深圳在2016年底，曾出台了「深圳市住房建設規劃（2016-2020）」，這份文件值得細讀。在這份文件里，深圳預計在「十三五」期間（2016-2020），全市住房總需求約180萬套，其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。

期間深圳的住房供應量有多少？說出來嚇人：只有65萬套！其中「力爭新建商品住房批准預售與現售30萬套；保障性住房和人才住房供應35萬套」。

180萬減去65萬，還有115萬套房子從哪裡來？當然只能靠周邊城市。

對此，深圳官方已經直言不諱，多次表態要跟周邊城市合作，來解決這個問題。最近有消息說，深圳又在跟東莞、惠州商談，仿照「深汕（汕尾）合作區」搞兩地合建的開發區。這類開發區，一般會有配套的住房。此外，深圳還希望沿著連接東莞惠州的地鐵線，建設一些能安置深圳居民的小區。當然，這涉及到落戶、教育和納稅等諸多問題，需要協商。

115萬套房子，每套住4個人，就是將近500萬人。而這，僅僅是「十三五期間」。

事實上，過去幾年東莞、惠州、中山都有相當比例的房子，被深圳人買走。據統計，2017年惠州的房子58.6%被深圳人買走，東莞的房子57.3%被深圳人買走，中山的房子51.4%被深圳人買走。

由於缺乏便捷的「通勤方式」，絕大多數臨深區域的購房行動，都帶有投資性質。如果深圳連接上述城市的地鐵、大橋能通車，這些房子就可以真正發揮居住功能了。

下面這份表格，列舉了深圳跟東莞、惠州之間準備在未來對接的地鐵線，其中連接東莞的有10條線，連接惠州的有3條（注意，尚未確定）。至於深圳中山之間的「深中通道」則有望在2024年通車。「深中地鐵」雖然尚未規劃，但這個概念已經被兩地高層關注了。深圳目前的市長，此前就是中山的市委書記。

想想看，當500萬深圳人真正住到東莞、惠州、中山，這將是一番怎樣的景象？一個真正的、高度互動的城市群就誕生了。其中帶來的商業機會將非常巨大。

深莞惠軌道銜接示意圖

大灣區誰最受益？

大灣區是一個共贏的方案，11個城市都可以獲得紅利。但相比之下，紅利有大有小。其中東莞、惠州、中山、廣州獲得的紅利，或許更大一些。

東莞位於「大灣區」黃金軸上，是中國唯一一個被「三個一線城市」（香港、深圳、廣州）包圍的城市，佔盡天時地利人和。尤其是華為終端業務總部的遷入，讓東莞成為中國本土智能手機的生產、研發中心（將帶來整個產業鏈條的遷入）。更可怕的是，東莞未來有10條地鐵連接深圳，可以源源不斷地從深圳「吸收資源」。

惠州至少有3條地鐵會對接深圳。目前深圳發展的熱點仍然在西部，但最遲5年之後，深圳必須全面東進。深圳規劃的第二機場，也靠近惠州。「深汕合作區」也在惠州的背後開花。從前文的表格可以看出，惠州的地方財政收入已經超過了珠海、中山，這都跟深圳資源的外溢有密切關係。

深中通道的建成通車，將讓中山的翠亨新區直接對接深圳的寶安中心區、前海。到那時，中山的優勢甚至比惠州還明顯。如果真的建成「深圳—中山」的跨海地鐵，那麼中山就更不得了。從這個意義上看，未來中山可能超越珠海，成為珠江口西岸的老大。

深圳資源的外溢，會讓深圳競爭力受損嗎？當然不會，恰恰相反，深圳的總部經濟會更發達。深圳應該樂於看到企業把生產線搬到周邊城市，這比搬到內地更好。如果搬到內地，總部就有可能也遷走了。

在大灣區里還有一個非常受益的區域，就是廣州的南沙。廣州大力發展南沙，讓廣州和深圳從「對視關係」變成了「鄰居關係」。也意味著廣東經濟重心進一步向珠江口匯聚。近年來，廣州南下、深圳東莞西進和中山佛山江門的東進趨勢同時出現，珠江口變得寸土寸金。而在珠江口擁有最多土地、居於中心位置的廣州南沙，顯然是大贏家。

至於區域內其他城市，也都可以獲得「大灣區」的利好。

未來如何發展？

2017年是粵港澳大灣區元年，主要工作是樹立概念、理清議題、調查訴求、凝聚共識，確定方向。雖然粵港澳大灣區建設亮點頻出，但在國際化水平、城市功能、產業結構、產業分工、地區間深度融合、整體優勢發揮、人居環境質量等方面仍與國際三大灣區存在較大差距。

而2018年粵港澳大灣區進入建設年。目前，粵港澳大灣區已初步顯露世界一流超大城市群和國際自由貿易港雛形，未來將成為「一帶一路」建設的巨型門戶樞紐和世界級經濟平台、國際科技創新中心。大灣區總部輻射半徑將延展至東南亞、中東和非洲等海上絲路沿線區域，在「一帶一路」沿線國際布點，導入更多國家發展功能，共同聯合投資項目，在大型項目上下游、產業集群、生產服務、項目分包、監理上覓得商機，助推中國參與國際競爭，構建高水平國際合作平台，該區域在中國經濟發展和對外開放中的地位和功能將進一步提升。

未來的粵港澳大灣區作為一個經濟體，各城市間從競爭變為協同，將面臨生產力空間如何更加合理布局，減少重複建設；產業鏈如何合理分工，形成優勢互補；城鄉差別如何消除二元結構，在高房價時代如何留住人才；營商環境如何更有利全面開放，成為世界資本最強吸引力的經濟圈，成為世界最佳宜商宜業宜居的生活生態圈。