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中新經緯客戶端5月14日電 據14日發布的2018年《房地產藍皮書》預測，2018年將成為本輪房地產市場的低點，房地產市場整體將呈現下行的趨勢。一線熱點和二線城市有可能會率先探底。

報告還指出，由於房地產調控政策不放鬆，2018年一線熱點和二線城市有可能會率先探底。三四線城市調整明顯滯後於一線城市，由於目前政策相對寬鬆，需求的外溢等因素以及棚改政策、貨幣化政策的支持，三四線城市仍保持一定的熱度。隨著去庫存刺激政策的逐漸退出，變為緊縮的調控，預計2018年下半年三四線城市市場有可能會出現一波較大的回調。

這份權威報告由中國社會科學院在2018年中國房地產高峰論壇上發布，對2017、2018年中國房地產市場運行情況進行總結和展望。

對於2017年中國房地產市場，報告總結稱，2017年中國商品房銷售價格較2016年有明顯回落，說明房地產宏觀調控政策取得了明顯成效。但2017年中國房地產市場土地價格持續大幅上漲，成本推動房價上漲的風險增加。

中國房地產發展報告No.15(2018) 圖片來源：中國網

2017年商品房銷售價格較2016年有明顯回落

發布會上，中國社會科學院城環所副研究員，房地產藍皮書執行主編王業強對藍皮書進行了介紹。

王業強指出，2017年房地產市場運行主要有七大特徵。

從數據上來看，房地產投資的增速與2016年基本上持平。從地區區域來看，中部地區房地產投資增速相對較快。從月度的情況來看，2017年房地產市場在商品的銷售面積和金額雙雙創下歷史新高的情況下，房地產開發投資並沒有同步的大幅增長。

此外，2017年土地購置面積有較大的增速，由2016年-3.4%轉到2017年15.8%。

房屋新開工面積的增速比去年稍微低一點。房屋新開工面積的不斷下滑反映了開發商的開工動力不足，主要原因是由於調控政策的升級。

房屋竣工面積增速也是由正轉負。同時住宅竣工面積累計同比增速是影響竣工面積的主要原因，說明限價的政策對於住宅的影響較大，導致了開發商拉長了施工的周期，延緩項目的竣工。

房地產銷售面積增速大幅減緩。2017年的商品房銷售面積是16.9億平方米，增速7.7%，比2016年減少14.8個百分點。同時2017年商品房待售面積有較大下降，比2016年減少1億平方米左右。

商品房銷售價格較2016年有明顯回落，增幅比2016年明顯減少了4.5個百分點，同時住宅銷售價格增幅比2016年減少了5.6個百分點，說明房地產宏觀調控政策取得了明顯成效。

房地產開發資金的來源也產生變化，到位資金中自籌資金的比例下降，說明居民住房信貸槓桿率有所增加，金融風險加大。

未來房地產市場或現成本推動型的房價上漲

王業強在發布會上介紹，2017年中國房地產市場也存在一些突出問題。

房地產市場受到強力的政策調控，長效機制亟待建立。自從2016年中央經濟工作會議提出房子是用來住的，不是用來炒的這樣一個基本理念之後，全國房地產市場，有100多個城市實行了限制的政策，包括限價、限購等等五限政策，剎車式的短期調控效果雖然比較明顯，但是不能夠長久為之。

去庫存的效果明顯，人口流出地的房屋空置須警惕。2017年商品房銷售面積7.7%的增加主要是由於中小城市商品住房的銷售所貢獻的。報告對2017年60個主要城市的新流入人口進行了統計，約佔全國總人口的50%，一方面是大中城市銷售面積減少，其他的城市銷售面積增加，同時中小城市人口還是向大中城市進行流動，這是一個矛盾，部分中小城市新建住房的空置情況值得警惕。

土地價格持續大幅上漲，成本推動房價上漲的風險增加。商品房銷售價格大幅回落，但是土地成交價格漲幅不斷擴大，也使土地成本占房價的比重進一步提高。2017年土地平均成交價格與商品房平均銷售價格的比值達到0.68，意味著未來房地產市場很有可能出現成本推動型的房價上漲。

個人按揭貸款的負增長導致開發商融資成本上漲的壓力增大。國內貸款和利用外資的增幅較大，自籌資金小幅增加，但是定金和定金預售款以及個人按揭貸款的增速是下降的。對於房地產企業來說，融資成本的上漲加上土地成本的上升，有可能使未來房地產市場出現成本推動型的房價上漲。

房屋租售價格失衡，住房租賃市場的發展方向需明確從國際經驗來看，房屋租售比合理區間應該是在1：200到1：300之間。2017年住房租賃價格漲幅是2.9%，明顯低於住房銷售價格的漲幅。房價的比重相對較低，大幅增加租賃市場供給，有可能進一步導致租售價格進一步失衡。

2018年房地產市場整體將呈下行趨勢

王業強稱，2018年地價的變化將以溫和上漲為基調，同時房地產市場價格機制加快建立，而一線風險防控任務依然艱巨，三四線城市變化必須加以關注。

從個人住房信貸市場來看，預計2018年房地產市場調控政策將維持平穩，出現過熱勢頭的城市政策將收緊，總體來看房地產市場經過過去幾年的大幅上漲，將進入調整期，個人住房貸款業務增長也將隨之放緩，同時市場化成本上升的推動下，貸款利率將繼續上行。

從調控政策來看，應該是維持總體穩定的趨勢。從短期來看，為達到穩定市場的預期效果，相關短期限制的政策不會放鬆和退出，從長期來看需要進一步改進土地供給、租售並舉、房地產調控等政策，逐步取代限購限貸等短期的調控政策。

總體判斷，2018年將成為本輪房地產市場的低點，房地產市場整體將呈現下行運行的趨勢。在供給側一線和熱點的二線城市，為了緩解庫存的危機，土地供應量有望進一步增加，但是限價政策難以放鬆，熱點城市的供應量將持續偏緊。

2018年一線熱點和二線城市或率先探底

報告指出，由於房地產調控政策不放鬆，2018年一線熱點和二線城市有可能會率先探底。三四線城市調整明顯滯後於一線城市，由於目前政策相對寬鬆，需求的外溢等因素以及棚改政策、貨幣化政策的支持，三四線城市仍保持一定的熱度。隨著去庫存刺激政策的逐漸退出，變為緊縮的調控，預計2018年下半年三四線城市市場有可能會出現一波較大的回調。

報告稱，2018年在房子只住不炒的大基調下，北京樓市仍會低迷發展。由於受到「一核兩翼北京城市新規劃的影響」，環京地區仍有可能有熱點區域出現。

對於廣州而言，政策將以分類調控為著力點，重點發展租房租賃市場，信貸層面會將繼續收緊，金融去槓桿是一個主要的目標，房地產稅制調整或將繼續推進，中心城區的需求進一步外溢，外圍區域會將蓬勃加速發展，商品住宅市場總體來看保持平穩的運行。

對深圳來看，一個是住宅價格整體延續上行的走勢，區位分化明顯加大，商務公寓延續投資的熱度，整售的方式備受青睞。

重慶的租賃政策不斷利好，開啟全新的租賃時代。寫字樓供應高峰持續，政策推進商業地產去庫存，同時成化的綠化率明顯提升，智能產業的蓬勃發展加速。

南京的土地市場仍將維持2017年的趨勢，理性平穩的發展，租賃住房用地的需求顯著增加，商辦用地市場熱度逐步降低，成交地價或將進一步回落，土地出讓金或將大幅下滑。

提議開徵「空置稅」

報告最後提出了四個方面的建議。

一是要摸清家底，準確把握調控長效機制的統一與差異，建議在2020年第七次全國人口普查，同時推進全國城鄉房屋調查與人房關係作為房地產調控的基準線。同時統一家庭自用住房和非家庭自用住房的標準，建議劃分標準。

二是穩定預期，將部分短期調控措施延伸為長效機制。也就是說將住宅限購等這樣一些短期政策延伸為長效機制的一部分，有利於穩定當前房地產市場的預期，將住宅限購政策制度化、從源頭上保證房子是用來住的，不是用來炒的定位。

三是稅收調節方面，報告提議開徵「空置稅」調節住房持有行為。同時通過空置稅體現可持有但不可控制的導向，將稅收的對象鎖定為非家庭自用住房，提高市場租賃住房的供應。

四是靈活調控用好土地供給和金融信貸等政策工具的彈性。在土地供給方面，應當以人口規模作為增加居住用地的依據，土地供給的思路從「以地控人」變成「地隨人供」的導向，在金融信貸等方面，可以根據宏觀經濟和房地產市場動態調整，建議多考慮靈活使用逐步性的金融信貸政策調整工具。(中新經緯APP)

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