監管趨嚴，房企融資如何破局？

2017年以來，金融監管力度逐步加強，防止發生系統性金融風險成為重中之重，住建部、央行、銀監會、國土部等多部委均表示要規範購房融資行為，銀行、信託、證券交易所等均相繼出台金融監管政策、對房企融資規模、渠道、方式等作出進一步的規範，對企業的資質審核與資金管控更加規範和嚴格，推動房地產行業持續去槓桿和降風險。

政策層面：金融監管持續升級，去槓桿成為重中之重

2017年以來，房地產行業融資渠道收緊，全國金融工作會議首次出現「控總量」，金融監管力度進一步加強，央行繼續落實差別化住房信貸策略，保障市場平穩發展。住建部、央行、銀監會、國土部等多部委均表示要規範購房融資行為，要求嚴禁機構提供購房首付融資，嚴禁「首付貸」等購房融資產品或服務，嚴禁房地產場外配資，嚴禁個人消費貸等資金用於購房，不得將信託資金違規投向房地產、地方政府融資平台、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域，信託融資渠道進一步收緊。2018年，金融監管不斷升級，房企融資渠道收緊。伴隨一行三會工作會議陸續召開，並將防範化解金融風險工作提到更高層次，以房地產領域為代表的重點領域金融降槓桿、防風範受到高度關注。

表：2017年至今金融調控政策

渠道層面：資金供需總量保持穩定，信託規模快速增長

房地產開發資金來源總額和結構基本保持穩定。2017年，房地產開發資金共計156052.62億元，受限購限貸政策的影響，個人按揭貸款規模及佔比均較2016年有所下降，以定金及預收款和個人按揭貸款為主的其他資金占房地產開發資金來源的50%左右，在銷售增速下滑及銀行按揭貸款額度不足的情況下，房企資金鏈承壓。

圖：房地產行業資金來源規模情況

國內貸款對房企融資的重要性有所提升。其他融資渠道受阻，房地產企業更加依賴貸款，從房地產行業的資金來源結構分析，外資來源佔比最少，一直保持在0.10%左右。由於監管部門加強了對房地產股權、債券融資等資金來源的限制，銀行貸款成為房企重要的融資渠道，國內貸款有所上升，2017年國內貸款佔比為16.18%，國內貸款佔比明顯上升，說明國內貸款對房企融資的重要性在加強。

圖：房地產行業資金來源渠道佔比情況

自籌資金增速下滑，企業融資困境來襲。從不同資金來源的比重來看，自籌資金和定金及預收款為主的其他資金佔比較大，比重在30%-50%之間。2017年其他資金佔比有所增加，說明房地產企業的融資結構有所改變，自籌資金和國內貸款一樣都有一定的融資成本和償還壓力，自籌資金和國內貸款合計佔比在50%-60%之間，自籌資金的下降反應了企業融資存在一定的阻礙。

國內房地產發債規模大幅萎縮。前兩年，房地產行業的融資環境相對寬鬆，公司債發行條件放寬，推動房地產債券發行呈井噴式增長2015年房地產發債6682億元，2016年發行量進一步飆升至1.15萬億元，同比擴張72%。但自2016年四季度起，房企發債政策收緊，2017年房企發債規模大幅下降。Wind數據顯示，2017年房地產企業共發行公司債85支，總規模940.8億元，較2016年的7955.5億元下降88.17%。

圖：代表房地產企業2015-2017融資情況

信託業對房地產的支持力度保持穩步上升趨勢。據中國信託業協會統計，2017年年末，信託資金投向房地產行業的規模為2.28萬億元，較2016年年末的1.43萬億元同比增長59.69%。信託業對房地產的支持力度逐步走高，但2018年以來，信託監管更加嚴厲，業務的合規性更加受到關注，信託機構開展業務更加審慎。

圖：房地產信託季度餘額與佔比變動情況

圖：2015-2017年房地產行業新增信託項目情況

企業層面：大型房企優勢大，合作與引資降風險

2018年以來，房地產企業融資進入了監管最嚴厲時期，各房企融資狀況分化加劇，大型房企得益於資產規模、產品實力與良好信譽，在融資渠道及額度方面仍相對寬裕，房地產百強、地方龍頭或白名單客戶成為銀行及其他金融機構的主要群體。部分中小房企融資渠道受限或成本上升，進一步促進了行業轉型升級和併購整合。

圖：2017年不同規模房企發債總規模、發行平均成本情況

融資成本差異化，大型房企優勢明顯。首先，大型房企信用資質好，其信託、海外發債、股權合作、資產證券化等融資渠道更為多元和通暢。2017年，千億以上房企信用債規模為907.8億元，融資成本為4.78%，海外發債938.6億元，融資成本中位數在5%左右，顯現出大型房企在信用方面具有絕對優勢，而中小房企的融資成本大部分高於大型房企。綜合來看，融資渠道收緊對大型房企的影響不大，對中小房企則有一定的影響，融資格局的變化催動行業的內部分化持續加劇。

表：2018年以來部分房企去槓桿策略

主動降負債，優化資產結構。伴隨金融監管加強，主動去槓桿成為房企控風險的重要策略。如恆大集團主席許家印在業績會上表示恆大要規模的同時，也要降低負債率，提出到2018年末，資產負債率從71.1%下降到60%左右，2019年末下降到55%左右，彰顯其降低負債率的決心。五礦地產與融信也先後在業績發布會上表明，未來企業將進一步降低凈負債率。

表：2017年以來大型房企的部分合作情況

戰略合作增強資金保障。2017年以來，房企加強合作拿地力度，降低資金占用成本，2017年5家代表百億房企中有38家採用合作拿地方式，權益拿地比例均值為86.1%；同時，加強合作力度，以戰略合作強化資金引入，如恆大在2017年先後三輪引入戰略投資共計1300億元的資金，其凈負債率下降近四成，有效緩解恆大的資金壓力。

綜合來看，在金融監管加強以及「房住不炒」的調控基調下，企業的去槓桿持續主動推進，房地產行業的金融風險持續降低。考慮到房地產行業的融資渠道仍在收緊以及2018年債務逐步集中到期，企業內外部流動性整體趨緊，前期激進擴張的高槓桿的房企資金鏈將承壓，應加快主動去桿杠力度，防控資金風險。

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