房企如何精準投資布局？一文看懂，再也不用懼怕風險了

當前，在行業集中度越來越高、行業政策大環境整體趨緊的背景下，房企求規模不僅是發展之道，更是生存之道，而城市布局的戰略導向將在很大程度上決定房企規模增長以及抵禦風險的能力。2017年房企的業績排行恰恰能充分論證這一點，一些始終駐守一二線城市的房企業績受極大影響，甚至排名明顯下滑，而一些前瞻布局三四線的房企則彎道超車、業績跳漲。那麼，為什麼有些房企敢於進駐三四線？有些卻不敢進？其背後的關鍵在於房企審視城市的戰略眼光的差異。

當前中國經濟已發展到一定階段，整體的城市格局已經發生了根本性的變化，房企審視城市投資機會的眼光必然也要隨之而變。然而，如何升級戰略眼光、顛覆傳統城市研判思維，從而在規模追逐的賽道上勝出，仍是很多房企困惑的一大痛點。明源地產研究院推出全新《城市新格局》報告，將從全球城市發展視野的高度切入，為房企呈現中國城市發展特徵與全貌，同時，深度解讀標杆房企城市布局策略，並構建全新城市研判模型，助力房企全方位升級城市研判思維、搶佔城市先機。本報告的核心內容及幾大亮點具體如下：

一

中國城市化進程紅利將持續釋放

房地產市場中長期內

仍將處於高增長期

在當前一二線調控持續的政策環境下，房企要求得增量市場的規模，必然要從此前僅聚焦一二線城市，轉而放眼全國，在全國六百多個城市中尋找投資機會。那麼，從全國範圍來看，哪些城市還有增長潛力？中國的房地產市場前景如何？我們對標世界發達國家城市發展路徑，來反觀和洞察中國城市發展總體格局。

1） 中國城市化進程仍有三大紅利，房地產市場前景仍看好

儘管當前政策大環境較嚴，但從中國城市化進程來看，房地產市場發展仍然有三大紅利，第一大紅利是城市化率仍有大幅增長空間，2017年中國城市化率達到了58.52%，但相較世界發達國家百分之七八十甚至八九十的城市化率，仍有至少20%的增長空間，意味著中國至少還有2.8億左右的人口有待城市化，且這一時期將持續到至少2030年左右。第二大紅利是棚戶區改造，2018年政府工作報告明確要求啟動新的三年棚改攻堅計劃，意味著未來數年內大量改善型住房需求將集中爆發。第三大紅利是十九大報告提出的美好生活前景，在國民持續多年的高儲蓄率背景下，意味著居民改善型需求和投資需求中長期內將進一步釋放。因此，從這三個角度來講，中國房地產市場仍有較長一段時期的高速增長期。

2） 對標世界三大灣區，中國城市發展向灣區階段演進，城市發展紅利進一步釋放

城市的發展形態是在不斷演進變化的，世界發達國家的城市發展歷程可以給予我們相應啟示，進而反觀中國所處的城市發展階段，及在此階段下房地產市場的城市機遇。我們深入分析了世界三大頂級灣區：紐約灣區、舊金山灣區及東京灣區的發展演進歷程，總結了城市發展的四大階段：單極城市-都市圈-城市群-灣區，其中灣區是城市發展的高階形態，核心城市引領全球化產業分工協作特徵凸顯。

反觀中國的城市格局，當前，中國已經到了較為成熟的城市群發展階段，但城市分化特徵依舊突出，除了城市群範圍內的城市外，仍有大量城市處於都市圈、散點城市的空間布局形態。隨著中國經濟發展步入新的階段，較成熟的城市群已開始往大灣區這一高階形態邁進，由珠三角城市群演進而來的粵港澳大灣區，已上升為中國國家戰略，並已進入規劃落地階段，在灣區發展形態下，未來城市發展紅利將進一步釋放，尤其是此前城市群內的邊緣城市，在灣區規划下將迎來新的增長契機。

二

透過標杆房企布局策略

發掘其高規模、高增長

背後的邏輯

城市布局戰略是決定房企規模增長的關鍵環節，他山之石，可以攻玉，透過高規模、高增長房企的城市布局策略，我們可以發現其中的一些規律和秘訣。我們以2017年TOP30房企為樣本，從兩大維度進行展開分析，一是城市維度，統計TOP30房企的城市級別分布趨勢、近兩年新進入的熱點城市、招拍掛熱點城市、併購熱點城市，供房企直接參考；二是房企維度，我們深入分析了業績增速迅猛房企、行業TOP3龍頭房企、行業TOP10房企的城市布局策略，洞察其業績規模高速增長背後的布局邏輯。綜合來看其城市布局均呈現一個明顯特徵，即2017年在調控形勢嚴峻的大環境下，無論是國企還是民企，均普遍開始將眼光轉向城市群內的三四線，拉開城市戰線、對沖調控風險。

此外，我們基於標杆房企的城市布局特點，提煉了五種基本模式，包括「由中心城市向周邊梯級擴散模式」、「農村包圍城市模式」、「城市群聚焦深耕模式」、「一二三四線全線出擊模式」以及「一二線堅守模式」，綜合來看，標杆房企布局總體從原來的打一槍換一個地方的「狩獵」模式，逐步轉向了「狩獵+深耕」並重的模式。

三

城市研判新模型

助力房企研判思維升級

在了解了標杆房企的布局策略後，房企在制定自身布局策略時，應該依據哪些指標？如何準確判斷城市的投資價值？在中國新的經濟發展形勢下，房企研判城市的傳統思維應轉型升級，我們從政策、市場、經濟三大維度指標，構建了全新的城市研判新模型。政策、市場、經濟三者相互關聯、由表及裡，政策調控因市場的冷熱表現而出台，並反之影響市場，而政策、市場表現背後的本質又是經濟，經濟是支撐一地樓市發展的基座。

對於最核心的經濟指標而言，在新的經濟發展階段，傳統研判城市的舊指標已然過時，難以合理解釋不同城市房價水平的差距，我們經過深入的研究分析，提煉了八大新經濟指標，並以豐富詳實的數據，全面呈現中國珠三角、長三角、京津冀、長江中游及成渝五大城市群內的城市在各項指標上的表現。舉例而言，評價城市經濟發展質量，應從GDP總量轉而關注人均GDP及單位面積GDP,尤其是單位面積GDP,與城市經濟發展差距及房價水平高度正相關；再例如，評價居民的住房購買力，在當前貧富差距越來越大的背景下，應從原來的人均可支配收入轉而關注高凈值人群指標，高凈值人群才決定了一地住房的最高購買力。

四

從城市群虹吸效應

進一步透視城市投資價值

對一個城市投資價值的研判，僅依據單個城市的經濟、市場、政策指標表現還不夠，還應該以城市群/都市圈視角，將其放在整個片區範圍內去整體評判一個城市的投資價值。虹吸效應體現了一個城市對周邊城市資源的吸附力以及區域內的經濟勢差，其測量指標為虹吸指數，在評判城市投資價值時，我們應將定位相同城市的虹吸指數進行比較來作進一步判斷。例如，有些在經濟、市場等指標表現上都不太好的城市，不一定就不能進，如果這個城市在整個片區內的虹吸指數很高，虹吸效應很強，那麼仍然是有布局潛力的。

我們同樣對中國五大城市群、以及西部典型省會城市的虹吸指數進行了全面科學的測算，直觀的呈現出了各片區內城市的虹吸效應強弱及經濟勢差。以環武漢和環長沙為例，若從省會城市對比來看，虹吸指數較高的武漢明顯比長沙更具投資價值，但如果從周邊城市對比來看，長沙周邊城市因資源被吸附程度較弱，反而更具布局潛力。

五

掘金價值窪地城市、搶佔城市先機

在明確了城市研判邏輯之後，放眼全國，還有哪些典型的價值窪地城市值得提前掘金？尤其是對一些中西部城市，有些房企已經進駐並獲得了不菲的業績，但也有不少房企拿不準到底該不該進，不進怕錯失城市機會，進又怕投資失誤。我們基於同等級城市經濟、市場、政策指標的表現以及城市間虹吸效應的強弱對比，再結合各城市的房價表現，挖掘了一些典型的價值窪地城市，並對這些城市進行了全方位分析，供房企參考借鑒。

例如長沙，儘管其經濟發展水平明顯不及東部沿海的熱點二線城市，但其經濟增長勢頭較強勁，對周邊城市的虹吸效應也較強，近年來開發商的投資熱度也不低，而其房價相較同等級城市還處於偏低水平，這類城市是典型的價值窪地，值得房企前瞻布局、搶佔城市先機。

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