做個美國的大地主：外國人如何在德州購買土地？
商業地產投資小課堂
在目前資產價格推高的大勢下，投資的安全性無疑受到空前的重視，我們這周聊一聊土地投資。土地是所有地產開發的基礎，美國的土地私有化由來已久，土地的價值反映在土地資源潛在的最優化的利用上。富有的家族長期持有大量土地，預期到某些地塊未來的更高使用價值，並以相對低廉的成本用最寶貴的不可再生資源——土地，來抵抗經濟的波動。策略性的選擇土地投資的機會，將同時兼顧升值和安全的投資目的。
土地投資首先滿足的保值的安全要求，它作為一種不可再生的資源，也沒有折舊，只能隨著人口的增長而越來越值錢。所以千百年來，土地一直是財富最重要的表現形式之一。
進一步來講，土地的回報主要體現在地價的升值，這種升值一方面是通貨膨脹的結果，那更主要的一方面就是城市的擴張產生對土地的需求。舉例來說，一般德州的農業用地價值在幾千美元到兩萬美元左右一英畝；獨棟住宅的開發用地，根據位置和開發密度的不同，土地價格可以在幾萬美元至十幾萬美國一英畝；而商業用地的土地價格，包括辦公、商業、公寓等等，根據位置和規劃要求的不同，土地價格在十萬至幾十萬美元一英畝。這巨大的差價之間就是利益最大化的來源。同樣一塊土地，之前是農業用地，隨著城市的擴張變成住宅或者商業用地，這個過程會產生巨大的利潤。
那麼如何達到這種升值的預期呢? 我們建議土地投資必須經過精心挑選，選擇處於開發前期，位於擴張通道上，位於大都市周邊的土地。政府和私人關於人口發展和分布模式的研究有助於精確估算大都市周邊的人口增長。基於對這些經濟、社會和人口模式的研究，我們才能真正框架合適的地區來推廣高效率、高回報的土地投資策略。
這裡面人口和工作機會的增長的預期，非常之重要。只有人口增長，才有城市的發展，才有強勁的土地需求。目前美國土地投資的熱點地區，德州是首當其衝，幾個大城市中又以達拉斯和奧斯汀最被看好，這兩個城市分別是2017年美國商業地產開發和收購最被看好的城市第一名和第二名。
以達拉斯為例，根據美聯儲經濟中心的預測，達拉斯都市圈未來十年內將增加人口一百五十萬。這個在美國的大都市圈是非常強勁的漲幅。2017年達拉斯都市圈的人口是7.23M，已經超過休斯頓都市圈，成為美國第四大都市圈。根據預測，達拉斯都市圈將在2042年成為僅次於紐約和洛杉磯的第三大都市圈。人口的穩步增長及大量公司的遷入，使達拉斯的城市發展範圍不斷擴張，都市圈周邊的土地價格也在不斷攀升增長。
具體土地投資如何操作呢？下面可能是大家關心的問題：
外國人可以在德州購買土地嗎？---- 完全可以。美國有部分州對外國人購買土地尤其是農業用地有限制，但是在德州外國人同美國人享受相同的購買權利。
土地投資怎樣獲得收益？----- 不同於商業地產，可以由租金產生現金流，土地投資的收益主要來自於地價的升值。選擇合適的增長區域，土地單價可能以每兩至三年翻倍的速度增長。
土地投資可以貸款嗎？----土地投資一般不容易獲得商業貸款，但是可以由賣家提供賣方貸款，利率一般接近或略高於商業貸款。
土地有一般的維護需要嗎？----- 土地在收購之後是一種不需要太多精力投入的物業類型，如果是農地的話，它的地產稅只有正常稅收的1/10，維護的時間成本和財物成本都比較低。
案例一
68 英畝土地位於達拉斯北部的發展通道Hwy 377 上，緊鄰籌建中的Tioga High School，並靠近「達拉斯的後花園」RayRoberts 湖濱。地塊上下水均可接駁，初步具備開發條件。目前土地性質仍是農業用地，享受農業稅收優惠。
土地要價$32,000/英畝，總價$2,176,000，可以考慮賣方貸款。
案例二
65.81 英畝土地位於達拉斯北部的發展通道35號州際高速公路上，地塊東面緊鄰BNSF鐵路。地塊未來有潛力成為交通便利的工業用地。目前土地性質仍是農業用地，享受農業稅收優惠。
土地要價$17,000/英畝，總價$1,118,770。賣方將保留礦物權。
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