房企債務違約加劇，前十大房企負債率高達百分之八十以上？
近期行情提示：倉位未變，持股未變。再跌兩天打算把前面獲利較多個股的一部分倉位換成這段時間跌幅較大的公司股票。比如房地產企業。
「現在已然衰朽者，將來可能重放異彩。現在備受青睞者，將來卻可能黯然失色。」這句話放在A股市場再合適不過了。市場情緒的過度放大總是把股票的價格從一個極端推到另一個極端。從而也提供給了我們買入的機會。這裡必須來談下我們的房地產企業。
以申萬一級行業分類來看，房地產指數今年增長了-6.27%。而以萬科為代表的龍頭企業更是跌幅靠前，年初至今增長了-13.75%。保利地產和綠地控股股價也均為負增長。但作為港股的碧桂園年初至今卻增長了12.21%，萬科企業也只是略微跌了1.92%，而資產負債率高達百分之九十以上的融創竟然逆勢上漲了4.79%。
這裡我們不禁想問到底是港股投資者對房地產太樂觀了呢，還是我們大陸股民喜歡用腳投票。媒體一煽風點火我們就兩邊搖擺。哪邊情緒佔據優勢我們就往哪邊倒。
很顯然，經融君認為部分房地產企業明顯被市場錯殺。Ps:以下所有的分析均立足於最近三年。
市場質疑房企的無非兩個主流邏輯。
一是房子賣不動了。
這真的是世紀大誤解，君不見房子去庫存有多迅速。一線就不用說了，人口凈流入擺在那，以三四線為例，從2012年開始，商品房庫存一路下滑。
房屋新開工面積同比增速也是居高不下，房企都爭著拿地建房。難道長期在一線的房地產商比你還要不了解情況，都賣不出去了還作死的建房子？
樓市限購政策不斷加碼，更凸顯了目前的搶房熱潮。尤其是最近的成都限購政策，天津人才引進政策。這更說明了房企不是銷售不出去了，而是政府不讓你們買。
二是國家貨幣政策緊縮，房企負債高企，容易資金鏈斷裂。
首先，必須得承認部分中小房企資金確實緊張。這跟行業性質有關，房地產本來就是個高槓桿行業。周轉太慢，拿地成本太高，融資成本也太高。尤其是資管新規出來後，打破剛性兌付，嚴禁資金池，打破期限錯配。去槓桿，加強資金透明化管理。房企融資就更難了。這對房企確實是有實質性的利空影響。但是實際負債情況並沒有那麼誇張。尤其是對於前十大房企來說。
以萬科為例，2017年年報顯示，其資產負債率高達83.98%。乍一看是很誇張。負債都和資產差不多了。但其實不然，房企負債率過高有一部分因素是由於房地產會計收入確認延遲導致的。房企有兩個項目非常特殊，一個是存貨，一個是預收賬款。存貨反映的是項目的開發成本，預收賬款則反映的是客戶的購房款。（已收到但未達到收入確認條件的客戶購房款計入預收賬款。）這個科目計入的是負債欄目。
客戶的購房款大概率是不會再拿回去的，因此，剔除預收賬款後的資產負債率如下表所示：
我們可以看到儘管萬科資產負債率確實有所上升，也沒有誇張到如某些媒體所渲染的還不起錢的地步。
不可置否，信貸緊縮周期下房企資金壓力逐步加大，大型穩健性房地產企業的負債率還是在可控範圍內的。一小部分中小激進性房企受去槓桿影響可能出現債務違約情況。
所有行業都一樣，行業低迷時龍頭企業賺份額，行業景氣時龍頭企業享受盈利。購買龍頭企業的股票才是王道。
當然，今天經融君因為時間關係只分析了財務報表的一小部分，其他房企你們也可以參考具體案例具體分析。
最後來個段子，世界上最遙遠的距離就是我想讓他們管管「房市」，而他們只想「稅我」。。。哈哈哈~~~
TAG:經融 |