東京世田谷區的房產投資分析
在東京買房前，對投資地域進行事前調查是很有必要的。
包括該地區目前的狀況、未來的狀況，都要進行一定程度的調查和預測。
足夠的了解，直接決定了投資的成敗。
以下是我對投資區域東京「世田谷」的具體調查方面：
1.地區特性
2.人口推移
3.地價動向
4.交通利用
5.未來趨勢
地區特性
世田谷區位於東京23區的南西部，面積是繼大田區之後的第2位。
世田谷區是東京都內人口最多的區，通往都心部方便、以居住環境良好的住宅區而聞名。
世田谷區的人均收入水平在東京都內位於上位。區內有成城、二子玉川、三軒茶屋、下北沢等日本知名的地區。
1.空房率
世田谷區的空房率為7.6%，與全國平均13.3%、東京平均11.4%相比，是非常優秀的數值。
對於進行房產投資，這是一個很重要的積極因素，投資風險相對較小。
2.犯罪率
與日本整體相比，東京的犯罪率較高。
世田谷區的犯罪率為1.16%，與全國平均水平0.9%、東京平均1.83%相比，在東京都內排名靠前。
3.待機兒童
可能是由於人口最多，世田谷區的待機兒童比例為9.44%，與全國平均0.66%、東京平均4.08%相比，是比較高的數值。
人口推移
歷年數據：（括弧內是外國人數）
2016年：883,289人（16,883人）
2015年：874,332人（15,693人）
2014年：867,552人（14,845人）
2013年：860,749人（14,827人）
2012年：840,522人
2007年：820,920人
2002年：789,395人
人口推算：
2020年：900,514人
2025年：898,322人
2030年：890,409人
2035年：877,219人
2040年：858,818人
預計2020年會迎來人口高峰，但到2025年將轉為減少。
在2020至2040年的20年里，預計減少4.1萬人，也就是從2020年開始減少了4.6%。
總體而言，每年人口減少0.23%，到2040年為止，人口方面不會出現大變動。
地價動向
世田谷區的地價在東京都內以至全日本都排在第13位。
地價最高時，為每坪約625萬日元。
如果將世田谷區分成46個區域，從2016年數據看，上漲的區域為36個。
地價最高的是下北澤地區，每坪約294萬日元。
地價最低的是穴喜多見地區，每坪約110萬日元。
相差2.67倍，差距並不算很大。
漲幅超過10%的地區：
池ノ上區域11%
下跌超過10%的地區：
下北澤區域11%
千歲烏山約6%
太子堂約5%
世田谷區的平均地價約200萬日元。
房租價格在東京都內位居第12位，土地價格排名第13位，整體價格比較低。
交通利用
1.私鐵
京王線：千歲烏山站、櫻上水站、下高井站、蘆花公園站、上北澤站、代田橋站、明大前站
京王井之頭線：下北沢站、東松原站、池ノ上站、新代田站、明大前站
小田急小田原線：經堂站、成城學園前站、祖師ケ谷大蔵站、下北澤站、梅ケ丘站、千歲船橋站、東北澤站、喜多見站、豪德寺站、世田谷代田站
東急目黑線：奧澤站
東急大井町線：上野毛站、二子玉川站、尾山台站、等々力站、九品仏站
東急田園都市線：三軒茶屋站、二子玉川站、櫻新町站、用賀站、駒澤大學站、池尻大橋站
東急世田谷線：世田谷站、三軒茶屋站、下高井站、上町站、山下站、若林站、松原站、西太子堂站、松陰神社前站、宮之坂站
未來趨勢
首先考慮到未來人口的趨勢。
據國立社會保障?人口問題研究所數據顯示，到2020年為止，人口將持續增長。
從2020年以後到2040年，人口雖然呈減少趨勢，但是預計不會減少太多。
因此，人口對房產投資不會有很大影響。
世田谷區雖然沒有JR交通線路，但是私鐵非常發達。
下北澤站、三屋茶屋站、二子玉川站區域都有很多人嚮往居住的地方，租賃需求非常高。
世田谷區的地價最高值與最低值僅差2.67倍，屬於地價差異較小的地區，也是租售比較高的區域。便利性最高，也是地價最高的前3個區域是下北澤、太子堂、三套茶屋周邊。
世田谷區坐擁成城大學、駒沢大學、國士舘大學、日體大等大學，因此面向學生的租賃房屋需求十分旺盛。
世田谷區的家族構成中，單身居住者和沒有孩子的夫婦家庭占多數，中古的小戶型住宅是不錯的投資選擇。
總體來說：
世田谷區是東京都內人口最多的區，通往都心部方便、以居住環境良好的住宅區而聞名。世田谷區內各區域的地價差異較小。由於人口多，租賃需求非常高，租售比也很高。
