融創和龍湖這樣做城市布局！即使在前10強里，他們也是增長最快的

在2017年TOP10房企中，融創和龍湖是業績同比增速最高的兩家房企，業績增速分別達到了141.3%和81.8%，行業排名也分別上升了3位和5位，是我國房地產市場上民營企業高速發展的典型代表。而精準的城市布局戰略，是這兩家標杆房企業績高速增長的核心關鍵，二者均聚焦城市群及核心城市，以區域為起點逐步走向全國市場。本文我們將圍繞這兩家房企的城市布局策略進行深入解讀，為房企提供有益參考。

01

融創中國：擴張迅猛

從一二線逐步往三四線下沉

從2010年至今，融創布局的城市始終聚焦核心城市群或都市圈，依託精準的城市布局、踩准了市場周期，推動了業績的爆髮式增長。以下我們分別從融創近年來新進城市的特點、城市級別分布變化及其背後的城市布局策略進行解讀：

1、新進城市特點：聚焦城市群及中西部核心城市，快速擴張

2010-2014年，融創的城市布局一直偏於保守，僅深耕北京、天津、重慶、上海、無錫、杭州、蘇州、常州八個核心城市，可以看到，這八個城市分別為4大直轄市和長三角的4個重點城市，僅依託幾個核心城市的布局，融創也獲得了不菲的業績，2014年銷售額達到了658億元，部分城市單城產能接近百億元。

自2015年起，融創的布局步伐開始加快，為避開一二線城市火熱的招拍掛市場，融創逐漸從一級土地資源市場抽身，開始重點通過併購拿地拓展布局，2015年融創新進8個城市，基本為一些核心二線城市，如成都、西安、武漢、濟南、南京等。由此，融創從此前的聚焦幾個核心城市，開啟了全國化布局的征程。

2016年開始，融創開啟了瘋狂併購模式，併購擴張手法愈加嫻熟，低成本快速拿地、迅猛擴張。2016年融創新進入城市數量達到28個，在深化長三角布局的同時，重兵布局珠三角及中西部核心城市，由此融創城市布局數量一舉增加至44個，基本形成了一線 、強二線、環一線的全國化布局。

2017年，融創的擴張步伐依舊沒有停止，新進入城市26個，基於現有核心城市的布局繼續往周邊的三四線城市下沉覆蓋，如蕪湖、鎮江、平湖等，其中併購仍是其擴張布局的重要途徑。至此，融創2017年已成功拓展至70城，全國化布局版圖進一步深化。

2、城市級別分布：一二線佔主導，逐步往三四線下沉覆蓋

從城市能級分布的變化趨勢來看，一二線佔比緩步下降，但仍占絕對主導，三四線城市佔比明顯提升，到2017年三四線佔比也接近三成。對於三線城市，融創均選擇一二線核心城市周邊的三線，從而充分捕捉一二線的外溢需求，對於四線城市，融創主要基於旅遊地產業務而進行布局。從產品定位的適配來看，融創主導高能級城市的布局充分匹配了自身高端精品的戰略定位。

從拿地情況來看，融創2017年共獲取土地115幅，新增土地面積6764.2萬平方米，新增項目大都位於各大城市群中，其中15幅地是通過公開市場獲得，這些土地無一例外全部來自二線，及環一線的三四線城市。至2017年末，融創土地儲備總面積達到了1.42億平方米，權益土地儲備約為1.07億平方米。

從總土儲的城市能級分布來看，仍以一二線城市為主，合計佔比84.6%，三四線城市土儲佔比15.4%。從區域分布來看，此外，融創將所布局的全部城市分為八大區域進行管理，從各區域土儲面積佔總土儲的比例來看，西南區域土地儲備最為充沛，佔比24.6%，北京區域、華北區域及上海區域的土地儲備也超過10%。

3、投資布局策略：區域聚焦、屬地化運營管理、精準研判

融創中國自創立起就一直堅持「區域聚焦」戰略，一方面可以快速實現品牌落地，有利於企業集中宣傳，做大市場影響力和品牌知名度，另一方面有助於實現銀行、供應商等各個環節的良性循環，便於企業在面對市場風險時，得到資源的傾斜從而提高抵禦風險能力。從前述融創進入城市的路徑可以看到，融創聚焦城市群發展的戰略烙印異常鮮明，聚焦城市群、「環一線」，精選核心城市和好的省會城市，成為了融創規模擴張的重要戰略方向。

具體到城市的選擇層面，融創通常從兩方面進行切入：一是堅持屬地化運營管理，融創認為，企業的戰略布局應與其相應的管理運營能力進行匹配，融創新進入城市通常都是採用以成熟的區域公司進入的方式進入，比如北京區域公司進駐濟南，重慶區域公司進駐成都，上海區域公司進駐南京。二是精準的市場研判，融創重點關注城市的經濟活力，匯聚能力和市場供需狀況，融創對進入單個城市的評判標準通常依據人口、GDP、交通、高校和產業基礎等指標。而對於已選城市範圍內地塊的選擇，融創選擇城市中心或成熟城區的土地，只有在時機成熟、地塊被確定為區位良好的地塊才會考慮去拿，由此來提升企業在市場進入周期性波動時的抗風險能力。

4、投資拿地方式：併購拿地成擴張主戰略

融創是業界知名的併購之王，自2012年以來就開始關注併購拿地策略，自2014年收購綠城、佳兆業等事件失敗後，融創汲取經驗教訓，2015年開始重新發力併購，尤其是2016年開啟瘋狂併購模式，在併購市場所向披靡，期間更是通過多起大型併購一舉進入多個重點城市。2017年融創在公開市場採取更加謹慎的土地獲取策略，控制投資風險，同時也繼續通過併購、合作方式進一步鞏固土地儲備。據統計，截至2018年3月末，融創土地儲備達到了2.18億平方米，超過96%的貨值位於一線、二線及環一線城市，平均土地成本僅4728元/平方米。其中，通過併購獲取的土地儲備近1.1億平方米，佔比達50%，舊改等協議狀態的土地則佔到了約33%。

02

龍湖地產：深耕高能級城市

發掘都市圈內潛力城市

相對於融創中國大刀闊斧的併購擴張，龍湖則相對溫和許多，體現出了作為發展20多年房企厚積薄發的潛行。在持續深耕已布局的市場基礎上，龍湖依託城市群的發展，保持穩健的拿地節奏，為其全國市場的布局打下了堅實的基礎。我們同樣從龍湖近年來新進城市的特點、城市級別分布變化及其投資策略等方面進行分析：

1、新進城市特點：注重城市群和高鐵節點關鍵城市

高鐵網的建設和同城化的發展趨勢，使龍湖看到了深耕24城的同時，周邊的城市的發展潛力。2014年，龍湖加強其在一二線城市的布局力度，在一二線城市的黃金地段大量購入土地，並且新進入南京、廣州、佛山三個城市。2015年，秉承深耕、穩健的發展模式，龍湖新增土儲25幅、仍主要集中於原有的北京、上海、杭州、廈門等高能級城市。

2016年起，龍湖加快了起全國市場的拓展步伐，以合理價格新增43幅土地。在深耕北京、上海、杭州、廣州、重慶、廈門、濟南等城市的同時,新進入天津、武漢兩大高鐵路網重地。2017年龍湖又新增76幅土地，新進入城市增加至7個，既覆蓋深圳、香港等一線重鎮，亦拓展至合肥、保定、福州、嘉興、珠海等城市。2018年初，龍湖新進入石家莊，至此，龍湖已經成功進入全國37個城市，在一、二線城市的布局基本完成。

2、城市級別分布：一二線為主導，四線大幅增長

從不同級別城市分布趨勢來看，2014-2016年，龍湖的四線城市土儲面臨去化難問題，因此這一階段龍湖始終沒有在四線拿地，二線城市佔比在80%以上，一二線合計佔比超過九成；2017年在一二線全面調控的背景下，龍湖也明顯加大了環核心城市周邊的四線布局，佔比從3.7%迅速提升到了17.6%。

從區域布局來看，龍湖依舊堅持重點關注城市群的發展模式，在深耕現有布局的基礎上，聚焦高鐵節點形成的五大區域城市群，以及環超大型城市周邊的衛星城市。新增土地主要集中在環渤海地區、長三角地區和西部地區（如下圖所示）

3、投資布局策略：聚焦核心區域，以核心城市為「據點」向下延伸

「區域聚焦」策略保證了龍湖項目利潤的穩定增長，但如果城市布局太少，手中「樣本」有限，在市場周期改變時，就很難敏銳地察覺到相應的「市場危機」。所以近年來，龍湖在前期的核心城市基礎上逐步加大戰略布局縱深。2017年起，龍湖發力珠三角地區，加大大灣區的布局力度，將其在廣州、深圳兩家分公司「裂變」為深惠港、東莞、廣佛和珠中江四家公司。在大灣區，珠海龍湖目前已有三個項目，深圳的第一個舊改項目已拿到實施主體確認，同時還有從公開市場拿到的鹽田項目。在廣州，龍湖通過多個項目的布局，建立起一定的品牌影響力，獲得了較強的市場認知。在香港，龍湖通過合作的方式拿下一個項目，又為企業在大灣區的整體布局上打下一個關鍵節點。但香港市場的周期相對較長，所以龍湖更多仍是集中在大灣區內的其他九個城市。總體上，粵港澳大灣區將會是龍湖未來重點拓展的關鍵區域。

4、投資拿地方式：以TOD開發策略實現完整的地產生態

地產，商業、物業、長租公寓是龍湖的四大主航道業務，在不同城市區位的複雜空間，將這些業務合理調配，進而形成相對完整生態圈效應，這是龍湖提出TOD開發策略的初衷。TOD是以公共交通為導向的開發，以軌道交通站點為中心，以5到10分鐘的步行路程為半徑，建立集工作、商業、文化、教育、居住為一體的城區，實現城市結構的優化。龍湖做的很多天街的項目都是在跟地鐵的無縫連接，比如說北京的天街的項目，還有上海的天街項目，以及重慶的天街項目等。目前龍湖獲取的和在建的TOD項目已經超過30個，未來在中國的軌道的節點，將會是龍湖重點關注的板塊。

龍湖在選擇進軍城市的判斷方面，主要對城市人口和產業進行分析，此外城市房產銷售額需要達到400億元。具體到單個項目的選址方面，龍湖堅持「控規模、近城區」拿地策略。從「控規模」這個角度考慮，龍湖根據城市規模和位置的不同，大約會控制在15萬到50萬平方米這樣的規模，以提高投資的周轉效率。在「近城區」方面，龍湖則會特別關注新進入城市的開發區、新區以及大學城區域相關土地，這些區域內大規模的土地有利於龍湖開展商業中心+低密度大盤的建設模式。

總 結

對行業內大多數房企來說，類似融創、龍湖這樣發展迅速的房企布局策略值得參考，但也不應簡單的拿來複制，房企一定要基於自身的發展特點，在突出自身競爭優勢層面，通過借鑒同業發展經驗來優化自己的布局策略，為後期在行業內的發展打下堅實的基礎。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！