內地樓市祭出史上最嚴限令，香港卻賣出天價地皮，一條橫貫大中華區的炒房鏈條正在形成

智谷趨勢（ID：zgtrend）| 宇庭

2018年5月的第三周，絕對是需要載入中國房地產史冊的一周。

香港又出「史上最貴」地王！香港房價或因此再漲15%。

此次的地王成交單價19.13萬港幣/平米，樓面單價至少得賣到29萬港幣才能回本。這塊土地的價格，相比去年漲了將近40%。

這一天，是2018年5月15日。

就在香港悄不溜誕生史上最貴地皮的時候，對岸那片土地也是焦灼的。

自2017年「317」限購開始，先是一線城市突然下達限購死令，堵死外地炒房客。大批二三線緊跟時代腳步，甚至超常發揮，力度遠超一線。還有被委以歷史重任的雄安與海南，一夜套牢千億資金不是夢。

與此同時，一條橫貫整個大中華區的炒房鏈條正在形成。

隨著北上廣深相繼限購，一線資金南下入港，狂掃香港豪宅；香港炒房客北上殺入深圳欣喜撿漏。隨後深圳三價合一，內資港資又相繼擴散進入環深樓市。

01

內地資金湧入香港樓市

香港是中國唯一不限購的一線城市了。

按下葫蘆起個瓢，說的正好是現在整個大中華區的樓市。這邊是暫時按下去了，香港那邊又起來了。

全球金融中心、資金自由港、連接內地與全球的橋樑之一，香港的地位不言而喻了。支撐起香港樓市的，除了本地居民，還有非港居民。而近水樓台先得月的內地投資者，一定不會錯過中國唯一不限購的一線城市。

香港稅務局規定，非港永久居民購買住宅物業，除了與購買二套房的香港居民一樣要繳納15%的住宅印花稅，還要再額外繳納15%的買家印花稅。

從2017年1月到現在，香港稅務局公布的買家印花稅和成交宗數均呈現波動性上漲的趨勢，並在去年12月份創下最高紀錄，非港居民一共購買了534套物業，光是繳納的買家印花稅金額就高達13.17億港元。在這之中，不乏大量的內地買家。

（香港稅務局公布的買家印花稅金額）

《證券時報》早在去年6月，就引述內地媒體的報道稱，許多內地炒家開始拋售在深圳和上海的房產，套現後「轉戰」香港。一則可以規避內地連續出台的樓市調控政策，二則他們覺得香港樓市更加穩定、安全。

2017年2月份，李嘉誠旗下的長江實業在香港推出意花園樓盤。短短一周熱銷九成，其中兩成買家為內地客。據《每日經濟新聞》的採訪報道，2016年長江實業在香港的項目中，內地買家佔比在15%-30%不等，有些項目甚至超過30%。

就連去香港銀行開戶的內地人，也是擠滿了銀行。在資本管制日趨變嚴的今天，香港的地位再一次被大家記起。

當然，攜大筆資金到香港買樓買地的，還有內地的開放商。而且下注籌碼越來越大，內地房企相繼加入香港地王的競爭隊伍中。很顯然他們有足夠的底氣支撐，畢竟這群最精打細算的商人，怎麼會做虧本買賣。

根據媒體公開報道，從2017年初到現在，香港地政總署披露的商業用地和住宅用地的地王至少有四個，成交金額越來越高。

內地房企龍光地產、世貿地產已經提前入隊，華潤置地、萬科置業等等也正在努力中。

2017年2月24日，內地房企龍光地產與合景泰富聯手，以168.56億港元摘得香港總價最高住宅用地，這個價格打破香港近20年土地總價記錄。競標名單包括新世界、新鴻基地產這類香港房企外，內地房企中海外、華潤置地、萬科置業也名列其中。

2017年5月16日，李兆基名下恆基兆業地產有限公司子公司耀基發展有限公司，以最高價232.8億港元拿下香港中環美利道商用地，樓麵價高達53.9萬港元/㎡，成為香港總價和單價雙料「地王」。

2017年11月15日，由信和置業、世茂地產（內地房企）、會德豐地產等五家發展商組成的財團，以172.88億港元的價格投得新九龍一塊臨海住宅地塊，每平方米樓面地價高達19.44萬港元。

2018年5月15日，新鴻基地產的全資附屬公司以251.6億港元奪得香港九龍啟德地塊的住宅用地，土地單價19.13萬港幣/平米。這塊地塊要想回本，每平米至少得賣到29萬港幣。若要實現15%的利潤，每平米價格要超過34萬港幣。

競爭不過地王，還可以通過收購舊樓或者公司股權的渠道，增加在香港的土地儲備。據澎湃新聞的不完全統計，2017年6月至2018年1月之間，中國內地幾家大型房企共斥資107億港元獲得土地儲備。

（澎湃新聞不完全統計）

02

崩盤喊了三年也沒崩

以目前香港的土地開發龜速，崩盤的口號，說不定還要再喊三年。

2015年年底，香港房價一路下跌，當時搖旗吶喊多年的香港房價崩盤論，終於等到了曙光。在2016年2月16日之前，沒有任何一個人對香港房價會在2016年下跌存在異議。

（2015年下半年，持續攀升三年的香港房價似乎要走下神壇；來源：彭博社）

但看空者的狂歡，只持續了小半年。2016年2月，香港房價峰迴路轉，讓看空香港樓市的悲觀者，只能望其項背，再次舉起「房價要崩」的小旗。

從那以後，香港房價不再露出絲毫鬆動的跡象，已經連喊三年的香港樓市崩盤，搞不好還得再喊三年。

（香港中原指數）

新界成了香港房地產市場中，最受歡迎的一方土地。從中原地產公布的大型屋苑最新分區指數來看，新界（東）的5月漲幅最大，比前一個月上漲了4.02%，遠遠高於全港1.94%的漲幅。

5月份二手房單價單月漲幅超過5%的也不在少數，僅中原地產公布的全港128個二手樓盤中，就有接近三成的樓盤漲幅超過5%，部分樓盤一個月房價就漲了13%。

什麼概念？

美加澳日房價一年漲幅超過10%，當地民眾和媒體就得跳起來大喊「房價暴漲」「房屋泡沫」，一個月漲13%？這是何等神盤？

但現在的情況是，不僅內地「房荒」（一場離奇「房荒」正席捲全國二線城市，是開放商消極對抗？還是地方作繭自縛？），香港也在鬧「房荒」和「地荒」。

1990年代後期和2000年代初，香港經濟和樓市低迷，政府為了拯救下跌的香港房價，引入一系列措施保樓市，最重要的手段，就是大幅減緩土地規劃和開發的速度。這一招導致土地供應和房屋開發迅速縮減，房屋供應不足，將香港房價從低點拉起。

這一慢，就慢了十七年。

從2000年後開始，香港土地平整和填海的速度越來越慢，每年以龜速向前爬。

（2017年1月香港發展局公布土地供應情況）

1995年每年開發的土地面積為2.55平方公里。但到了2010年後，香港政府每年僅開發0.26平方公里的土地。

從2.55降到0.26，整整十倍的差距！

但目前香港僅開發了24%的土地（約268平方公里），整個香港還有大片土地尚未開發。光是東大嶼都會及新界北就有大約17平方公里（1700公頃）的土地等待開發。不過按政府的規劃，這些土地至少要到2030年後才能動。

而全香港七百多萬人的起居生活，就集中在現在這四分之一不到的土地上。每平方公里人口密度超過27000人，遠遠高於新加坡和首爾。

填海速度相比隔壁的深圳和新加坡，也是慢得令人髮指！深圳過去十年填海大約5200公頃，新加坡也超過2000公頃，香港呢？

180公頃！也就是1.8平方公里。

根據香港政府的估算，哪怕每個香港人的平均居住空間只增加一平米，香港也需要額外增加10平方公里的住宅建築面積。

香港統計局2014年公布的家庭戶數是243萬戶，但當年的私人住宅和公屋房存量為233萬套。這還不算廣大中低收入人群想要改善居住環境的需求，以及上面這兩百多萬套房子里，28.6%的房屋樓齡都超過了40年。

就在今年2月份，香港政府在公布財政預算的時候，宣布未來五年每年會增加20800套住宅，缺口那麼大，每年才給2萬套？這還是在過去五年的基礎上又多分配了50%的指標哦。

不說香港房荒地荒，誰信啊？

但過去十年已經欠下了63000個套住房的短缺債，供不應求已經推過了過去的房價。以香港目前填海和土地開發的速度，實在是傷不起！

拿地成本都那麼高，更不用說未來建成的房屋單價。怪不得有香港的財經博主在吶喊：

只能說，土地供應狀況不解決，需求端不壓制，香港房價崩盤？再等等吧。

03

大中華區的炒房鏈條正在形成

就在香港與內地樓市同步上漲的同時，一場連接整個中華區的炒房鏈條，正在形成。

前有被內地限購限售禁錮住雙腳的投資客，在香港找到了釋放的出口。

後有月入近7萬也難上車的香港中產，望著對岸只有香港房價一半的深圳，緊鎖的眉頭突然舒展開來。

深圳的房價踏上風火輪，始於2016年下半年，並在2017年2月份開始撒開腿往上跑。一時間，跑得太快驚動了對岸的香港買房客。

（房天下2016年6月-2018年5月深圳房價）

聞風而動的香港投資人，最先嗅到深圳樓市裡金錢的味道。據香港《文匯網》去年3月份的報道，一些香港和新加坡投資者，乘著深圳房價大漲，入場撿漏，並用來出租。前海、寶安中心、福田成了被他們盯住的區域。

什麼？深圳限購？沒關係的，我們可以買名額。

沒有深圳戶口怎麼辦？沒滿五年社保怎麼辦？據《文匯網》的報道，有炒房客願意花15萬購買深圳戶口的購房名額。甚至有投資者在深圳成立公司，物色了二十多名沒交社保、沒有能力買房或者不想在深圳買房的員工，為他們免費繳納社保，等到五年社保滿後便可收穫二十個深圳買房名額。為免員工日後反悔或上訴，還提前簽訂合同並請律師公證。

每人每月需交500多元，一年6000多元，連續購買五年，20人累計花費60萬。就這樣鋌而走險，如意算盤打得好啊。

什麼？深圳二手房三價合一？沒關係的，隔壁惠州不會啊。

前不久，位於惠州大亞灣中心區域的一個樓盤，一位香港的買家，一次性刷走了15套房產。這裡的售樓部里，擠滿了從香港、上海和深圳趕來的客戶。

《中國經營報》今年4月份引述中原地產的數據，大亞灣位於澳頭與西區的新樓盤，一周時間成交數量高達939套，總成交價高達13億人民幣，相當於每天賣出134套。

毗鄰深圳的惠州，身處粵港澳大灣區規劃範圍，它一度被稱為深圳的「後花園」。

據當地的樓盤銷售稱，李嘉誠投建的惠州港客運中心，未來將連接香港和惠州，再加上粵港澳大灣區規劃即將出台，大多數香港人看中了這塊不限購的土地。

「來這邊買房的80%都是來自於港深的投資者。」張先生認為，大亞灣離深圳距離近，也是投資者看中的最大的利好之一。

買房資金，從內地一線奔向香港，再殺回深圳，投入環深城市的懷抱，一條連接整個大中華區的炒房鏈條，正在尋找下一環。

內地一線限購？堅持住，我們還有一個中國唯一不限購的一線城市——香港。

香港地荒房荒漲瘋了？別擔心，對面的深圳價格才一半，相當於五折買房。

深圳三價合一又出新招了？不用怕，隔壁的惠州不限購，惠州香港半小時不是夢。

香港、深圳、環深城市後，誰會是鏈條上的下一環？就看誰藝高人膽大。

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