公寓家楊劍凌：房產存量資源在民間，萬億租賃市場將走向何方？

中國正在告別過去30多年平均10%左右的高速GDP增長。在經濟新常態的背景下，粗獷式經營顯然已不符合「可持續發展」的戰略目標。中國房產市場在經過多年高速增長的發展後，已從「增量時代」步入「存量時代」，存量運營、輕資產、去庫存已然成為這場房產變革中的大趨勢。

掘金存量市場，玩家們大舉進軍各細分市場，公寓寫字樓租賃、房產資產管理、物業服務、智能空間等領域都在進行著激烈的角逐。億歐認為，在存量市場的主戰場中，各細分行業都存在一定的價值空間，但對於新入者而言，運營、服務能力往往是極易忽視的關鍵點。

億歐近期接觸的一家企業「公寓家」，同是空間運營領域的參與者，作為老牌長租公寓運營商優帕克的戰略投資的互聯網公司，公寓家定位長租公寓資產運營服務平台，以「B2B2C」的形式，整合數以萬計的中小房產運營方，再觸達房東和租客。

公寓家聯合創始人兼COO楊劍凌，曾擔任阿里巴巴無線事業部碼業務負責人，創辦圖片分享社區「圖釘」（2012年被新浪收購）。2014年，加盟優帕克互聯網事業部，參與公寓家整個項目的籌建工作。

供給、需求達到平衡點，房子是用來住的

據中國房地產業協會會長劉志峰近日透露，2017年我國住房租賃市場租金規模約為1.3萬億元。從我國租房市場的需求結構來看，流動人口仍是租房需求的主力軍。

縱然，自2015年我國流動人口總量有下降趨勢，但整體佔有量仍保持較大比重。可以預見的是，解決大城市人口住房問題，優化租賃市場將是房地產長效機制中不可或缺的重要一環，可以有效地推動房產行業穩定發展，促進房產回歸居住屬性。

當市場供給與需求達到一定的平衡點，房子的使用需求顯現，相比租金等因素更多用戶開始關注居住體驗和質量。與短租公寓經營理念不同的是，長租公寓在房屋改造、租後服務等方面會加入更多的投入。但是，投入成本增加後，對應的租金難以成比例增長，因此在長租公寓市場中，運營商難逃收房成本與租金收入入不敷出的「怪圈」。

相比之下，公寓家的經營模式顯得輕了許多。以提升運營效率為核心搭建B2B2C平台，幫助運營商、二房東、個人業主「盤活」手中資產，創造收入的同時也在滿足C端用戶高品質住房需求。楊劍凌表示，運營商、房東的痛點在於房屋空窗期長、租金低、運營資金不足。租戶的痛點在於房源信息不對稱、房屋質量差、租金高等。

針對各自痛點，對房源和租客進行優化配置，大致執行以下方案：

其一，針對供給端，對老房源進行專業化租賃裝修改造，在外觀設計、傢具設備等方面為房源做升級，讓其更符合該區域租客長租需求。楊劍凌對億歐透露，公寓家對房源和租客進行優化配置以後，溢價普遍能到50%以上。改造前空置或者開價5000也難租出去的老房子，改造後的租金則能提升至1萬還經常被租戶排隊搶租。「太多存量房源因為不適配用戶需求而被『閑置』下來」楊劍凌說，「未來消費升級浪潮之下，老化的固定資產首當其衝」。

另一方面，圍繞需求端，公寓家布局租前、租中、租後三大服務線，搭建包括房源推廣適配、軟裝商品採購，以及專業保潔、消毒、維修等生活服務的供應鏈平台，通過平台化運營優化資源配置，滿足不同層次的用戶需求。

不滿足於撮合交易的屬性，公寓家要做「資產的優化師」

整體了解下來，公寓家在做的事可以簡單概括為：整合B端房源，優化服務升級C端需求。長租公寓市場的最大特點在於分散。據楊劍凌提供的數據參考，品牌公寓運營商的房源在市場總量佔比中僅為2%，對比國外成熟市場日本是30%左右，美國是12%。當主流房源依然散落在中小型公寓運營商或個人房東手中的時候，整合零散房源的價值便會顯得尤為重要，假設房產的擁有者或運營者沒有途徑將手中的資產「盤活」，實則是對空間的巨大浪費。

「公寓家平台不滿足於撮合交易這一環，我們更願意將自己定義為』資產的優化師』和『公寓運營的管家』。」楊劍凌表示。

公寓家的主流租客畫像基本集中在30到45歲的新中產人群。這部分人群對生活品質有著極高的要求且不願意浪費過多的時間去比價看房。他們常在確定意向區域後，找到中介看上兩三套房源便簽約合同。因此，房產中介也是公寓家平台供應鏈的重要合作夥伴。

楊劍凌進一步表明觀點，互聯網的精神一直是去中介化，但是我們通過在行業內摸索的多年經驗積累發現，未來5年內中介存在的價值將不能被取代。

億歐認為，公寓家初期選擇中高端收入人群作為目標客戶可能基於兩點考量。一是，這部分群體消費能力強，付費意願高，一定程度上可以減輕平台盈利的壓力。二是，市面上大部分長租公寓玩家都是從中低端房源和消費群體做切入，這部分群體體量較大，因此對平台的房源體量有很高的要求。公寓家轉變發展思路，將受眾對象稍作區分，既避免陷入以「粗暴」形式佔領市場的燒錢戰，也給平台足夠的發育市場、沉澱數據的時間，當平台各領域打通後，服務也會逐漸下沉，覆蓋更多的用戶。

盈利者寥寥，技術在公寓領域的應用想像空間巨大

政策利好、市場廣闊、資本加持後的公寓行業迎來大繁榮。連鎖酒店、大型房企、中介機構、創業公司都想在公寓市場分割一塊蛋糕。但激烈的競爭背後，必將帶來行業的重組和洗牌，企業具備哪些要素才可以長久地立足公寓市場呢？

一是，成本的把控包括獲客成本、收房成本、裝修成本。目前長租公寓品牌在獲取房源時主要有兩種方式：一種是集中式公寓，即拿下整棟房源或其中的幾層房源，按照統一裝修標準並配備租後服務，其收入主要來源於租金及物業管理費。另一種是分散式公寓，即管理分散在個人（二房東）手中的房源，進行裝修改造，以租金賺取收益，並提供租後管理。公寓家則開創出平台化發展的第三條路，產品上兼容並蓄，但避開了運營商最痛的「成本坑」。

二是，多頭盈利模式。長租公寓因前期投入成本較大，盈利者寥寥，燒錢擴張何時是盡頭？單一的盈利模式，難免在後期發展過程中遭遇瓶頸。在平台模式下，全方面地幫助中小型運營商提升公寓運營效率及利潤空間。延長產業鏈範圍，覆蓋與租賃相關的保潔、維修、託管、金融等業務，通過優化資源配置創造共享模式下的贏利點，也是可嘗試的空間。

最後，通過智能技術對已有模式賦能，不斷提升服務質量。如今再談人工智慧、大數據、物聯網等智能技術，並非僅停留在紙上談兵階段，而是更多的去關注技術與場景的匹配度和具體落地情況。

公寓家在人工智慧技術的應用上也有布局。2018年3月，公寓家宣布啟動「AI公寓」戰略。優先為平台上優質中小運營商及個人業主所管理的公寓安裝包括智能門鎖、智能煙感、智能室內溫濕計、智能空氣凈化器等智能家居產品。同時將「公寓」打造成一個「大數據空間」，通過SaaS系統、大數據分析為中小運營商提供運營決策參考。

據公寓家官方提供的數據得知，目前已擁有近50萬套房源，7000多個中小運營商，覆蓋北上廣深等18個城市，而公寓產品則囊括集中式公寓、分散式公寓、新舊式里弄房、老公房、老洋房等。

房產市場走勢明了，從「增量」到「存量」其中留給公寓玩家的市場空間很大，但面對上萬套房源做好供應資源管理、把控成本、保證服務質量將更加挑戰企業的運營能力。

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