佳兆業進擊粵港澳大灣區：手持212億現金 1.5萬億貨值

粵港澳大灣區規劃綱要呼之欲出，大灣區建設即將駛入快車道。據相關人士透露，粵港澳大灣區規劃綱要正在制定過程中，很快會出台實施。分析師認為，粵港澳大灣區建設將利好交通、地產等行業。

作為深耕粵港澳大灣區的龍頭企業，截止2017年底，佳兆業(01638)舊改佔地面積達2400萬平，以容積率2.5估算，其建面達6000萬平，加上大灣區土儲建面1300萬平，佳兆業大灣區總建面超7000萬平，可釋放貨值高達1.5萬億，是真正的「大灣區地王」。厚積薄發，佳兆業主營地產業務有機會2年內規模翻倍，邁入千億陣營，中長期可實現高質量增長。

據智通財經APP了解，截至2017年12月底，佳兆業有現金及銀行存款212億元，且凈負債對總資產比率為42%，遠低於中國房企普遍70%的凈負債率。而如果考慮到1-4月總合約銷售約121.57億元，加之超過200億的在手現金，對應公司境內一年內到期負債213億，展現公司財務結構得到明顯優化。

大灣區迎史詩級利好 佳兆業舊改貨值大爆發

2017年，得益於專註全國一線及重點二線城市策略的成效，佳兆業銷售業績強勁增長，累計合約銷售額約447.1億元，同比上升49.8%，完成年度目標112%;已售總建築面積為278.6萬平方米，同比增長約22.8%。

立足於重點布局都市圈核心城市以及質量管控的溢價能力不斷強化，報告期內合約銷售均價同比增長22%，近每平方米16048元，其中粵港澳大灣區及長三角區域的銷售貢獻分別達56%及21%，包括深圳、上海及廣州在內的一線城市銷售貢獻占合約銷售的51%，成都、西安、南京、長沙等二線城市銷售貢獻占合約銷售的44%。

過去一年，該公司總資產由2016年的1658億元增加至2134億元，槓桿比率維持在合理水平。公司錄得股東應占溢利約32.8億元，實現核心凈利24.5億元，毛利率由2016年的13%增加至27.3%，反映公司盈利能力穩健提升。

在土地儲備方面，佳兆業積極把握「粵港澳大灣區」和「京津冀一體化」等國家重點政策導向所帶來的機會，深耕一線和重點二線城市，深化核心城市周邊的布局，在與國家戰略的融合中尋找新的發展空間。

值得關注的是，佳兆業僅在大灣區舊改佔地高達2400萬平米，深圳廣州兩個核心城市佔比超過50%(1200萬平方米佔地面積)，其中深圳佔比37%(890萬平方米佔地面積)，廣州佔比24%(580萬平方米佔地面積)。若以容積率為5計算，僅深圳一地舊改面積即高達4450萬平方米。

目前佳兆業基本實現大灣區城市全覆蓋，已進入大灣區11個城市裡的7個，除了香港、澳門及珠三角的肇慶外， 2017年殺入中山舊改市場，已經初步拿到一些大規模項目。

在城市布局上，佳兆業堅定實施聚焦都市圈、押寶大灣區戰略。這個灣區目前有7000萬人口，人口還在迅猛流入，遠期預計一定會達到1億，並且會成為全球最為富有的灣區之一。即便是在全行業規模增速逐漸平緩的情況下，大灣區依然大概率會保持旺盛和持續的房地產消費需求。以此衡量，佳兆業土儲規模，是名副其實的「大灣區之王」，也為未來的高增長提供了充足的貨源。

債務結構持續優化 現金流健康充裕

2017年在樓市調控政策不斷趨嚴的大背景下，中國房地產市場呈現強者恆強的格局，優勢地產企業侵蝕中小房企的市場份額。

以佳兆業為例，2017年其實現合約銷售金額447.1億元，同比上升49.8%，而2018年其銷售目標是突破700億元。

凈利潤來看，2017年凈利潤達30.44億，凈利潤率為6.8%——較低的利潤率源於部分舊有債務問題的解決，2018年的凈利潤率會有大幅度抬升。根據億翰智庫的統計，2017年房企整體歸母凈利潤率均值達到18.32%。

根據此一基數，代入佳兆業2018年的700億銷售目標值，則其凈利潤或將為128.24億元，將會在2017年的基礎上實現超過4倍的增長。

當然，這是較為樂觀的預期，不過考慮到其在大灣區特別是深圳的舊改拿地時間較早，則這一利潤率並非不可能，甚至是更高。甚至保守而言，取用12%左右的凈利潤率，則佳兆業的凈利潤也有84億之多。

再看負債率。

截至2017年底，佳兆業的現金及銀行存款為大約212億元，按年增長了約30%。公司須於一年內償還的貸款約佔總貸款的20%，期限結構合理。

再從整體借款結構來看，佳兆業目前1111億元的借款中，境內借款大部分集中在2-5年內到期，而境外債務則多在5年後到期。公司的策略是逐步減少短期債項佔比，而截止去年年末兩年以上的貸款已經差不多佔到總貸款逾六成，儘管此舉雖在一定程度上增加了利息開支，但是卻不失為現實宏觀金融環境趨緊背景下的一個明智之舉。

智通財經APP注意到，在資本市場，佳兆業積極把握境外市場機遇，於2017年6月30日完成交換要約，並成功發行票面利率分別為7.25%、7.875%、8.50%及9.375%的新二零二零年票據、新二零二一年票據、新二零二二年票據及新二零二四年票據，發行規模為34.5億美元。其後，公司於2017年8月、9月及11月分別發行2.85億美元、8.05億美元及6.19億美元的優先票據，用於再融資現有債務、撥支現有及新物業項目及作一般企業用途。融資安排有效延長公司債務的還款期，並強化企業的現金流管理。

再從管理層方面而言，前深圳人民銀行行長、前國家外匯管理局深圳分局局長、經濟學博士張建軍自2018年3月20日已獲委任為公司執行董事及副主席，使得公司在融資資源方面區獲得最大助力。

繼於2017年5月獲納入MSCI明晟中國小型指數及2017年9月獲納入恒生綜合指數成份股，恒生港股通指數、恒生港股通中小型股指數及恒生港股通小型股指數後，佳兆業於2018年3月5日獲納入恒生綜合大中型股指數成份股，反映公司價值備受市場肯定及投資者認同。

2017年度，佳兆業成功入股南太地產有限公司、廣東明家聯合移動科技股份有限公司及振興生化股份有限公司，並取得佳兆業健康集團控股有限公司(前稱美加醫學科技有限公司)的控制股，以從增強自身綜合運營管理能力，為集團在新經濟形勢下的可持續發展奠定基礎。

未來，佳兆業將繼續發揮佳兆業在大灣區的先行者優勢，靈活調整銷售策略及步伐，加快項目去化及現金回籠。另通過布局多元化業務，增強自身物業運營管理能力，以應對新趨勢下市場變化帶來的挑戰。

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