長租公寓的好時代，房企如何「闖關東」？

從1986年開始，我國進入了解放以來的第三次人口生育高峰期。如今，這部分人群已進入而立之年，住房是他們亟待解決的重要問題之一。然而，限購限貸政策收緊，住房抵押貸款門檻提高，加槓桿買房更加困難，租房成為他們居住方式。

根據《中國流動人口發展報告》，截止2016年底，我國流動人口規模為2.45億人，其中北京、上海、深圳、廣州流動人口佔比分別達到38%、41%、69%、37%。據預測，至2030年，中國的流動人口規模將達到3.27億人。

一方面是房屋價格居高不下，另一方面是龐大的居住問題亟待解決，在「居者有其屋」的政策引導下，租賃住房正在成為解決人口居住問題的重要手段。

最好的時代

5月9日，深創投安居集團人才租賃住房資產支持專項計劃獲得深圳證券交易所評審通過，該產品以深圳市屬人才公寓作為標的資產，是國內首單以公共租賃型住房做為底層資產的REITs產品，獲200億元儲架額度。

5月2日，上交所披露信息顯示，中國恆大在上交所提交的「中聯前海開源-恆大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃」已被上交所受理。資料顯示，該項目承銷商為前海開源資產，擬發行金額為100億元。

4月末，中國證監會、住房城鄉建設部聯合發布了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，對開展住房租賃資產證券化的基本條件、優先和重點支持領域、以及完善住房租賃資產證券化的工作程序等方面進行明確的政策規定。

傳統銀行對租賃市場的支持力度也不斷加大。早在去年底，僅交通銀行廣東省分行與多家房企及住房租賃平台簽署住房租賃戰略合作協議，給予了包括萬科、保利和佛山市建鑫住房租賃有限公司在內的簽約主體合計超過1500億元意向性授信額度，專項用於金融支持住房租賃業務發展。加上其他幾大行，截至目前，銀行對租賃企業的意向授信已突破萬億規模。

政策暖風不斷衝擊躁動的房地產市場，中國長租公寓正在迎來最好的時代！

大手筆布局一二線

在一系列利好政策引導下，房企蜂擁而至，意欲分食萬億蛋糕。據克而瑞數據顯示，在TOP30房企中，已有1/3進入了長租公寓市場。

中國指數研究院數據顯示，目前，百強房企長租公寓已布局已超30個城市，主要集中於北京、上海、廣州、深圳、杭州等一二線核心城市，由於這些城市經濟較為發達、流動人口多，房價收入比高等特點使得租賃人口數量維持較高水平。

萬科在年報中披露：截至 2017 年底，萬科泊寓已在全國29個城市開業96個項目，已開業房間數超過3萬間，獲取房間數超過10萬間。 2018年計劃新獲取10萬間以上租賃住宅，新開業5萬間以上。

在今年的業績發布會上，郁亮明確提出一個目標，要進入全球最大的住房租賃企業行列。

碧桂園於去年5月成立長租事業部，並先後在北上廣深、武漢、廈門等一、二線城市落地項目。去年12月20日，召開長租品牌「BIG+碧家國際社區」的發布會，並宣布在三年內造100萬間長租公寓。

龍湖冠寓方面表示，計劃布局16個一、二線城市，截至2017年底，已開業逾1.5萬間，到2020年，希望進入行業前三名。

旭輝領寓成立一年就已完成了對全國一線、二線核心城市的布局規劃，目前，旭輝領寓已布局北京、南京、無錫、蘇州、上海、杭州、廈門、重慶、成都 9座城市，管理規模已逾15000間。

"做REITS要建立新思維"

儘管長租公寓被稱為萬億藍海，但因面臨前期投入大，回報周期長、資產收益率低等特點，所以也面臨著盈利難度大的險境。克而瑞研究中心調研了行業多家長租公寓企業，發現目前行業平均利潤水平僅僅在2%至4%，現金流回正周期至少需要6年以上。

如此，長租公寓「重」與「輕」是運營者不得不思考的問題，資產證券化是使長租公寓變「輕」的途徑之一。

所謂資產證券化，從本質上講，就是將基礎資產產生的現金流包裝成為易於出售的證券，將可預期的未來現金流立即變現。

受一系列金融利好政策影響，自2017年開始，長租公寓ABS產品從無到有，模式也從相對簡單的租金收益權ABS擴展到更為複雜的類REITs。

據克而瑞城市與投資研究中心不完全統計，目前已經公開發行或獲批的針對長租公寓的ABS產品達二十餘個，主要模式是類Reits。

易居沃頓導師，新派公寓創始人王戈宏近期在某金融峰會上坦言，長租公寓已經不是簡單做運營管理了，而是要做經營，而經營需要大量的錢。

王戈宏表示：「發REITs最重要的是兩點，第一個是資產誰來投資？第二個是誰創造更好的現金流。做REITs的時候，必須要建立新的思維。第一種思維是投資思維，就是價值思維，這個樓到底現在值1億，未來會不會值1.5億，這是一個趨勢判斷。第二是資產管理思維，通過我們的運營機構能不能讓這個東西有價值。」

「闖關東」需要知道這幾點

資產證券化只能在一定程度解決公寓企業面臨的資金問題，卻不能解決其運營以及盈利難題。而長租公寓重在運營，如何在模式端、產品端以及服務端做好運營，依舊是值得思考的問題。

1.模式上，輕資產與重資產結合

對房企做長租公寓的模式中，「輕資產做規模，重資產做盈利」的觀點似乎已成共識。目前，房企也多是輕重結合，並逐步向重資產轉移。

輕資產模式主要從當地國企、政府、村集體等手中，獲取廢舊廠房、辦公樓或住宅樓，並將其裝修改造成為整棟公寓的方式出租，承租期一般在10~15年。這種模式下，通常5年左右可以收回成本。

重資產模式則是收購物業，或者自建項目並裝修改造及公寓運營管理。重資產項目通常需要十幾年、二十年才能實現盈利，但可以享受資產增值。

龍湖管理層曾透露，冠寓輕資產的內部回報率可以達到15%以上，毛利率35%以上。重資產模式的內部回報率在10%左右，毛利率達65%，對輕重比例的分配上也從8：2調整為6：4。

萬科將泊寓輕重比例控制在5：5，與龍湖和萬科的想法類似，多數開發商們更看重通過重資產自持。

廣東省房地產協會專家委員會委員劉策認為，由於長租公寓利潤低、回報周期長，房企做長租公寓需要先通過輕資產做大規模，提升品牌影響力以及運營能力，然後在等待租金上升、租售比回歸合理水平、融資成本合理後，逐步向重資產持有轉型。

2.產品上，細化產品線，小戶型做大空間

根據市場需求以及支付能力不同，人們對長租公寓的預期也不同。

旭輝將長租公寓的目標人群分為三類：第一類是對居住和服務有更高品質要求的外企高管和商務金領；第二類是有一定經濟能力但尚無購房能力，看重環境、社交等附加功能的企業白領；第三類是支付能力一般，對租房有安全、便捷、性價比要求的社會新人，如剛畢業的大學生。

針對這三類客戶，旭輝領寓打造了對應的三條產品線：「品質房型+多功能社交空間+管家式服務」的博樂詩服務公寓、「精緻房型+多功能社交空間+社群服務」的柚米國際社區和「精小房型+多功能使用區域+共享空間」的菁社青年公寓。其中，柚米國際社區是目前領寓的主要產品，佔到三類產品的80%。

在產品設計上，單個房屋大小一般在10-60平米左右，再通過LOFT設計、複合型的收納傢具、廚房等空間共享來實現完整的居住功能。房子是租的，但生活不是，雖然房屋面積不大，但租客往往對居住功能的完整性有較高要求。

3.通過複合業態，賺取增值服務

有人的地方就有社區。對租客來說，房屋只是一個空間，而他們更希望在其中尋找生活。

去年，萬科與網易嚴選合作，在杭州的萬科?智谷項目中首次落地「嚴選HOME」全新場景概念，為租客提供全新的空間體驗。

今年5月，BIG+碧家與小米有品首次達成深度戰略合作，開啟龍頭房企在長租公寓領域跨界「新零售」的又一次探索。

公寓企業正在不斷加大在配套生活服務領域的探索。基於線下社區，有企業通過線上平台提供社交O2O服務和增值服務。在租戶養成購買生活服務的習慣後，進一步推薦培訓、理財等更多與工作、生活、學習相關的服務，目前現在已經有品牌公寓嘗試租金分期貸等。

碧桂園長租公寓公司總經理楊鵬在某論壇上指出，以房屋租賃REITs為資金來源，房屋租賃為基礎，打造擁有公寓、產業、文旅、商業、辦公等全套體系的全業態租賃城市……

· END ·

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！