樓市正處於危機前夜！二十年來槓桿是如何轉移的？

來源：京郊樓市匯（jingjiaoloushihui），轉載已獲得授權，不代表鳳凰網房產觀點

中國人向來對「8」這個數字情有獨鍾，認為其具有財運亨通的寓意。然而縱觀近20年的經濟發展來看，「8」這個數字的出現，卻往往伴隨著某種危機的發生。

有一些人，稱這種現象為「逢8必變」。

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1998年啟動基建模式

1998年爆發的亞洲金融危機，中國出現了生產過剩和勞動力過剩的雙重過剩壓力。於是，國家一聲令下，右手托著房市，左手舉著國債，開始對中國基建進行大規模投資。也是從這時候開始，中國開啟了「基建狂魔」的模式。

面對雙重產能過剩，中國只能擴大內需市場，將成本轉嫁給國內。這一時期國家層面推出的「新農村建設」，「西部大開發」等戰略部署，也都暗含削減過剩產能的意圖。

第一輪接盤俠應時而生。直到今天，每當中國經濟遇到困境，通過拉動內需來轉嫁金融風險，依然屢試不爽。

2

2008年貨幣放水，產能過剩

十年後的2008年，美國爆發了次貸危機。居民瘋狂加槓桿購房，導致樓市泡沫破裂，金融市場一度瀕臨破產。於是美聯儲出手，進行量化寬鬆，瘋狂加印美元。金融市場的槓桿成功轉移到美聯儲手裡。

連續幾輪的量化寬鬆，使美國的債務大幅縮水。與此同時，中國的外匯儲備也遭到貶值。就這樣，美國通過美元霸權，向外輸出通脹。源源不斷的熱錢流入中國，需要央行進行結匯，發行等值的人民幣，於是槓桿轉移到中國央行手裡。

面對金融風暴強烈衝擊，為了刺激經濟快速發展，2009年政府放出了「四萬億」這個大招，對整個國民經濟加槓桿。在這種背景下，各地大規模基建項目紛紛上馬，製造業企業盲目擴張，地產市場加快布局。就這樣，在大規模信貸刺激下，債務水平一路狂飆，加之熱錢的作用，經濟增速回暖迅速，樓市也像被打了春藥一樣，迅速上升。

第二輪接盤俠，就這樣一往無前的進入樓市。

然而，加槓桿下的中國經濟，雖然增速回暖，但副作用強烈。隨著嚴重的產能過剩問題，經濟又開始下滑。

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2018年，何去何從？

自2008年開始，地方政府通過加槓桿，製造了漂亮的政績，各類新區應運而生，一幢幢高樓拔地而起。可好景不長，很快各地樓市的熱詞變成了「空城」、「鬼城」，曾經火爆一時的房地產市場如今也面臨著「一地庫存」的尷尬。

房子太多賣不出去怎麼辦？大量降價是不可行的，因為這會影響房地產市場的「健康發展」。所以，只能通過政策的支持，刺激人民出手救市，美其名曰「改善剛需」、「改善住房條件」。

是時候，輪到第三輪接盤俠救市了。

於是，我們看到，從2014年開始，各地購房政策開始鬆綁。二三線城市紛紛取消限購，信貸政策也持續跟進，降低首付款比例，下調貸款利率。可這並沒有完全激發人們的購房慾望，更多的人持觀望態度。

於是，大招來了。2017年各地開始實行棚改貨幣化。這項政策的核心在於貨幣化。房屋拆遷後的補貼變成了貨幣，老百姓「窮的只剩下錢了」，只能拿錢去買房。這個政策的落地可謂立竿見影，各地樓市的庫存情況得到很大程度改善。

2018年，一批二線城市放寬落戶政策，設立人才新政。各地間展開了一場聲勢浩大的「搶人」大戰。加之前幾年的去庫存影響，徹底激發了人們購房慾望。幾年前那種「人搶房」的戲碼再次上演，房價也隨之水漲船高。

4

20年接盤俠成長史，就是槓桿轉移史

回顧20年槓桿輪動史，也就是接盤俠20年的成長史。每一次槓桿的轉移，就意味著需要更多接盤俠來買房，承擔房價上漲的成本。

有了當初加槓桿的經驗教訓。這次去槓桿的過程，也要警惕各類風險的發生。於是，2017年，資產新規正式落地，這場百億資管的馴化戰役，才真正事關中國的未來。

但短期房價過快上漲，也往往伴隨著金融危機。國家去了槓桿，老百姓加了槓桿，局勢依然不容樂觀。

今年一季度經濟增長6.9的這個數字其實很好，我也相信數據的真實性，但宏微觀出現了背離，這其實反映的是結構性問題、行業間、地域間的分化非常嚴重。

一方面資產價格一路走高，股權投資、股市、債市虛假繁榮。再看實體經濟，製造業企業、零售企業、很多商鋪都關門了，很多製造業企業退出市場。

而擺在我們面前經濟領域當中最大的問題就是債務問題，槓桿過高的問題。如今去槓桿正在進行，但解決的難度極大，也需要一個長時間的過程。資產泡沫可以被捅破，可債務不會憑空消失。

我們的經濟表面上花容月貌，十分亮眼，但背後的風險也需要每個人去正視。

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