「折價七成定增」引得市場驚魂，誰在拋售新城控股？

新城控股「折價七成定增」的調整，一度引得市場拋售，盤中跌幅一度超過6%。目前，房產上市公司A股融資，幾乎處於停滯狀態，折價定增似乎只是例行公事。真正被投資的擔憂的，應該是新城控股近年來高槓桿拿地帶來的風險。公司主要從事商業地產，配套銷售住宅。而三四線城市未來房價走勢存疑，此時相對高價拿地，恐對公司未來帶來不確定性。

5月21日晚間，新城控股一則折價定增公告惹得市場驚魂。照公告的意思，新城控股擬以8.23元的底價，發行約4.62億股。而截至5月21日收盤，上市公司股價為32.00元，總股本為22.57億股。

這意味著，新城控擬折價超7成的定增低價，來發行佔總股本兩成的新股。顯然，這是難以被市場及監管部門接受的。對此，投資者深受衝擊，5月22日開盤後，新城控股一路下行，最大跌幅超過6%，截至收盤報30.46元，下跌4.81%。

或許，投資者真正擔憂的，是高槓桿拿地，高速擴張帶來的不確定性。

「例行定增」？

新城控股此次最為人詬病的，就是超低價定增方案。不過在地產股定增融資高度受限的情況下，新城控股此次嘗試，只能說是例行公告，實際影響力並不大。

新城控股於5月21日進行分紅除權，由於定增尚在進行之中，在除權後，也需對定增價進行調整。根據公告顯示，定增發行底價由9.04元下調至8.23元，同時發行股份由不超過4.20億股調整為不超過4.62億股。

也就是說，上市公司分紅，原有股東享受到分紅，因此定增低價也需要相應地調低，同時，定增額一定，所以調高募股規模。

此次定增始於2016年，當年3月8日及3月25日，新城控股董事會、臨時股東大會會議審議通過的《關於公司非公開發行股票方案的議案》，該議案中，本次非公開發行股票擬募集資金總額不超過50億元，發行價格不低於12.28元，發行不超過4.07億股。

期間，由於兩次分紅送轉，發行低價分別調整為9.37元和9.04元。值得注意的是，新城控股此次定增，2016年7月1日就通過證監會審核了，不過，一直沒有拿到核准文件。

目前，地產公司在A股IPO和定增融資的閘門，似乎暫時性關閉了，新城控股能夠突破的概率，可能比較微小。

實際上，新城控股定增低價與市場價之所以相距甚遠，還是因近幾年新城控股股價瘋漲所致。2016年3月定增方案通過是，新城控股股價還不足10元（前復權），而目前股價已超過30元。

高價拿地，重倉三四線

或許，新城控股遭拋售，不僅僅與「例行定增」公告有關，對風險的擔憂，尤其是負債水平的擔憂，可能是拋售的主因。此外，低價定增可能八字沒有一撇，卻容易造成投資者恐慌踩踏心理。新城控股自2018年1月站上44.96元的高點後，此後四個月持續震蕩下行。

從2017年年報中可以看出，新城控股是一家住宅與商業地產並重的地產開發商，其中住宅銷售收入218.37億元，佔比54.85%，綜合體銷售169.56億元，佔比42.59%。而2016年同期，上述兩項收入佔比分別為58.44%和39.96%。

新城控股憑藉高槓桿運行的方式，近幾年業績大幅上升。在嘗到甜頭後，上市公司繼續擴張，自2017年3月至12月，通過招拍掛、合作、併購等途徑，新城控股共斥資502.26億元狂攬77個地塊，除江蘇大本營外，其足跡遍布廣東、上海、浙江、山東、廣西、湖北等全國20個省市。

值得注意的是，吾悅廣場大部分都位於三四線城市，這些城市的房價在2017年內經歷了快速上漲。麵包漲價了，麵粉也跟著漲價。據中原地產上述統計數據顯示，三、四線城市土地出讓金有明顯上漲，多城賣地收入超過500億元。部分三、四線城市土地溢價率現同比暴漲，有的上漲3倍－4倍，多則上漲7倍，甚至近13倍。比如，金華市土地溢價率同比上漲1294.93%。

然而多家業內機構人士對於2018年三、四線樓市都持謹慎態度。鏈家研究院認為，2017年三四線城市樓市火爆的部分原因是一二線城市調控的「溢出效應」。大部分三四線城市存在人口流出、老齡化等問題，而且主要靠本地人口消化的現實，對於房地產市場的長期支撐動力不足；國泰君安也認為，三四線城市長期看，由於缺乏產業和人口支撐，棚改貨幣化安置的拉動效應將會逐漸減弱。

業績與風險賽跑

新城控股的模式，與萬達比較類似，均屬於「現金流滾資產」，通過建設購物中心，同時配套出售大量商鋪和配套住宅。此外，通過自持物業進行融資，也可以獲得現金流。

這樣的好處是可以通過高周轉進行高速擴張，一旦銷售和融資遇到問題，上市公司資金鏈便會面臨風險。

目前，旗下購物中心吾悅廣場已經進入了42個城市，新城控股聯席總裁、商業地產主管陳德力計劃，未來三年將每年開出25個吾悅廣場，到2020年達到100座。

若銷售放緩，新城控股回收現金流的能力將大幅下降，考慮到新城控股的負債狀況，或許這引發了投資者的擔憂。數據顯示，2013年末新城控股的負債總額為346.45億元，佔總資產的比例達到76.64%，隨後儘管2014年略有下降，但隨著2015年公司開始大舉加槓桿拿地，負債總額及站總資產的比例迅速上升，截至2017年末，公司負債總額為1575.45億元，佔總資產的比例也高達85.84%。

有業內人士表示，現在商業綜合體已經是紅海，大部分城市的商業綜合體是超飽和的，新開商業綜合體即使能踩著前輩們的屍體獲得開業成功，背後的財務數據也一定是難看的。

2016年，上市公司營收279.69億元，同比增長18.67%，凈利潤30.19億元，同比增長64.41%。2017年，上市公司營收405.26億元，同比增長44.89%，凈利潤60.29億元，同比增長30.19%。

從財務數據上看，一切運行良好。不過，現金流狀況的惡化，似乎說明新城控股資金狀況並不樂觀。2017年經營性現金流凈額為-104.85億元，而2016年同期為80.97億元。經營性現金流凈額由正轉負，下降了超過180億元。

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