「532」已成過去式，天津房價最新格局……

對於天津市的房價格局，一直都被認定為「5-3-2」，即內環均價為5萬元/平米，中環均價為3萬元/平米，外環均價為2萬元/平米。更有傳言將會變成「8-5-3」。

那麼，目前天津的房價格局到底是什麼樣的呢？365數據調查組針對此問題進行了調查、梳理，得出了事實真相。

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用房價梯度來看天津樓市格局

所謂房價梯度，是對住房價格區域差異的一種度量指標，指隨著與城市中心區距離的增加，住房價格遞減的一種程度。

天津的城市發展結構不像北京「攤大餅」一樣，天津是以射線的方式由市中心像外環輻射。

提起「三環十四射」，可能每一個天津市民都不會陌生。

天津的街道沿海河而生、蜿蜒扭轉，像一張漁網，然而這張大網也有個基本的形態，即內環、中環、外環3條環行線和14條呈放射狀的幹線，天津人稱之為「三環十四射」。

放射形幹線穿插於各環線之中，包括衛國道、津塘路、解放南路、西青道等南幹線二條，北幹線和西幹線各三條以及六條東幹線。

而天津住宅的分布基本都是沿著這14條射線布局的，由線帶動板塊，這是天津目前城市發展的主導思路。

目前，衛國道、津濱大道、津塘二線快速路、大沽南路、解放南路、衛津南路、復康路、西青道快速路、鐵東路、京津路、津圍快速路，這些射線就像梯子一樣，住宅項目都掛在了「梯子」的不同地方。

通過在「梯子」上的價格分布，就能一眼看出哪些項目的價格定高了，哪些項目的價格定低了。

衛國道沿線

衛國道沿線樓盤的價格梯度比較明顯，隨之與市中心的距離越來越遠，價格也相對走低，但是可以發現，上東金茂悅的價格這這一梯度中偏高，這與開發商的拿地價格有很大關係。

津濱大道沿線

津濱大道沿線的價格梯度並不明顯，基本都在35000元/平米以上，但唯獨融創融園高層定價26000元/平米，在這一條射線上，這個項目是「窪地」。

津塘二線快速路

津塘二線快速路這條射線上的價格梯度比較正常，按照地理位置的由內向外，價格由高到低，沒有反常。

大沽南路沿線

可以發現在大沽南路這條線上，價格梯度不是很明顯，一直到津南區的二手房區域內，才出現比較明顯的價格梯度。

解放南路沿線

解放南路沿線的價格排布與大沽南路比較類似，但是很明顯，天房樾梅江的價格出現了小逆轉的情況。

衛津南路沿線

衛津南路沿線上，金地平山印和融創181屬於市中心價格比較高的項目，其他項目的價格和區域內都比較匹配。

復康路沿線

復康路沿線的價格梯度比較混亂，按理說格調松間所在位置的價格應該要高於富國高銀所在位置的價格，但事實上卻正相反，而距離格調松間比較近的華苑板塊，二手房均價32000元/平米左右。

格調松間的價格算是「窪地」了，因此也難怪出現「千人搶房」的局面，而富國高銀的定價40000元/平米，很明顯與地段不匹配。

西青道快速路

西青道快速路上的項目不多，目前所有項目都沒有明確的價格。

鐵東路沿線

同一梯度上，金地藝城華府、融創臻園的價格相對更高。

京津路沿線

京津路沿線的房價與區域內都比較匹配，唯獨地王天房勤儉橋地塊由於目前樓麵價過高，未來挑戰不小。

津圍快速路

津圍快速路這條射線上項目不多，由於紫金府和成寧府目前價格未定，因此梯度尚不明顯，但新城樾風華的價格與曠世新城已拉開了梯度。

1、盡量選擇價格與區域梯度相匹配的樓盤，也就是說，價格應隨著距市中心的距離而相應走低，如果出現逆轉，那麼就是不匹配，比如富國高銀、天房樾梅江。地段和產品錯配會很難受。

2、如果在一條射線上，房價梯度比較陡，說明有些樓盤定價相對較低，那麼就是值得入手的，比如格調松間、融創融園。

3、如果射線上的房價梯度比較緩，沒有逆轉，那麼說明這個區域的定價比較合理。比如津塘線、京津路、津圍快速等射線。

特別說明：此次調查以新房為主，如果板塊內沒有新房，那麼已二手房為參考條件；目前人們對區域價格的認知普遍是越靠近環外價格越低，因此，本次調查只考慮合理的地段價值，不考慮產品

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天津真正的房價格局是什麼？

通過這些射線上不同梯度的房價來看，天津市真正的房價格局不是「5-3-2」，而是「6-4-3」。

的確，現在外環線周邊，均價2萬元/平米的項目已經不多見了，尤其是天津南半部分區域，即使是外環線附近，房價也要接近3萬元/平米了。

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天津的房價梯度感——還很強

天津的地鐵至少要到2022年才能形成「大網」，相對來說，目前房價梯度還很明顯。

換句大白話，就是天津單價2萬、3萬、5萬的受眾都能找到合適的房子，甚至低價優質房還不少。

但是有些城市，房價梯度感卻很弱，近郊和市中心的房價沒有懸殊差距。

最典型的就是深圳，舉個例子，深圳當前8條地鐵在運行，總共大約300公里。深圳市中心所在的福田區，住宅均價10萬/平米。而長深高速以北，地鐵3號線末端的龍崗區，距福田區將近40公里，房價普遍在5萬/平米，市中心房價僅這個地方的2倍出頭。

40公里，什麼概念？從天津火車站到大港的距離。

天津的房價梯度感還是很強的，就算縮短一倍距離，20公里，差不多是從天津火車站到張家窩的距離，它們的價差就已經接近2倍了。

但是，天津的房價梯度感很強，這句話又不完全適用。

比如說河西區、南開區、西青區，有沒有發現，這裡的價格梯度感正在「深圳化」，差距慢慢在縮小。

西青區的萬科東第、融僑觀瀾、格調平園等價格已經在35000元/平米左右了，正在排卡的仁恆公園世紀預計均價45000元/平米，這與中環線區域的價格幾乎沒有差距了。

而西青區的萬科翡翠嘉和、金地藝墅家等預計價格也在30000元/平米左右了。

1、發展成熟板塊的房價梯度已不太明顯，日趨「深圳化」，如南開區、河西區；發展相對不太成熟或者新興板塊的梯度較為明顯，如河東、北辰區。

2、由於土地的稀缺性，未來市內六區也將全部逐漸「深圳化」，目前來看，一些房價有梯度的板塊中，低價房的價格將來可能會追平區域整體價格，潛力比較大。

3、發展成熟的板塊不要用房價梯度來衡量，發展的成熟度完全決定房價梯度的大小。

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天津房價梯度分布

按價格區間，可以將天津市內六區和環城四區的樓盤分為1萬元/平米以下、1-2萬元/平米、2-3萬元/平米、3-4萬元/平米、4萬元/平米以上這5個價格梯度。

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