北京擬推租賃型職工宿舍，未來4年解決100萬流動人口居住需求

23日，北京市住建委官網公布《關於發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》（下稱：《意見》），並向社會公開徵求意見。根據《意見》，租賃型職工集體宿舍不得分割銷售或變相「以租代售」，人均使用面積不得低於4平方米，每間宿舍居住人數不得超過8人。

今天，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對觀察者網表示，此類政策的受眾面為城市運行和服務保障行業務工人員，屬於北京當前對各類務工人員住房問題的關注和優惠，

此前，北京市規土委相關負責人也表示，在2017年完成203公頃集體土地供應的基礎上，今後4年，北京將供應約800公頃集體土地用於建設集體租賃住房。

「這至少可以解決100萬左右的流動人口或務工人員的租賃住房需求」，嚴躍進稱。

所謂租賃型職工集體宿舍，是指專門躉租給用工單位，用於單位職工本人住宿並進行集中管理的房屋。

嚴躍進指出，此類政策明確提出了「躉租」的概念，實際上是對於獨立樓棟項目的統一租賃和統一管理的模式，而且直接和用工單位進行對接。

《意見》明確了增加租賃型職工集體宿舍供應的主要渠道：

第一類是在集體建設用地上規劃建設或改建：

第二類是產業園區配建或將低效、閑置的廠房改建；

第三類是各區結合區域規劃調整需要，將閑置的商場、寫字樓或酒店等改建。

值得注意的是，作為13個試點集體建設用地建租賃住房的城市之一，北京正大力推動此類項目的建設。

「該模式豐富了北京房屋租賃市場改革的內容，或將成為全國其他城市學習的模板，有助於抑制房價進一步上漲」，嚴躍進分析道。

他表示，從此類供應目標來看，應該是說土地的佔地面積概念，所以相當於增加了800萬平米的佔地面積，按照一般的住宅項目，容積率達到3來進行推算，可以形成2400萬平米的租賃住房面積。

若按照此次人均4平米計算，那麼理論上可以解決600萬人的租賃住房。

「當然這個是最極限的或者說最大的一個可租面積。從實際情況看，考慮到公攤等面積，人均住房面積或達到12平方米的規模，即考慮到樓道、公共綠化帶、房屋的建築結構等，如此計算，至少可以解決100萬左右的流動人口或務工人員的租賃住房需求」。

不得面向家庭出租

不過，並非所有物業均可改建為職工集體宿舍。

《意見》要求，租賃型職工集體宿舍的建設、改建，應符合城市總體規劃、區域功能定位和產業發展等要求，以及《北京市規劃和國土資源管理委員會關於發布的通知》規定，有利於促進職住平衡。

另外，用於改建為租賃型職工集體宿舍的建築，應是獨立成棟（幢）或可實行封閉管理、建築面積達到500平方米以上的獨立空間。

「違法建設、居住公共服務設施等不得改建為租賃型職工集體宿舍」。

《意見》還專門強調，改建的租賃型職工集體宿舍，土地性質、使用年限和容積率不變。

在運營方面，《意見》規定租賃型職工集體宿舍不得分割銷售或變相「以租代售」，人均使用面積不得低於4平方米，每間宿舍居住人數不得超過8人。

租賃型職工集體宿舍可以由建設、改建主體負責運營，也可以委託專業住房租賃企業運營管理。

運營主體應當將租賃型職工集體宿舍對接躉租給用工單位，不得直接面向個人或家庭出租。

單次租賃合同期限一般不超過3年，最長不超過5年，鼓勵租賃雙方就租賃合同一年一簽。

用工單位須位於本市且在本市註冊，所處行業符合本市和區域產業發展需要，未列入產業禁止和限制目錄。

用工單位不得將租賃型職工集體宿舍的床位面向家庭出租，或出租給本單位職工以外的人員居住，並應當及時清退不符合條件的職工。

將搭建職工集體宿舍供需對接服務平台

在服務機制方面，北京市住房城鄉建設委將依託全市住房租賃監管平台和網路交易平台，搭建租賃型職工集體宿舍供需對接服務平台，為各區發展租賃型職工集體宿舍提供服務和技術支持。

同時，鼓勵各金融機構積极參与租賃型職工集體宿舍建設、改建，提供金融支持。鼓勵社會資本參與租賃型職工集體宿舍改建。

據《北京青年報》報道，北京市住房城鄉建設委會同金融管理部門，針對集體建設用地建設租賃住房融資貸款要求特點，正積極研究支持集體租賃住房的長期貸款政策。

目前，國家開發銀行北京分行、農業銀行北京分行、建設銀行北京分行、華夏銀行等第一批4家銀行已確定最長期限為30年的融資貸款方案支持集體建設用地建租賃住房。

對於將租賃型職工集體宿舍出租給不符合條件的用工單位或個人的運營主體，和不再符合租住條件而拒不退出集體宿舍的用工單位、個人，在供需對接服務平台錄入相關信息，情節嚴重的列入負面清單。

有利於穩定租金

嚴躍進坦言，此類租賃住房和集體建設用地開發、閑置廠房項目盤活等掛鉤，體現了較好的用地制度的改革。

「此類集體宿舍推出以後，將有助於解決北京各類流動人口的租賃住房需求，同時也實現了對流動人口的有序管理，所以既是住房制度改革中的一個發展內容，同時也是當前人口管理和產業管理的一個輔助內容」。

《北京青年報》援引魔方公寓華北分公司總經理桑旭家的話稱，《意見》及時回應了市場的客觀需求，一舉多得，既有利於盤活利用存量閑置房源，又能有效解決務工人員租住問題。

另外，北京房地產中介行業協會會長、中原集團首席運營官李文傑表示，《意見》相關規定防止了利益的固化，堵塞了漏洞，形成了管理上的閉環。

「需要強調的是，改建的集體宿舍，土地性質、使用年限和容積率都不變，僅僅是改變使用用途，而且區別於普通租賃住房，集體宿舍解決的是職工本人的住宿問題，而不是解決家庭成員居住生活等問題」。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松則認為，北京住房租賃市場租金相對較低的小戶型房源供不應求，而床位式租住產品幾乎空缺。

《意見》提出多渠道增加專門躉租給符合城市發展需要的用工單位、用於單位職工本人住宿的租賃型職工集體宿舍，通過提供單人間、雙人間、多人間等多樣化的產品，滿足務工人員多層次的租住需求，從而有效增加了這類租賃產品的供應，完善了多主體供給、多渠道保障、多層次的租賃住房體系，實現供需匹配，有利於穩定租金。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，現在借鑒學校、部隊、產業園區集體宿舍的做法，推出租賃型職工集體宿舍，能夠就近解決這些城市運行和服務保障行業務工人員最基本的居住問題，解除這些人員安全、穩定居住的後顧之憂，促進職住平衡。

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