南京樓市出現五大信號，預示未來房價走向

5月19日晚上，住建部在官網上公布了一篇題為《住房城鄉建設部重申：堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆》的通稿，重申?堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆。

截圖來源：住建部官網

在2018年前五月，不管是在宏觀調控上，還是在具體細則上，南京樓市都是在強控之下，南京房價總體態勢平穩。那2018年後半程，南京樓市又會如何呢？

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堅持房住不炒，樓市繼續嚴控！

「房子是用來住的，不是用來炒的」首次出現是在2016年12月中旬的中央經濟工作會議上。2017年10月，十九大報告提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

南京，作為熱點城市，更是多種調控手段組合出擊，力度深度均前所未有！

2017年5 月 13 日晚，「寧十條」出台。南京市政府辦公廳下發關於進一步加強房地產市場調控的通知，其中明確規定，新購住房在取得不動產權證後 3 年內不得轉讓。

2017年8月18日，《南京市住房租賃試點工作方案》正式發布，試點「商改租」，試點低效用地、集體土地建租賃住房，推行「購租同權」等。

在《住房城鄉建設部重申：堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆》的通稿，重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆。其中在第三條「抓緊調整住房和用地供應結構」中特別點名南京。要求各地要有針對性地增加住房和用地有效供給，切實提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例，提高住房用地比例，熱點城市住房用地佔城市建設用地的比例建議按不低於25%安排，大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。

不難看出，2018下半年依然會是樓市的嚴控期！

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美聯儲或將很快啟動加息

南京信貸或更趨緊張

從首套房貸利率基準上浮10%、15%到上浮20%。南京首套房貸款利率目前已全面進入上浮20%的時代！

可以發現，信貸的緊張程度在短期並不會明顯放鬆。

不僅如此，以目前外圍的市場背景看，中國被動加息的概率正在增大。據新華社今日消息，美國聯邦儲備委員會２３日公布的上次貨幣政策例會紀要顯示，多數美聯儲官員認為，如果未來經濟數據大體上支持當前美國經濟增長前景，美聯儲可能很快適合啟動下次加息。而據民生證券研究院院長管清友表述，中國在金融周期上只比美國晚半拍，必然會經歷加息、減稅的過程。

如果加息，提高基準利率，對購房者和樓市來說，將會帶來更大的壓力！一方面，賣房難，小型房企資金壓力變大；另一方面，買房難，首套房利率已然上浮20%，如果基準利率再提高，無疑是雪上加霜，但同時也打擊了投機性炒房行為！

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市場分化明顯

高價地處境尷尬

據西祠房產統計，2017年出讓的9幅地塊中，僅3幅在今年可能會有所動作，分別為銀城G99、金輝G102和常州星河協通G101，而這三幅地塊拿地時間均為2017年2月！

數據來源：南京網上房地產

而在2016年3月19日，南京國土資源局在發布《南京市2016年經營性用地出讓計劃》提出要求，住宅地塊開工時間原則上不得超過土地交付之日起半年，建築面積小於10萬方開發周期不超過2年；10萬方以上地塊開發周期不超過3年。一方面，由於政策，地塊「被迫」入市，另一方面，由於限價，高地價投資額巨大，房企預期價格無法短期實現，入市一拖再拖。可以說，南京高價地的處境尷尬。》》》「四限 」的論戰已嗨場！真正的「當事人」卻在瑟瑟發抖！

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長租公寓獨佔風頭

未來或成房企趨勢

自去年以來，「租售並舉」成了全社會的熱詞，各項利好政策的釋放，南京樓市格局也在悄然發生改變。

2017年7月份，南京被列入全國加快發展住房租賃市場的12個試點城市之一，鼓勵開發商、中介機構變身「房東」，通過設立專門的住房租賃企業向社會提供租賃房源。同年年8月4日，江蘇省政府辦公廳轉發了省發改委《關於當前深化全省經濟體制改革重點工作意見》，提出要逐步建立符合市場規律、購租並舉的住房制度。8月15日，南京市政府就發布新政《南京市住房租賃試點工作方案》，試點「商改租」,明確提出實行租購併舉、培育和發展住房租賃市場。

5月3日，南京國土資源局公布了《南京市2018年度國有建設用地供應計劃及實施方案》，今年南京預計供應600公頃商住用地，其中租賃住房用地佔比不少於30%，也就是說，租賃住房用地有望超過180公頃。

數據來源：南京市土地市場網

此外，自去年7月5日，南京目前共計出讓了17幅配建保障房地塊，總計將建設23.54萬平方米的保障房。

數據來源：南京市土地市場網

對於租賃房源的補充，南京還將多種渠道新建，比如原來的一些低效用地，如工業用地、辦公、商業用房，經過部分改造就可以拿出來做租賃住房，再加上集體土地入市、商辦地塊轉租賃、人才安居房等在內，業內人士預測，兩年後，南京有望端出873萬㎡的租賃房「大蛋糕」，可以作為房地產市場的有益補充。

在一系列鼓勵租賃的政策背景下，房企也開始轉戰租賃領域。有數據披露，目前全國綜合排名TOP30的房企中,已經有1/3的房企通過不同方式參與到長租公寓領域。

在今日下午，南京長租公寓行業兩大品牌商——東南青年匯以及萬科長租公寓品牌「泊寓」在南京舉行了戰略合作簽約儀式，雙方將在項目拓展、產品創新、營銷運營等方面開展深層次的交流與合作，並共同出資成立合資公司發展青年公寓項目，為南京的青年人才安居提供更加優質而廣泛的服務。

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住建部點名

共有產權房供應比例未來或大幅增加

共有產權房，簡單來說，就是政府與符合條件的申請人按照一定的比例出資把房產買下來，共享房屋產權。待將來符合條件出售後，共享房屋所得收益，當然購房人也可將政府的那部分權屬購買過來。

南京從2016年起供應共有產權房，2017年已經累計選房十批次，四大保障房片區的房源已基本分配完畢。2017年12月底最後三批選房一共供應1499套房源，其中有相當一部分是此前已經給各區用於拆遷安置但還沒有落實到具體人頭上，又被政府收回的。

而在住建部官網發布的《住房城鄉建設部重申：堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆》的通稿中，特別點名南京等熱點城市，要求這些城市住房用地佔城市建設用地的比例建議按不低於25%安排，大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。

根據《南京市保障性住房共有產權管理辦法（試行）》，南京市可建住宅建築面積在5萬平方米以上的商品住房項目中配建共有產權保障房，當達到最高限價後，將由此前的搖號改為競拍保障房面積，目前已有多個商品房地塊安排配建數十萬平方米的保障房面積。

據2017年12月27日的《學習時報》報道，未來的住房供應將會是政府（或單位）擁有產權的公共租賃住房、政府和個人共同擁有產權的共有產權住房和私人擁有完全產權的私人住房組成的，也就是說，未來的住房市場將會是商品房、租賃房和共有產權房「三分天下「！

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