丹東樓市，剛開始火，就要涼了？

由於近期朝鮮局勢的變化

看重商機的人們湧入丹東搶購房產

5月6日，丹東一處售樓中心湧進許多買房者。

朝鮮局勢起伏下的丹東樓市

本文首發於總第853期《中國新聞周刊》

近日，朝鮮局勢變化，為丹東新區——這個8年前人們眼中未來的中朝邊貿窗口、近4年來人們眼中的「鬼城」——又一次帶來了巨大的經濟發展預期。

其中，最顯性的變化便是樓市。外地投資客，以及一些丹東的本地人，紛紛前往丹東新區購房。現在無人知道，丹東新區的未來，到底是會真正迎來光明，還是像8年前一樣，終究只是一個夢境。

暗流涌動

3月28日夜裡，白光領坐在山東菏澤家中的沙發上刷手機。他在一款視頻軟體上，看到金正恩非正式訪華的消息。他意識到，距菏澤1000多公里的遼寧丹東，商機或許即將到來。

丹東是遼寧省的地級市，與朝鮮第四大城市新義州隔江相望。它是中國國內對朝貿易最大的口岸城市，位於老城區的鴨綠江大橋邊，邊貿公司雲集，大橋上的鐵軌和公路直通朝鮮，佔據70％的中朝貿易量。此外，丹東還是國內首個擁有赴朝旅遊特許經營權的城市，旅行社分布在鴨綠江大橋附近，遊客花700餘元便可參加去往朝鮮的一日游旅行團。外界普遍認為，如果朝鮮局勢生變，丹東將是經濟上受到最大影響的中國城市。

白光領是一個商人，在山東菏澤賣手機，也賣布料。3年前，由於菏澤的手機和布料店越來越多，他的生意不再景氣。年前，他計劃和妻子去內蒙古、西藏考察商機，在他的想像中，那邊偏遠、經濟不發達，競爭少。

得知金正恩訪華的新聞那天，白光領改了主意，向妻子提議去丹東做生意。他想，如果朝鮮改革開放，他可以將年前的商業計劃移植丹東，把手機、布料賣給朝鮮人。但他的妻子讓他不要貿然過去，「投資不過山海關」的說法讓他妻子心存顧慮。

正在白光領猶豫是否前去丹東的第二天，丹東新區某一樓盤的銷售經理謝棟樑，已經零星見到一些因感覺朝鮮局勢會發生變化前來看房的客戶。這些客戶大多是丹東本地人，其中一些人是為自己買房，另一些是接到外地親戚朋友的電話，幫助別人預定房產。

這是整個丹東新區這一輪樓市萌動的縮影。《中國新聞周刊》走訪的售樓處的工作人員都提到，自從金正恩訪華以後，樓盤的客戶漸漸增多。

謝棟樑意識到，丹東新區地產商等待多年的機會——朝鮮局勢好轉，似乎真的要來了。過去8年中，丹東新區的房地產業因朝鮮崛起，也因朝鮮陷入漫長的焦灼。

謝棟樑的記憶中，2010年左右，地產商雲集丹東，浙江綠城、廣州保利、新加坡兄弟地產等開發商紛紛前來投資。在他看來，那時地產商的開發熱情，和如今樓市火爆的原因如出一轍，皆因朝鮮局勢的變化使然。

那年5月，金正日訪華期間，提出將毗鄰丹東的黃金坪、威化島上50平方公里區域指定為自由貿易區，以50年租期租給丹東市政府。其中，威化島距離丹東老城較近，黃金坪與丹東新區相鄰。此外，位於丹東新區的新鴨綠江大橋，在當年12月開工，那時的計劃中，這座橋將在四年以後竣工，屆時將連通朝鮮，承載80％的中朝貿易量。

但在三年後，上述項目的重要推手、朝鮮國防委員會副委員長張成澤落馬，「兩島一橋」隨之停擺。本該在2014年正式開通新鴨綠江大橋，橋體都已修好，但朝鮮至今未修建引橋。黃金坪島在中方建設幾棟辦公樓後，便再無下文。如今，站在黃金坪島的鐵絲網外，向島上望去，見到的是已經褪色的規劃圖、無人辦公的辦公樓，以及遠處驅趕黃牛耕地的朝鮮農民。

丹東新區的樓市從此入冬，多個項目爛尾，當地人視為「鬼城」。「沒有醫院，生病了都要回老城區看病。」一位當地人對《中國新聞周刊》說道。

暴漲

丹東新區二手房市場的啟動，要比新盤慢一些。高源是夢想家中介公司的經理，在她的印象中，4月10日左右，來購買二手房的外地人開始增多，此後10天中，她們公司做到了此前一個月才能達成的成交量。

可是，從4月21日起，高源的生意不好做了。這天，外地購房者數量暴增，但那些原本打算賣房的業主，也意識到自己的房產或許將要增值，紛紛惜售和調價。一種狀況多次出現：買方已經打算簽約，業主突然將價格提高10萬元，導致交易終止，「外地投資客是圖便宜才來的，他們來了才發現，業主已經將價格提高那麼多了。」高源對《中國新聞周刊》說。

4月21日，朝中社報道，金正恩宣布，朝鮮停止核試驗和洲際彈道導彈發射，集中力量發展經濟。一些人將此解讀為，朝鮮將改革開放。但也有人認為，朝鮮距離改革開放依然遙遠。

在各種揣測中，房產投資客加快了趕往丹東新區的速度。從那天起，謝棟樑所在的樓盤，客戶數量連日翻倍增長，他們大多來自於東北三省。利好接連而至，4月27日，金正恩與文在寅簽署《板門店宣言》，韓朝雙方停止敵對行為，爭取年內結束戰爭狀態。

「五一」長假來臨時，丹東新區的一個售樓處，人群只能擠在門外，停車位早已停滿，找不到車位的車主將車停在路邊，路上轎車排起長龍。這時，客戶已經不再局限於東北三省，北京、浙江、四川、溫州、韓國等更遠地方的購房者湧入丹東新區購房。

一個火爆樓市能擁有的所有現象，紛紛在沉寂已久的丹東新區上演：售樓處每天一調價，價格以每日每平方米百元的速度上漲；一些開發商捂盤，待價而沽；售樓處門口，中介們在倒賣工程抵款房；幾個爛尾的樓盤，在火熱的樓市中被盤活。

一則傳言尤為挑動購房者的神經：浙江金華首富來到丹東，出價2億元購買整棟樓。這則傳言無法證實。謝棟樑說，他所在的樓盤，也有江浙人來談判想要購買整棟樓，但由於壓價太狠，最終沒有成交。

在丹東樓市從啟動到沸騰的這段時間，山東商人白光領一直在留意朝鮮局勢的變化。5月7至8日，中國國家主席習近平同金正恩在大連舉行會晤，這是兩人40天內的第二次會晤；5月10日，美國總統特朗普宣布，他與金正恩的會晤，將在6月12日在新加坡舉行。

白光領覺得，不能再拖下去了。5月11日，他從山東菏澤趕到丹東。他先去看了幾家門市房，打算買來以後做生意。其中一套門市，在朝鮮領事館駐丹東辦公室附近，位置頗為合適。但這個門市有三層，總價近500萬元，他覺得太貴了。白光領想不如先買一個住宅，以後來丹東做生意時可以居住。

他去的第一個樓盤是丹東新區距離黃金坪最近的樓盤之一。白光領在售樓處得知，現在樓盤已經漲價到1.4萬元／平方米，「怎麼比山東省會還貴？」他想。他又去了附近的樓盤，這個樓盤只剩4樓和14樓的大戶型在售。

又轉了幾家，置業顧問帶他去看了一套位於14樓131平方米的房子，當他在窗前見到江水和新鴨綠江大橋那一刻，決定簽約。從他走進售樓處到簽約，沒有超過30分鐘。

白光領簽約那會兒，丹東新區的樓市已經在流傳另一則傳言：政府的限購政策，很快就將出台。

丹東某樓盤的銷售人員（右）向看房者介紹情況。

迷局

5月14日，靴子落地，丹東市政府出台限售、限貸政策：非本地戶籍購買新房，兩年內禁止出售；非本地戶籍人員購買房產，首付比例不得低於50％。

此外，丹東市住建委披露了近期房產業的數據：進入5月份，丹東新區商品房均價的波動範圍總體保持在4800~5100元／平方米之間，與4月末相比漲幅20％，個別江景熱銷樓盤漲幅30％左右，購房者6~7成是外地人。

從限購政策落地之後，謝棟樑所在的樓盤，幾天內累計出現5％左右的退房客戶，原因大多是在限貸政策出台以後，之前準備的首付不夠了。

不過，對於被套牢多年的丹東新區地產商來說，在房產政策出台前，已經成功解套。「但也只能算微利，套牢那麼多年，每年耗費大量資金、人力成本，年年都在苦苦堅持。」謝棟樑說，「好在朝鮮局勢變化這一天，終於來了。」

許東方是當地一樓盤的策劃經理，在他眼中，丹東這一輪樓市上漲，原因不只是朝鮮局勢的變化。他的客戶中，年齡多在50歲以上。丹東的生活環境能滿足養老需求——丹東是東北城市群中氣候最濕潤的地區，有溫泉，有鴨綠江，臨黃海。此外，自從2014年瀋陽至丹東高鐵開通以後，瀋陽來丹東只需要1個小時。

丹東市房產限購政策出台那天，白光領正在家鄉辦銀行流水、徵信等按揭手續。兩天以後，他又回到了丹東。登機前，他看到一則消息，心情低落：5月16日，朝中社發布公報，因為韓美軍演，朝鮮將無限期推遲朝韓高級別會談。

「我的生意還能不能做了？」5月17日，在當地的一個售樓處，白光領對《中國新聞周刊》回憶起那一刻的感受。他計劃接下來幾天，再在丹東找一找合適的店面，同時也密切觀望鴨綠江對岸的局勢。

對樓市的觀望情緒在丹東新區迅速蔓延。夢想家二手房中介的經理高源說，韓美軍演以後，買二手房的客人明顯減少了。「我幫別人解套了，我會不會又被套住了？」這是他們主要的擔心。

對於業主來說，他們的心理預期已被飛漲的樓市拔高。漲起來的價格，極少有人選擇降下來，惜售的業主依然惜售。他們對高源說，「不是還有6月12號嗎？」如果此前的計劃不變，那一天，特朗普和金正恩將會在新加坡會晤。在業主心中，那次會晤將直接刺激丹東樓市的士氣。

作為土生土長的丹東人，高源有些擔心，「來了那麼多投資客，最後如果他們不居住，人氣依然低迷，相關配套能建設起來嗎？」在地產商匯聚丹東新區的8年前，政府規划了醫院、圖書館等配套設施，最終都隨著新區的蕭條停擺。

如今，丹東新區依然沒有大型商場，慶鑫大市場位於丹東市第二中學旁邊，這裡是丹東新區唯一人氣略旺的區域。該市場的負責人說，這些天，朝鮮局勢的變化對市場的招商幾無影響，只有過兩個外地人前來打聽入駐的事情。

在金正恩無限期推遲朝韓高級別會談的第二天，鴨綠江上大霧瀰漫。站在丹東新區岸邊，遙望對面的朝鮮新義州市，只能看見一片白茫茫，往日可見的樹木和低矮房屋，隱沒在濃霧之中。

文/隗延章

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