作者：21世紀經濟報道

2018-05-26 09:35

分析師認為，前期部分新房項目搖號過熱行情，是之前供應量較低，需求長期積累所造成。隨著4月以來供應端放量，供求關係進一步調節。

在4月的供應高峰後，5月上海新房市場供應出現了明顯回落。據上海鏈家市場研究部監控，5月以來截至24日，全市共有10個新建商品住宅項目推盤，共計推出房源2200套。

一個事實是，剛需盤出現了滯銷傾向。金山某項目推456套新房僅8人搖號，中標率高達5700%。這與4月出現的中高端樓盤參與搖號人數超額情況大相徑庭。

上述10個新項目全部位於遠郊，屬剛需盤，且認籌數均未超過房源數，甚至有多個項目推出了幾百套房源，但認籌搖號人數僅個位數。如位於臨港滴水湖畔的艾森公館於5月18日公開搖號，推出111套房源，均價約2.9萬元/平方米，認籌僅18人；3月底4月初，位於同一地段的萬科金域瀾灣推出446套可售房源，均價約30000元/平方米，認籌數達618個，開盤當天即售罄。

上海鏈家市場分析師趙葆根表示，前期部分新房項目搖號過熱行情，是之前供應量較低，需求長期積累所造成。隨著4月以來供應端放量，供求關係進一步調節。將有更多新房項目，面臨目標客源消耗較大、定位近似產品競爭等問題，這都將增加它們以價換量的壓力。對於意圖在新房市場入市的購房者而言，也應該在供求關係趨向緩和的情況下，進一步保持理性步調。

成交行情分化

從5月新推盤情況來看，大多數樓盤的搖號人數都在推盤量的40%以下。隨著4月供應端放量，市場預期總體趨向理性。

據統計，除了上海遠郊區的超低價格剛需項目，一些離市區更近、價格相對更貴的剛需、剛改型項目開盤同樣不利。比如，位於上海嘉定新城的盤古園府於3月初推出共416套房源，均價約35300-43350元/平方米，但開盤當天僅82人認籌。

上海鏈家數據顯示，4月以來，上海出現了一個月多的新房供應高峰，全市新建商品住宅已先後有32個項目、1.12萬套房源入市；而截至5月21日，這些房源中已網簽的僅0.35萬套。仍有近七成的供應房源，尚未完全釋放至市場中。

趙葆根指出，行情分化的原因是多層面的。首先，推出房源的受眾群體對搖號情況有較大影響。例如，部分項目推出的為別墅房源，受眾群體十分有限。

其次，諸如南橋新城、臨港新城、嘉定主城區等板塊，本就是近年新房推盤較為集中的區域，今年以來推盤量也在1000套以上。有效需求在前期就有很大消耗，板塊內定位近似的新房、次新房項目，也形成一定的競爭。

同時，購房者更青睞於一二手房價格倒掛的區域。如4月前灘豪宅項目中糧前灘海景壹號遭熱捧，因該項目此前獲批單價約7.3萬元/平方米，彼時周邊二手房的價格已普遍達每平方米9萬元以上。

而上海遠郊的嘉定新城、青浦、金山等區域，雖然新房也限價，但其價格並沒有像市區新房、尤其是豪宅項目那樣被壓製得過低，也未出現一二手房價格明顯倒掛的現象。

上海中原市場分析師盧文曦認為，「部分剛需盤性價比不高是促使購房人數變少的一個重要原因」。

土地供應變化

樓市行情的變換也與土地市場的供應行情有一定關聯。

同策諮詢首席分析師張宏偉指出，上海樓市成交結構的變化從宏觀層面看，2013-2017年，是上海產業結構調整攻堅突破的關鍵五年，上海堅持鎖定區塊、鎖定項目、鎖定時間、鎖定責任主體，將產業結構調整從最初以被動調整高耗能項目促進節能減排，擴大到主動調整「三高一低」企業服務於經濟轉型發展，再逐步轉向以戰略性調整推進重點區域整體轉型升級。

微觀層面看，2017年，上海商品住宅用地低位企穩，政府積極加大租賃用地供應。並推出「招掛複合」新政對抑制土拍溢價過高，穩定土地市場起到了積極作用。這一趨勢短期將繼續維持。同時，未來在政策管控下土地底價、低溢價將成為常態。

據分析，2017年的上海商品住宅市場與土地市場均處調整期，市場表現相對往年冷清，但需求依然存在。從2017年商品住宅成交特點來看，成交總價持續向高總價段轉移，首改產品比例擴大。另外也可以看出商品住宅供應基本處於外環外，這也體現政府想加快培育租賃住房市場的決心，想以中心主租賃，郊區主銷售，積極響應實施「房住不炒」的政策。

中指院統計顯示，2017年，上海以招掛複合的拍地方式，明顯抑制了地價的過快上漲和過高溢價率。上海商品住宅土地市場基本維持2016年的低位態勢，全年共推出宅地近1196萬平方米，同比有所上漲（動遷安置房用地及租賃用地供應增加），而商品住宅用地供應量持續下行，供求量未達400萬平方米。

上海大力推進租賃住房用地供應以來，不斷有優質租賃用地推出並底價成交。截至2017年底，上海共有21宗租賃住宅用地推出並出讓，多數位於上海最緊俏的黃金優質地段，卻都以底價成交。

前述機構指出，這些租賃用地總出讓規劃建築面積143.5萬平方米，目前已成交和其他改租賃地塊中半數已確定供應套數，若按此計算，可供應約1.8萬套租賃住房。上述人士均認為，未來上海城市將呈市中心主租賃、郊區主銷售的景象。

土地供應結構的變化，直接導致上海商品住宅供求量同比降低，庫存進一步減少。2017年，上海商品住宅供應量減少，供應乏力導致成交量受抑，成交量600餘萬平方米。但成交量仍大於供應量，市場維持供不應求態勢。

2017年，上海商品住宅成交集中在郊環外圍，嘉定以91.8萬平方米居各區域成交面積之首，青浦以0.4萬平方米的微小差距緊隨其後。上海商品住宅TOP10項目中，4席位於寶山，3席位於嘉定。由此可見，2017年上海市中心區域需求外溢顯著；進入2018年，郊區樓盤出現供大於求的趨勢。

*本文作者唐韶葵，來自《21世紀經濟報道》，原文標題《上海樓市拐點隱現： 土地供應調整致行情分化》 。*

樓市巨變，"單位房"重出江湖!剛剛，北京突然宣布!

2018-05-26 23:29

說時遲，那時快。

歷經20年的狂飆，房價早已漲得天怒人怨，就在逃離北上廣，衝出一二線的呼聲一浪高過一浪之際。

北京、廣州突然同時出手，共有產權，租購同權一擁而上，為烽火連月的樓市，揭開了一道清涼之門。

然而，就在所有人都一起舉目長望，指望樓市被撕開一道裂縫，人人有房住時。

市場卻突然被一大盆冷水潑醒了，萬科宣布:租購同權，10年180萬，一次付清，概不賒賬!

甚至還引發租賃市場一場漲價狂潮，無數剛需眼睜睜看著樓市不僅未見涼涼，反而熊熊烈火燃燒得更旺了，簡直欲哭無淚。

然而，就在所有人一聲嘆息之際。

作為國家的首都，全國樓市的風向標，北京終於再次忍不住了。

剛剛，憤怒的北京突然宣布:"單位房"重出江湖!

1

北京宣布:"單位房"重出江湖

在樓市創新的道路上，北京從來都是當仁不讓，走在最前列。

近日，北京突然宣布:"單位房"重出江湖!

北京市住建委、市公安局、市規土委聯合制定的《關於發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》開始面向全社會公開徵求意見:

未來，北京將在集體用地上建造租賃房，或者改造部分閑置廠房、商城、寫字樓，用作企業員工集體宿舍，租給企業，再有企業租給員工，解決城市服務人員的住宿難問題。

租房不用到處跑，單位提供廉價房。

一石激起千層浪，輿論一片沸騰。

北京簡直不要太貼心，簡直就是周公吐哺，天下歸心。

這一刻，所有人都感念北京的仁慈。

然而，也有人不得不擔心，關係戶怎麼破，要是他們玩套路，玩戲法，打著單位房的名義，剪政策羊毛，普通人還不是竹籃打水，一場空。

實際上，並沒那麼容易，北京早有準備。

北京早有萬全之策:

?1、用工單位不得將床位面向家庭出租，或是出租給本單位職工以外的人員居住，並應當及時清退不符合條件的職工。

?2、宿舍可以由建設、改建主體負責運營，也可以委託專業住房租賃企業運營管理。

?3、用人單位整體租下宿舍後，與職工簽訂租賃合同，期限一般不超過三年，最長不超過五年，鼓勵一年一簽。

?4、用於改建的建築，應該是獨立成棟(幢)或是可實行封閉管理、建築面積達到500平方米以上的獨立空間。

?5、在設計上，宿舍的人均使用面積不得低於4平方米，每間宿舍居住人數不得超過8人。

是的，你沒看錯，這主要是針對基層員工的，不是給那些"高大上"的富人的。

也就是說，這是真正的"單位房"，為企業員工而建，想要變戲法，玩套路，幾乎門都沒有。

這意味著，整個租賃市場，除了租購同權、私人租賃之外，又開出來一朵新花，市場即將迎來前所未有的新變局。

此舉不僅可以解決很多基層務工人員的住房問題，還可以把無數荒廢的商場、寫字樓、廠房變廢為寶，增加GDP，實在是一舉多得。

如此精打細算，利國利民的政策，都能想得出，不得不說，北京實在是太拼了。

2

留住他們才是關鍵!

北京此舉，無疑引來無數人的一片叫好。

但如果你以為北京欲以一己之力，掀翻整個時代，改變樓市，那你就錯了。

北京醉翁之意不在酒，而在搶人大戰。

城市發展，最重要的是人，沒有人，一切都是空中樓閣。

尤其是在中國人口紅利漸行漸遠，各大城市為了搶人，簡直是瘋了。

武漢號召"楚才回家"、高呼"留住百萬大學生";成都大喊凡來應聘的本科及以上，免費住宿7天;天津甚至宣布，無門檻引進人才，網上可落戶，一天吸人30萬，擠爆伺服器，震驚全國，深圳、西安、鄭州、長沙、滁州等大大小小的城市更是爭先恐後，掀起全國搶人大戰的高潮。

作為國內第一大城市，全國人民的首都，北京雖有足夠的資本傲嬌，但也早已坐不住了。

尤其是逃離北上廣的悲鳴一直長響不絕，一些企業甚至也被迫相繼撤離了，更是讓北京如坐針氈，再不行動，整個市場都要被徹底瓜分了。

更重要的是，對北京來說，高端人才不必搶，自有人來，而基層城市服務人員，看似毫不起眼，實際卻支撐著整個城市的運轉，沒有他們，北京隨時可能癱瘓，而他們卻正在越來越耐不住北京高昂的生活、住房成本，紛紛選擇撤離，這對整個北京來說無疑是一場災難。

對北京來說，留住他們才是關鍵。

3

搶人玩噱頭時代終結

不管是出於公心還是私利，北京無疑再一次為全國樹立了標杆。

過去，人們只知道，要入一座城，先進一套房，不是被開發商盤剝，就是被房東盤剝。

未來，隨著北京大規模籌建"單位房"，單位和房東對接，員工和單位對接，房東將無法再利用自己的強勢地位對租房人隨意漲價、盤剝。

對於久被困擾的租房客來說，簡直是解了腹心之痛。

未來，大量青年才俊，只要在北京找到合適的企業，就有房住，住房將無法再成為無數人進軍北京的最大障礙。

北京這一招，可謂完爆了所有城市，掀起了搶人大戰的新時代。

要知道，搶人容易留人難。

搶人最關鍵的還是讓人們有工作，有房住，落地生根，一昧的放寬戶口，噱頭多於實質，反而適得其反。

比如天津，大搞"海河計劃"，無門檻網上落戶，一天吸引30萬人搶注。表面上風光無限，實際上卻不僅未能吸引大批人才入駐，反而惹來了大批"高考移民"，使得這個脫離實際的政策，成為全國一大笑柄。

未來，隨著全國各地學北京，各大城市紛紛唱著進軍號角，不再以噱頭撩人心，而是實實在在考慮人才們的真正需求，解決民生期盼，不僅整個房地產租賃市場將迎來一場大變，整個社會風氣可能都將迎來一場巨變。

版權信息

|本文來源:財經三分鐘(qgq1818)，作者:楊瑞

| 主編:楊國華

| 編輯:米蘭

「捂地大王」李嘉誠棄地而跑，地產老兵楊樹坪能否玩轉他的盤？

野馬財經

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12分鐘前

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商業地產

李嘉誠玩了一塊地十多年，仍舊荒蕪，只是地價翻了數倍，果斷套現離開。楊樹坪的粵泰股份能接得住李超人甩出來的飛刀嗎？

5月23日，粵泰股份（600393.SH）公告稱調整收購江門市碧海銀湖房地產有限公司(簡稱「碧海銀湖」)的交易方案，從發行股份購買100%股權變為現金收購60%股權。

上圖為交易公告

上圖為粵泰股份終止重大資產重組的公告

公告顯示，交易對方中的粵豐源企業、眾匯盈、譽坤投資認為評估機構對碧海銀湖的預估值未考慮粵港澳大灣區規劃即將出台的影響，與預期價值存在差距，故不接受股票作為交易對價。

碧海銀湖曾名「江門市和記黃埔地產有限公司」，此前為李嘉誠旗下項目公司，「碧海銀湖」項目佔地逾233萬平方米，總建築面積超42萬平方米。不過，近年來李嘉誠在內地「賣賣賣」，這塊被荒廢了10年的地也難逃被賣的命運。

從時間線來看，粵泰股份早在2017年就看上了這塊地，並通過其控股股東粵泰控股拿下了李嘉誠的項目，今年2月，才準備將其注入上市公司。

李嘉誠的地，荒了十年

2007年，李嘉誠在江門市新會區崖門鎮斬獲3800畝的地盤，並於同年2月2日註冊成立江門市和記黃埔地產有限公司，和記黃埔地產(珠海)出資1.08億元，江門市樂活企業策劃有限公司（以下簡稱「江門樂活」）則出資1200萬元。房地產行業媒體樂居財經報道稱李嘉誠為這塊地揮金20億，在當時可謂大手筆。

2010年，該項目開始地質處理工程，2013年11月進入開發階段。和記黃埔曾表示會把該項目發展為大型豪華度假旅遊住宅小區，並配備星級酒店、遊艇俱樂部、遊艇碼頭和商業設施及社區配套。但所謂的開發，不過是把地塊中的魚塘部分填平了6成。

2016年8月，江門和記黃埔更名為碧海銀湖；2017年中，市場上傳著有關「李嘉誠退出內地市場」的說法，8月，李嘉誠便從"碧海銀湖"撤退。

企業變更資料顯示，作為投資人之一的江門樂活正式成為企業法人，並於2018年1月將註冊資本增加至7億元，成為100%控股股東。

然而直至李嘉誠退出，項目仍未成型。

曾走訪過的《中國經營報》報道稱，按照規劃，銀湖灣生態度假區應包含休閑農業科技園、創新科技交流及創業孵化中心，濕地公園等項目，但到2018年4月除了農業生態園外，其餘項目未見進展，區域內3公里難尋飯店。

由於未開展業務，碧海銀湖2017年虧損83萬元，負債總額達31億元，資產負債率高達97%。

對於李嘉誠的撤退，業內人士認為項目容積率低，成本高，開發價值有限，再加上地價瘋漲，還不如套現離場。

楊樹坪攜粵泰進場

未曾想到，李超人離場，地產猛人楊樹坪居然進場接盤。

2018年2月26日，粵泰股份公告稱「擬向關聯方及第三方發行股份收購碧海銀湖100%股權」，引發市場討論「李嘉誠又跑了」的熱潮。在習慣了李嘉誠的「慢開發」套路後，疑問出現了：粵泰股份為何接盤？

一方面，從楊樹坪運作粵泰股份的軌跡來看，其從2013年開始便通過股權轉讓以及資產置換的方式將旗下廣州、北京、江門、河南等地的地產項目注入上市公司，並在江門深耕10年有餘。特別是2017年以來，粵泰股份開始更大規模的擴張計劃，斥資超20億一路從海南買到柬埔寨，還參與廣物地產45%股權的拍賣，欲補充公司土地儲備，擴大規模。

另一方面，這次交易並不意外，只是一場左手倒右手的遊戲，楊樹坪夫婦在2017年就拿下了碧海銀湖的控制權。前文提及，碧海銀湖於1月份由江門樂活100%控股，江門樂活控股股東為樂活中國，而樂活中國與粵泰股份實控人楊樹坪關係不一般。

粵泰控股和楊樹坪的信託計劃，即「匯業51號江門項目集合資金信託計劃」，發行規模為8.2億，在資金用途那一欄寫著「用於併購樂活中國投資有限公司95%權益並進而獲得樂活中國旗下江門市碧海銀湖95%權益」。

這意味著粵泰控股早前便開始募集資金，楊樹坪夫婦承擔連帶保證擔保並質押碧海銀湖100%股權，此外，抵押碧海銀湖名下「新會銀湖灣遊艇休閑度假區發展項目」土地使用權，抵押率低於60%。

透過粵泰控股，粵泰股份董事長楊樹坪及其夫人至少擁有樂活中國95%股權，而在粵泰股份的現金收購公告中亦提及，江門樂活為上市公司實控人楊樹坪與自然人胡偉軍合作投資的企業，楊樹坪為實際控制人，此次收購構成關聯交易。

楊樹坪可算是廣東地產圈老人。2005年楊樹坪旗下的城啟集團陷入「規劃門」，因偽造行政公文印章30宗、10年超建20萬平方米、欠繳國家各項款額總計高達30億元等事由，遭到廣州市建委調查，並收到7億元左右的巨額罰單，多個地產項目被查。粵泰股份動作頻頻，市場更多的解讀為60歲的地產老兵楊樹坪想藉助這個上市公司平台東山再起，並甩出「買買買」的激進作風。

「買買買」能提高實力不假，但有錢買才硬氣。公開資料顯示，在粵泰股份看上李嘉誠的這塊地之前，2010年已有人在圈內推介，價格不超過35億，雖然未能成功，但8年過去，底價只增無減。

收購前途未卜

對於廣大悶在停牌期里的股民來說，粵泰股份有沒有實力接盤開發才是核心問題。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示「這種大型、長周期的盤需要持續的資金做支撐，粵泰股份若資金壓力不大，該地塊積極做開發的機會和成長性會比較大」。

粵泰股份的持續開發能力和償債水平卻受到了上交所的質疑，下發的年報問詢函至今還未有回復。

從數據上來看，粵泰股份2017年來了個質的飛躍，公司實現營業收入約56億元，同比大幅增長了487.12%，歸屬於上市公司股東凈利潤約11.67億元，同比大增704.63%，扣非凈利潤則約11.75億元，同比增長740.84%。

細看變動原因，其出售淮南中校區項目實現扣非凈利潤約6.68億元，佔2017年凈利潤的57.19%。

而這種出售成熟項目的套路粵泰股份並不陌生，2017年末，其以5.6億元的價格出售了廣州天鵝灣二期項目住宅部分約1.04萬平方米面積的收益權，彼時預計該出售動作能為2017年帶來8000萬元凈利潤；2016年，粵泰股份還通過收購實際控制人所持有的柬埔寨項目，實現扣非後凈利潤約1.02億元，占當年凈利潤的70.3%。

這種手段成功引起上交所的注意，直指其「依賴出售項目盈利」，並提到粵泰股份能完成業績承諾，賣項目是重要原因。靠買賣成熟項目獲利，粵泰股份日後又會如何處置李嘉誠閑置了10年的地呢？

不過這筆金額還未定的現金收購還未步入正軌，上交所的問詢函就到了。

問詢函要求粵泰股份補充披露估值差異是否為終止重組的真實原因以及公司是否仍具備條件繼續推進現金收購事項，此外，問詢函還指出碧海銀湖在重組期間發生股權調整，要求其說明引入其他股東，增加交易複雜性對終止重組的影響。

從碧海銀湖的股權變更資料來看，2018年1月4日，江門樂活持有100%股份，4月17日，即在重組期間，粵豐源、眾匯盈、譽坤投資分別增資1.75億元，成為公司股東。

復盤一下整個過程，野馬財經注意到，改變收購方式與三個股東的態度息息相關，才剛剛入局，便以粵港澳大灣區規劃要出台拒絕股票作為交易對價，想要採取現金收購的方式，但該規劃一早就在制定當中，為何控股股東江門樂活未提出異議？新增股東為何踩著重組的時間節點介入且要求現金收購？

就上述疑問，其董秘辦回復稱「以後續的公告為準」。

房地產與金融資深評論人黃立沖說，新增股東當時用真金白銀進行增資，現在的做法主要是想規避未來股價波動帶來的變數，可以提前退出而且能獲得一部分現金收益。不過，黃立沖認為，這三個股東也有可能是大老闆楊樹坪的外圍。

高級會計師劉文斌則指出，這幾個要現金對價的股東並不是真的認為「評估價值低於其預期」，而是對上市公司現有的股價沒有信心，或者這幾家增資機構用了「明股實債」，名義上入股，實際上只是在提供過橋資金，這個資金的期限不長，不足以支撐到股票解禁。

此外，粵泰股份原定於5月25日的終止重組說明會延期，延期公告稱「鑒於問詢函所問詢之事與本次投資者說明會內容有關，故延期至公司完成披露後再舉行」。

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