房企的命門,正被扼住
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看見房地產真相
在文章開始之前,小田先分享三份房企文件:
三份文件的背後皆指向了行業高周轉。
最近幾個月,自從碧桂園倡導通宵加班後,儘管輿論在口誅筆伐,但房企似乎都在跟進,也都著迷於碧桂園調動高周轉的管理模式,高周轉在房地產行業迎來前所未有的高光時刻。
那麼,房企為何痴迷於高周轉呢,是開發商對待員工冷血么?當然不是,否則不會有那麼高的激勵機制;是房地產形勢變化了?儘管政策收緊在繼續,然而房企愈加高漲的銷售業績否認了。
事實上,房企高周轉背後的真相只有一個:差錢了!
房地產行業作為國民經濟的支柱,看似高深,本質上來講就是借錢買地蓋房子,房子賣掉把錢還掉後剩餘的就是利潤。是不是跟銀行很像?從儲戶那收錢,然後放貸,放貸與收錢之間的利息差就是銀行的利潤。
房地產相較於銀行,不過是多了套房子,但本質上就是個金融行業,具有強烈的金融屬性。如今這種金融性還表現在許多房企的二股東都是保險等金融機構,而房企的觸角也在伸向銀行保險等金融機構。
房地產擁有金融屬性,還表現在其負債模式上。在28個一級行業中,房地產行業的資產負債率高居第三位,僅次於銀行和非銀金融。
事實上,當我們看到房地產的本質時,其實也就抓住了房企的命門。
據2017年年報統計,136家上市房企中的負債規模合計超過6.58萬億元,這一數字已經快接近於俄羅斯在2017年的全年GDP。而進入今年一季度,房企的債務規模加速上漲,房地產行業的資產負債率上升至79.42%,創下了2005年以來的最高點。
在一眾房企中,行業龍頭萬科可謂是典型,據其一季報顯示,萬科的總負債規模首次突破萬億,已經上升到10289.27億元,創下萬科的歷史新高,而其84.04%的負債率同樣創下了歷史新高。
高額的負債正推高萬科的財務費用,也在吞噬萬科的凈利潤,更為嚴峻的是萬科的現金流。
據其一季報顯示,萬科期末經營現金流-277.54億元,投資現金流-503.06億元,籌資現金流-19.57億元,期末凈現金流-803.64億元。
幸好萬科還是行業龍頭,不至於陷入被蹂躪的境地。
幸運的是萬科,那些中小房企可就沒那麼幸運了:自恆盛地產被爆違約成為今年第一家信用違約的房企後,激進的華夏幸福也遭到上交所連發18問,緊接著天房集團的債務違約風險被踢爆。
據悉,今年到期的房企短期債務將高達3800億元,而此前三年的債務量僅327億、612億和1424億元。
應該說,未來幾年,整個房地產行業都籠罩在債務違約的陰霾里。
按照房地產行業的准金融屬性,按理說房企只要找到更多的錢就不存在債務違約的風險,但這次房企的命門被死死的扼住了。
前述我們說到房地產行業是資產負債率第三高的行業,頗為有意思的是,房地產行業的負債主要是來自於資產負債率前二的行業:銀行、非銀金融。
原本銀行及非銀金融也很偏愛回報很高、信用極佳,又有抵押的房地產,從各家房企的融資授信額度不難看出這一點。
不過,自從中央「防範系統性金融風險」,開始大力金融整頓降槓桿以來,每次整頓最終都是把板子打在了房地產身上。房企從銀行獲得資金的渠道房企獲得的貸款原本有項目開發貸,抵押貸,併購貸等多種形式,表內融資和表外融資雙管齊下。
不過,自從中央開始金融整頓以來,土地貸禁止了,開發貸半停滯了,抵押貸不見了。表外融資則是多層嵌套禁止、嚴格穿透,想把資金流入房企,似乎只有TOP30以內的房企才辦得到。
至於中小房企,銀行那裡拿不到貸款了,私募資管計劃也被禁止了,則更多的寄希望於信託等資金成本昂貴的融資渠道,今年以來房地產信託成立規模已經超過1600億元,呈現爆炸式的增長。
不過,目前即使可以在信託渠道獲得資本,其融資成本也普遍在13%以上,可謂是貴的要命,而為了續命,再貴也要借到。
每次境內融資渠道收緊的時候,境外債券融資都是房企資金來源的重要補充渠道。然而這次非常不幸的是,環顧全球,都處在加息周期之中,海外融資的成本不斷上漲,以前海外發債是考量房企資質的事情,現在反倒成了考驗房企膽量的事情。
當然,還有一些房企則在做著各種金融工具創新,比如購房尾款ABN、CMBS、物業ABS,甚至於剛剛放開的房屋租賃REITS也成了房企的融資入口。
此外,面向企業內部員工募資則是許多中小房企上不了檯面,卻又都在秘密進行的事情。
找到錢,幾乎成了房企今年最緊要的事情,沒有之一。無奈錢這個東西,向來是嫌貧愛富,乾的也都是錦上添花,雪中抽炭。
最後,我們大概可以探討下房地產真正的風險了!
在小田看來,能夠給房地產帶來災難的一定不在於供求,也不在於城鎮化結束,更不在於政策調控與房地產稅,房地產行業真正的風險只應該來自於金融領域爆發系統性的風險。
不可預知,又似乎無法避免,恐怕沒有比這更可怕的風險了。從中央的動作看,似乎已經意識到了,在房企融資端全方位的遏制,並試圖建立起房地產與金融領域之間的防護牆。
但正如小田前述所言,房地產本質上就是個金融行業,具有強烈的金融屬性。
全文完!
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