機構房東未來將佔七成，巴樂兔房東直租交易劍指千億

2018年5月18日，天津市人才引進新政實施首日就吸引了近30萬人排隊申請落戶，頓時成為輿論熱議的焦點。而這僅僅只是近期各大城市「搶人大戰」的一個縮影，未來大量湧入城市的無房年輕群體和國家層面支持房屋租賃發展的明確信號，預示著中國的租房市場將迎來一個波瀾壯闊的「風口期」。有市場調研機構統計，2018年中國租房市場已經超過1萬億，而在2030年這個數字將會攀升至驚人的4.6萬億。

房屋租賃行業在宏觀層面明確的前景已是共識，但在微觀和戰術層面仍然令人捉摸不定：房企、品牌公寓的強勢高調入局，移動互聯網的重構與賦能，以巴樂兔為代表的房東直租交易平台的快速興起……這些都將給租房市場內部發展和消長帶來變數，給人以更多的想像空間。

格局：房源供給主體和佔比與成熟市場差距明顯

在很長一段時間內，中國的房屋租賃市場仍是明顯的「賣方市場」，可租賃的房源供給會成為左右市場發展的決定性要素。而在這個規模達到萬億的市場當中，加入戰局成為房源供應方的市場主體自然也不會太少，總結起來主要有四種類型：首先是如萬科、恆大、碧桂園的重量級房企，依據國家政策「拿地、開發、自持、出租」；其次是各種自營品牌公寓，自如、蛋殼等品牌公寓都是通過整體獲得使用權，然後進行標準化裝修，再向特定群體租賃；還有就如巴樂兔房東直租這樣的平台，通過打造互聯網平台匯聚各類房源和用戶，提供一站式移動互聯租房服務方案；最後，就是個人業主。

對標美日等成熟租房市場和目前國內城市化進程中的市場與政策環境，我們可以得出品牌化、機構化房東是未來租賃市場供應端的主體，而個人房東越來越傾向於把自有房產交給這些「機構二房東」打理。上面講的開發商長租房產、頭部標準化品牌公寓和其他各類自己拿房出租機構房東，都可以歸入「自營公寓」，這也是目前看到最多玩家參與的一個賽道。另一方面，由於大量機構房東出現，他們對流量出房、運營管理、提升服務和打造品牌等各方面有旺盛需求，也給了互聯網平台類公司產生和發展的肥沃土壤。平台聚合各類機構房源，通過信息審核、電子簽約、建立服務標準、對租後履約進行監管等各種方式，提升了租客體驗，扶持和保障好房東的效益，從而在底層結構上推動新租住時代更有序的行業格局。因此，平台是長租行業的另一個重要賽道。

在自營公寓賽道上，市場更加關注公寓的品牌化標準裝修風格、服務運營能力和價值主張。與之平行的平台賽道上，交易平台的價值更多的是體現對各異的租房需求和海量房源信息的有效匹配，服務於更加廣泛和分散的長尾市場。數據顯示，所有頭部品牌公寓擁有房源量不超過100萬間，租房市場佔比約5%，，但是遍布全國的機構房東卻擁有著2500萬間可租賃房屋。

「他山之石，可以攻玉。」對比外部成熟市場，美國的房屋租賃行業和酒店預訂行業都有可以借鑒的經驗。在城市經濟發展相對成熟的美國，頭部房企自持和個人業主房源僅占整個租房市場的較少部分，超過60%的房源由各類機構房東提供。對標國內的酒店預訂行業也是如此，95%的酒店預訂訂單來自以OTA（在線旅遊平台）、O2O團購平台，僅有5.8%的訂單來自於品牌酒店自有平台，顯示出平台對市場的巨大價值。

賦能：機構房東崛起和發展依賴互聯網租賃平台

「機構房東」是從業主手中包租房源，再附加裝修和服務溢價進行二次租賃的專門機構。機構能夠提供穩定的的商業化租房服務。展望未來新租住時代，機構房東會成為市場的主角，但機構房東發展也受到各類因素的影響。

首先是客源流量全國有超過80萬個機構房東，但房源非常分散，對客源流量需求大，獲客成本較高。所以，租房平台提供的租客房東直連和智能推薦與需求匹配尤為重要，讓酒香不怕巷子深。其次，就是服務需要持續迭代提升。機構房東的優勢是相對穩定的服務質量，但在服務細節標準上不統一，運營能力不足，因此更依賴平台建立的行業服務標準來實現讓租客滿意的服務，獲得口碑以實現經營的持續性。另外，機構房東欠缺管理能力,在房源、租客、租約、財務等各個環節缺少系統化、信息化和智能化，增加人手又提升成本。因此，機構房東也依賴平台提供SaaS、智能軟硬體等管理支撐。最後，機構房東要發展壯大，還需要在拿房信息和資金等多方面獲得外界的保障，在這些領域，平台會通過大數據、金融服務等方式幫助到機構房東。

因此，機構房東想要持續發展，就必須在流量、服務、管理等各個方面依賴於互聯網平台的賦能。「巴樂兔房東直租平台」就是租房交易平台賽道的領先者。巴樂兔通過技術、運營和資本各種手段對進行行業進行賦能鼎力扶持機構房東的將自身定位於幫助機構房東進行拓荒和騰飛的「賣水者」。巴樂兔的「賣水者」思維並不是直接提供房源來掘金租賃市場，而是幫助佔有90%實際房源的機構房東和個人業主進化成為租房市場真正的主角。

從起初的強勢地推到現在機構房東主動邀約，巴樂兔已經在全國14個一二線城市擁有300萬間可租賃房源，對接服務1萬多個機構房東，平台交易規模已超過億級。換個說法，全國2500萬間二房東和個人業主手中的房源已經有八分之一在巴樂兔平台上轉化為「互聯網+」時代的機構房東。

賽道：平台賽道潛力已經開始出初現獨角獸端倪

前文中提到巴樂兔房東直租平台，我們就不得不關注到另外一則新聞。那就是消費領域投資行家天圖投資領投了巴樂兔最新一輪融資，結合之前全球頂級風投DCM的投資，總額約5億人民幣。

業內分析，以巴樂兔平台為代表的互聯網交租房交易平台已經得到了市場和資本的認可。數據顯示，巴樂兔在上海市已實現盈利，再結合其他幾個一線城市和十餘個二線城市共有幾十萬有效租約規模，巴樂兔的經營流水在「平台賽道」上已經形成了明顯的規模和模式雙重優勢，已經成為準「獨角獸」。

巴樂兔下一步目標是與一二線城市80%的機構房東進行合作，具體估算的話就是將平台服務的機構房東數量增加到24萬左右，管理房源總數超過1000萬間，在交易規模上，將劍指千億。

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