信貸回款雙雙減速 房企資金壓力現端倪

廣州日報訊 （全媒體記者張忠安）「我們現在對涉及房地產貸款都是非常謹慎的。有的銀行基本上就不批了。」一位銀行人士稱。房地產行業資金成熱議話題。

不少分析人士認為，當前不僅信貸供給收縮，賣樓回籠資金速度也明顯放緩。部分房企出現債務違約記錄，開發商資金壓力已現端倪。而資產證券化（ABS）卻成為救命稻草，今年以來發行井噴，目前已接近800億元。但由於政策支持的ABS主要面向住房租賃方向。因此，也難以解決行業資金需求。

目前，房地產企業的資金來源主要是買房回籠和市場融資。數據顯示，這兩大渠道都出現減速跡象。

廣發證券房地產行業分析師樂加棟表示，4月房地產企業累計融資規模3231億元，較去年同期小幅下滑1.6%。值得注意的是，4月境內融資2601億元，佔比82%，同比下降12%。而境外融資達585億元，雖然佔比18%，但規模卻是去年同期的2.2倍。

多家房企傳資金問題

開發商資金鏈越來越受到監管層的注意。華夏幸福、魯商置業等上市公司均因為資金鏈問題遭到交易所的刨地問詢。

5月3日魯商置業發布公告，就上交所對2017年度報告的事後審核問詢函關注的關聯方借款、毛利率低於行業水平、預付賬款和預售賬款同比大增等問題進行了回復。根據魯商置業2017年年報，該公司期末有息負債約為101億元，關聯方往來款121億元。魯商置業指出，關聯方借款存在一定的風險。

值得注意的是，部分房企已經發生了資金危機。3月29日，恆盛地產發布的2017年業績顯示，該公司逾期未還的貸款本金及相關利息為47.6億元，同時還有一筆4億美元的優先票據出現違約，導致到2017年底還有44.3億元其他借款出現交叉違約。

在地產大佬看來，房地產資金收緊已是不爭的事實，萬科在2017年年報中就明確指出，房地產企業融資渠道逐漸收緊，該公司強化資金管控，控制有息負債。保利地產也表示，2018年行業常態化、差異化調控不會放鬆，房地產行業面臨的資金環境將持續緊縮，早在2017年該企業就主動調整財務策略，以搶回籠和搶資金作為年度工作重點。

ABS發行現井噴

房企正積極尋找新的融資渠道，發債是一種，但似乎也沒那麼順利。行業龍頭之一的龍湖集團最新一期公司債出現波折。與此同時，ABS卻成為房企最為熱衷的籌資門路，今年前四個月出現井噴。

根據上交所信息，5月24日，龍湖企業拓展公司公開發行2017年公司債券「已恢復交易所意見」，本次擬舉債80億元。而在19日卻出現「中止」狀態。花樣年集團（中國）2018年非公開發行住房租賃專項公司債券最新又處於「中止」狀態。

據不完全統計數據顯示，目前包括碧桂園、萬科、融創、綠城、新城控股等房企在內，至少有14家公司不同程度的涉足供應鏈ABS，規模已經接近800億元。

有行業人士指出，傳統的融資渠道受阻，而ABS有望將房地產產業鏈金融盤活，物業、項目等都可能通過ABS的方式實現融資。因此，資產證券化（ABS）被視為房企融資的新熱土，甚至成為政策最為支持的融資渠道。4月25日，證監會、住建部聯合發布《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，對開展住房租賃資產證券化的條件、優先和重點支持的領域、資產證券化工作開展程序及住房租賃資產證券化監督管理等進行明確。

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